أصدر صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان المرسوم الأميري رقم 12 لسنة 2006، بشأن تنظيم المكاتب العقارية في إمارة عجمان، واشتمل المرسوم على 24 مادة وفيما يلي نص المرسوم:
المادة (1)
اسم المرسوم وبدء العمل به
يسمى هذا المرسوم «المرسوم الأميري رقم (12) لسنة 2006 بشأن تنظيم المكاتب العقارية في إمارة عجمان، ويعمل به اعتباراً من تاريخ التوقيع عليه.
المادة (2)
تعاريف وتفاسير
لأغراض هذا المرسوم، وما لم يقتض سياق النص معنى آخر، تكون للكلمات والعبارات أدناه المعاني الواردة قرين كل منها أدناه على النحو الآتي:
«الإمارة»: يقصد بها إمارة عجمان
«البلدية»: يقصد بها دائرة البلدية والتخطيط في عجمان.
«دائرة الأراضي: يقصد بها دائرة الأراضي والأملاك في عجمان.
«لجنة الإيجارات»: يقصد بها اللجنة الخاصة بالفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين في الإمارة المنشأة بالقرار الأميري رقم (4) لسنة 2005.
«عقار»: يقصد به أي مبنى مشيد على قطعة أرض يجوز شراؤه أو بيعه أو إيجاره من قبل أي شخص بغرض استغلاله لأغراض السكن أو لأية أغراض تجارية أو صناعية أو سياحية أو رياضية أو اجتماعية وتشمل العبارة أيضاً أية قطعة أرض خالية أو عليها بناء غير مكتمل.
«مكتب عقاري»: يقصد به أي مكتب في الإمارة، مملوك لشخص طبيعي أو اعتباري، يقوم باسمه وبصفته الاعتبارية، بمزاولة: (أ) القيام بأعمال شراء العقارات وتملكها وبيعها للغير، أو (ب) أعمال الوسيط العقاري (السمسار العقاري)، بالنسبة للعقارات المملوكة للغير والتي يتعامل فيها المكتب العقاري المعني، أو (ج) أعمال إدارة العقارات حسبما هي موصوفة في هذه المادة أدناه.
(د) أعمال تطوير المشروعات العقارية الكبيرة والمشاركة كمستثمر فيها أو تولي مهام إنجاز جوانب معينة منها مثل أعمال البنية التحتية أو إدارة المشروع أو إنجاز مرحلة معينة منه.
(ه) إعداد الدراسات العقارية وتقديمها لأية جهة أو شخص بما في ذلك القيام، منفرداً أو مع آخرين، بمهمة تثمين العقارات.
ويجوز أن تتضمن رخصة المكتب العقاري نوعاً واحداً أو أكثر من الأعمال الخمسة الموصوفة أعلاه.
«أعمال إدارة العقارات»: تشمل:
(أ)القيام بإدارة العقارات التي يملكها المكتب العقاري نفسه، باسمه، وبصفته الاعتبارية، وذلك عن طريق إيجارها للغير بموجب عقود إيجار يبرمها المكتب العقاري المعني باسمه، وبصفته مؤجراً، مع كل واحد من المستأجرين للعقارات المذكورة.
(ب) القيام بإدارة عقارات الغير عن طريق استئجار تلكالعقارات من مالكيها بهدف إعادة تأجيرها باسم المكتب، لأي مستأجرين بستغلونها لأغراض السكن أو لأية أغراض تجارية أو صناعية أو سياحية أو رياضية أو اجتماعية أو لأية أغراض مماثلة، أو
(ج) إخضاع أي عقار مملوك للغير لإدارة المكتب العقاري بموجب ترتيبات تعاقدية بين مالك العقار والمكتب العقاري المعني .
ومن ثم العمل بصفة وكيل مفوض من قبل مالك العقار المذكور، فيما يتعلق بعلاقته التعاقدية مع مستأجر العقار المعني مقابل عمولة للمكتب العقاري يتم الاتفاق عليها في عقد الإدارة مع مالك العقار المعني، أو
(د) العمل بصفة وكيل مفوض من قبل المستأجر بغرض تمكينه من الحصول على حيازة عقار بموجب عقد إيجار يتم إبرامه باسم المستأجر مع مالك العقار المعني.
وفي الحالات (أ) و(ب) و(ج) أعلاه تشمل عبارة «أعمال إدارة العقارات» أيضاً القيام بأعمال صيانة العقارات الخاضعة لملكية المكتب العقاري نفسه، أو التي تقع تحت سيطرته، بأية كيفية، ويتولى المكتب العقاري إدارتها بالنيابة عن مالكيها.
«الوسيط العقاري»: ويسمى أيضا (السمسار العقاري) يقصد به كل شخص، طبيعي أو اعتباري، يزاول اعمال الوساطة العقارية وفقاً لاحكام هذا المرسوم.
«اعمال الوساطة العقارية»: وتسمى أيضا (السمسرة العقارية) وتشمل قيام الوسيط العقاري بإرشاد شخص ما (العميل) لبيع أو شراء عقار معين أو قيام الوسيط العقاري بالتعهد قانونا لشخص ما بالبحث عن طرف ثان لإبرام عقد بيع أو شراء لعقار معين وبالمشاركة، بصفته وسيطاً لذلك العميل، في مفاوضات التعاقد مع الطرف أو الاطراف الأخرى إلى حين إبرام عقد بيع أو شراء العقار المعين. وذلك مقابل عمولة يتم تحديد مقدارها وفقاً لاحكام المادة 16 من هذا المرسوم.
«شخص»: يقصد به الشخص الطبيعي أو الاعتباري، ولاغراض هذا المرسوم، يعتبر المكتب العقاري المرخص حسب الأصول في حكم الشخص الاعتباري حتى ولو كان ذلك المكتب مملوكاً لشخص طبيعي واحد.
«الضمان المصرفي»: يقصد به الضمان المصرفي المشار إليه في المادة 6 من هذا المرسوم.
«السجل»: يقصد به سجل المكاتب العقارية المشار إليه في المادة 9 من هذا المرسوم.
«مقرر»: يقصد به مقرر بموجب القرارات الإدارية التي يصدرها رئيس دائرة الأراضي، أو مديرها العام من وقت لآخر.
المادة (3)
ترخيص المكاتب العقارية
3(1) يحظر على أي شخص ان يقوم بمزاولة اعمال إدارة العقارات أو اعمال الوساطة العقارية أو أي من اعمال المكاتب العقارية في الإمارة إلا فقط عن طريق مكتب عقاري يتم ترخيصه من البلدية حسب الأصول المرعية.
3(2) لا يجوز للبلدية إصدار رخصة جديدة لمزاولة اعمال المكاتب العقارية الموصوفة في المادة 2 من هذا المرسوم أو تجديد أو تعديل رخصة سارية لمكتب عقاري إلا فقط بعد حصول صاحب أو أصحاب العلاقة مسبقا على إذن مبدئي من دائرة الأراضي يصدر ويتم توقيعه أصولا من قبل مدير عام دائرة الأراضي.
المادة (4)
طلب الحصول على الإذن المبدئي
4(1) يقدم طلب الحصول على الإذن المبدئي المشار إليه في المادة 3(2) على النموذج المقرر من دائرة الأراضي ويجب ان يستوفي مقدم الطلب الشروط الآتية:
(أ) ان يكون مواطنا إماراتيا كامل الأهلية القانونية ويحمل جواز سفر ساري المفعول في وقت طلب الاذن المبدئي.
(ب) ان يقدم اقراراً خطياً صادراً منه يؤكد فيه بأنه لم يسبق إعلان افلاسه أو الحكم عليه في جناية أو جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره من قبل السلطات المختصة.
(ج) ان تكون لديه خبرة سابقة في معاملات بيع وشراء العقارات أو إدارة عقارات الغير لا تقل عن ثلاث (3) سنوات وان يكون ذو معلومات عامة كافية عن سوق ومعاملات العقارات في الدولة.
(د) ان يحدد في الطلب اسم مدير للمكتب العقاري يكون متفرغاً لاعمال المكتب.
(5) ان يكون قادرا على افتتاح وتأثيث مكتب لائق وذو عنوان معروف لمزاولة اعماله فيه.
(و) ان يرفق بالطلب الرسوم المقررة.
4(2) على دائرة الأراضي ان تبت في طلب الإذن المبدئي خلال مدة سبعة (7) أيام من تاريخ تسلمه وفي حال الموافقة على الطلب يصدر مدير عام دائرة الأراضي لمقدم الطلب الاذن المبدئي المطلوب بشكل النموذج المقرر ويجب ان يوضح في الإذن المبدئي اسم الشخص المأذون له مبدئيا بفتح المكتب العقاري وجنسيته وعنوانه والرقم المسلسل للإذن المبدئي وتاريخه والاعمال أو النشاطات العقارية المسموح للمكتب العقاري بمزاولتها في الإمارة باسم المكتب العقاري.
المادة (5)
الإجراءات في حال رفض الطلب
5(1) وفي حالة رفض الطلب فيجب ان يكون قرار الرفض مسبباً وان يتم اخطار مقدم الطلب بخطاب مسجل يرسله إليه مدير عام دائرة الأراضي خلال سبعة (7) أيام من تاريخ إصدار قرار الرفض.
5(2) يجوز لمن رفض طلبه رفع تظلم إلى رئيس الدائرة خلال خمسة عشر (15) يوما من تاريخ اخطاره خطيا برفض طلبه ويتم البت في التظلم في خلال مدة أقصاها ستون (60) يوما من تاريخ استلامه ويكون قرار رئيس الدائرة بشأن التظلم نهائيا ويبلغ قرار رئيس الدائرة للمتظلم خلال عشرة (10) أيام بعد إصداره.
المادة (6)
الضمان المصرفي
6(1) مع مراعاة الشروط الأخرى المذكورة في المادة 4(1) أو تلك التي تقررها دائرة الأراضي، من وقت لآخر، يجب وكشرط مسبق للحصول على الإذن المبدئي من دائرة الأراضي المشار إليه في المادة 3(2) أعلاه قيام مقدم الطلب لذلك الإذن المبدئي بتقديم ضمان مصرفي لصالح دائرة الأراضي من بنك مرخص في إمارة عجمان وبمبلغ خمسمئة ألف (000 ,500) درهم .
ويجب ان يكون الضمان المصرفي المذكور ساريا لمدة أربعة عشر (14) شهرا من تاريخ إصداره وقابلا للتجديد تلقائيا لمدة مماثلة وقابلا للسحب منه كليا أو جزئيا من قبل دائرة الأراضي بدون قيد او شرط وان يكون غير قابل للإلغاء إلا بعد استلام المصرف الذي اصدره موافقة خطية مسبقة من دائرة الأراضي بذلك الإلغاء وبعد ارجاع النسخة الأصلية منه من الضمان المصرفي للمصرف الذي أصدره بعد الغاء ترخيص المكتب العقاري المعني.
6(2) يجب ان يتم النص صراحة في الضمان المصرفي على حق دائرة الأراضي في سحب مبلغ الضمان كليا أو جزئيا في أي واحدة من الحالات الآتية:
(أ) ارتكاب المكتب العقاري المعني لأية مخالفة لشروط ومتطلبات دائرة الأراضي وإصدار قرار خطي بذلك موقع أصولا من مدير عام دائرة الأراضي أو
(ب) ارتكاب المكتب العقاري المعني لأية مخالفة لنظم ولوائح البلدية واخفاق المكتب المذكور في سداد أية غرامة مقررة بموجب تلك النظم واللوائح خلال مدة ثلاثين (30) يوما من تاريخ توقيع الغرامة المعنية من قبل البلدية واستلام دائرة الأراضي لكتاب خطي من البلدية تطلب فيه استيفاء الغرامة المقررة من الضمان المصرفي المقدم من المكتب العقاري المعني.
(ج) الوفاء بأية مطالبات مالية تحكم بها لجنة الإيجارات على المكتب العقاري المعني فيما يتعلق بأي عقار تابع لذلك المكتب العقاري أو يقع تحت إدارته أو سيطرته.
6(3) اذا حكمت لجنة الإيجارات في أية دعوى ايجارية مطروحة امامها يكون احد المكاتب العقارية طرفا فيها على المكتب العقاري المعني بسداد أي مبلغ ايا كان لأي مستأجر ولم يقم المكتب العقاري المعني بسداد المبلغ المحكوم به خلال مدة خمسة عشر (15) يوما بعد تاريخ مطالبته بسداده من قبل لجنة الإيجارات فعندئذ يجوز للجنة المذكورة ان تأمر باقتطاع مبلغ من الضمان المصرفي المشار إليه في المادة 6(1) يعادل المبلغ المحكوم به ضد المكتب العقاري المعني بالإضافة لأية رسوم تنفيذ تقررها لجنة الإيجارات.
وفي هذه الحالة يجب على لجنة الإيجارات ان تبلغ دائرة الأراضي خطيا بالحكم الصادر عنها متضمنا الأمر صراحة باستيفاء جملة المبلغ الذي قررت لجنة الإيجارات خصمه من الضمان المصرفي المقدم من المكتب العقاري المحكوم ضده.
6 (4) على دائرة الأراضي اتخاذ الإجراءات اللازمة مع البنك المعني لسحب مبلغ من الضمان المصرفي يساوي مقداره الكلي جملة المبلغ الذي حكمت به لجنة الإيجارات مضافاً إليه مبلغ مائتي (200) درهم رسوم إدارية وأن تقوم، بعد ذلك، بتوريد جملة المبلغ المحكوم به للجنة الإيجارات وتوريد مبلغ الرسوم الإدارية سالفة الذكر لخزانة دائرة الأراضي.
المادة (7)
السحب مع الضمان المصرفي وتكملته
7 (1) في حالة قيام دائرة الأراضي بسحب أي مبلغ من الضمان المصرفي في أي من الحالات المذكورة في المادة 6 (2) أعلاه، فيجب على المكتب العقاري، مقدم الضمان المصرفي، أن يقوم بتكملة مبلغ الضمان المصرفي إلى الحد المذكور في المادة 6 (1) من هذا المرسوم خلال مدة أقصاها خمسة عشر (15) يوماً من تاريخ إشعاره بذلك من قبل دائرة الأراضي.
وفي حالة إخفاق المكتب العقاري المعني في القيام بذلك فيجوز لدائرة الأراضي إيقاف كافة معاملات مكتب إدارة العقارات المعني لديها، ويجوز لها أيضاً أن تطلب من البلدية ووزارة العمل والشؤون الاجتماعية وإدارة الجنسية والإقامة إيقاف جميع معاملات المكتب العقاري المعني إلى حين قيام ذلك المكتب العقاري بالوفاء بمتطلبات أحكام هذه المادة.
7 (2) يجوز لدائرة الأراضي منح المكتب العقاري مقدم الضمان المصرفي مهلة إضافية مدتها خمسة عشر (15) يوماً، لتمكينه من القيام بتكملة مبلغ الضمان المصرفي إلى الحد المذكور في المادة 6 (1) من هذا المرسوم.
وفي حالة إخفاقه في ذلك فيجب على دائرة الأراضي أن تقوم فوراً باتخاذ الإجراءات اللازمة لإيقاف نشاطات المكتب العقاري المعني والأمر بإغلاقه إدارياً بصورة مؤقتة لمدة شهر واحد أو لأية مدة أخرى حسبما قد يراها مدير عام دائرة الأراضي مناسبة.
7 (3) في حالة عدم قيام المكتب العقاري المعني بتكملة الضمان المصرفي إلى الحد المقرر بالمخالفة لأحكام المادة 7 (2) أعلاه فيجوز لرئيس دائرة الأراضي إصدار أمر لتصفية أعمال المكتب العقاري المعني بصفة نهائية خلال مدة معقولة يحددها، وفي هذه الحالة، يجب على البلدية إلغاء رخصة المكتب العقاري المعني عند انتهاء أعمال التصفية.
7 (4) في حالة إلغاء رخصة مكتب عقاري بموجب أحكام المادة 7 (3) أعلاه فيجب على دائرة الأراضي إعادة الضمان المصرفي المقدم من المكتب المعني بعد اقتطاع أية مبالغ منه أو غرامات حسبما قد تقررها دائرة الأراضي إعمالاً لسلطاتها بموجب المادتين 6 (2) و22 من هذا المرسوم.
7 (5) في حالة إلغاء رخصة مكتب عقاري بموجب أحكام المادة 7 (3) أعلاه، فلا يجوز لصاحب أو أصحاب ذلك المكتب أو للقائمين بإدارته التقدم بطلب لرخصة جديدة، سواء بنفس اسم المكتب العقاري الذي ألغيت رخصته أو بأي اسم آخر، إلا بعد انقضاء خمسة (5) سنوات كاملة بعد تاريخ إلغاء الرخصة.
المادة (8)
إعفاء الشخص الطبيعي من شرط الضمان المصرفي
8 (1) يجوز لدائرة الأراضي إعفاء أي شخص طبيعي من تقديم الضمان المصرفي ومنحه إذناً مبدئياً خاصاً لفتح مكتب عقاري تقتصر أعماله فقط في إدارة العقارات المملوكة له شخصياً متى قدم شهادة من لجنة التثمين والمصالحة بدائرة الاراضي تؤكد ملكيته لعقاراته التي يقوم بإدارتها شخصياً وأن قيمة تلك العقارات الكلية لا تجاوز عشرة ملايين درهم.
8 (2) يجب على طالب الإعفاء من شرط الضمان المصرفي بموجب المادة 8 (1) أعلاه أن يقوم مسبقاً بسداد الرسوم المقررة لإصدار الشهادة والأذن المبدئي الخاص المشار إليهما في المادة 8 (1) أعلاه.
8 (3) يكون الشخص الطبيعي الممنوح له بالإعفاء بموجب المادة 8 (1) أعلاه ملزماً تلقائياً بإبلاغ دائرة الأراضي خطيا متى جاوزت قيمة العقارات المملوكة له في الإمارة مبلغ عشرة ملايين درهم ويجب عليه في هذه الحالة، تقديم الضمان المصرفي المطلوب بموجب المادة 6 من هذا المرسوم خلال مدة خمسة عشرة (15) يوماً من تاريخ استلامه طلباً من دائرة الأراضي لتقديم الضمان المصرفي المذكور.
وفي حالة استمراره في مزاولة أعمال المكتب العقاري المرخص باسمه بعد ذلك التاريخ، وبدون تقديم الضمان المصرفي خلال المدة المذكورة أعلاه، فيجوز لدائرة الأراضي معاقبته بإحدى العقوبات المذكورة في المادة (23) من هذا المرسوم ويجوز للبلدية، بناء على طلب خطي من دائرة الأراضي إلغاء رخصة المكتب العقاري المرخص باسم الشخص الطبيعي المعني أو تعليق سريان تلك الرخصة لأية مدة بحسب ما تراه البلدية مناسباً.
المادة (9)
سجل المكاتب العقارية
9 (1) على دائرة الأراضي أن تقوم بإنشاء سجل منتظم يسمى «سجل المكاتب العقارية في إمارة عجمان» ويجب أن يقيد في ذلك السجل أسماء جميع المكاتب العقارية المرخصة من البلدية للعمل في الإمارة، كل على حده.
وملخص بيانات صاحب أو أصحاب الترخيص وبيانات الرخصة الصادرة من البلدية للمكتب العقاري المعني وأسماء ونماذج توقيعات الشخص أو الأشخاص المفوضين بتوقيع معاملات المكتب العقاري الرسمية وأي تعديل يطرأ على البيانات المذكورة.
9 (2) يجوز لكل ذي مصلحة بعد سداد الرسوم المقررة الحصول على المعلومات والبيانات المدونة في السجل بشأن أي مكتب عقاري مثل اسم المكتب العقاري واسم صاحب أو أصحاب الترخيص ورقم القيد في السجل وتاريخه وأسماء الشخص أو الأشخاص المفوضين بتوقيع المعاملات بالنيابة عن المكتب العقاري المعني.
المادة (10)
القيد في السجل
10 (1) بعد إصدار رخصة البلدية للمكتب العقاري لا يجوز لذلك المكتب العقاري البدء في مزاولة أعمال المكتب المرخص بها إلا بعد إتمام قيد المكتب العقاري في السجل وفقاً لأحكام هذا المرسوم وقيام دائرة الأراضي بإصدار بطاقات معتمدة منها بالشكل المقرر لشخصين أو أكثر للقيام بإنجاز معاملات المكتب والتوقيع بالنيابة عنه.
10 (2) لا يجوز قبول أي دعوى أو شكوى من مكتب عقاري أو من شخص يقوم بأعمال الوساطة العقارية في الإمارة ضد أي من طرفي عقد كان المكتب العقاري أو الشخص المعني وسيطاً في إبرامه إلا إذا كان المكتب المذكور مقيداً في السجل أو كان الشخص المعني حاملاً لبطاقة وسيط عقاري، بحسب الحال، وفقاً لأحكام هذا المرسوم.
10 (3) على صاحب ومدير كل مكتب عقاري مرخص في البلدية أن يتقدم لدائرة الأراضي بطلب على النموذج المقرر لقيده في سجل المكاتب العقارية وأن يرفق بذلك الطلب نسخة ضوئية من الرخصة الصادرة من البلدية للمكتب العقاري المعني بالإضافة لأية بيانات أخرى تطلبها دائرة الأراضي لإتمام إجراءات قيد المكتب العقاري في السجل.
10 (4) تصدر دائرة الأراضي للمكتب العقاري شهادة خطية بالشكل المقرر لتأكيد قيده في السجل.
10 (5) يحدد بقرار يصدره رئيس دائرة الأراضي شكل السجل وحفظه بطريقة مأمونة وإجراءات القيد فيه والحذف منه وضمانات سلامة وحجية البيانات الواجب إدراجها في السجل وكيفية تحديثها، من وقت لآخر وإصدار أي مستخرج عن السجل.
المادة (11)
بطاقة الوسيط العقاري
يجب على كل مكتب عقاري تم ترخيصه لمزاولة أعمال الوساطة العقارية أن يقوم، قبل مزاولة أية أعمال وساطة عقارية باستخراج بطاقة وسيط عقاري من دائرة الأراضي لكل شخص مفوض عن المكتب للقيام بأعمال الوساطة العقارية وتصدر دائرة الأراضي البطاقة المذكورة بالشكل المقرر وبعد سداد الرسوم المقررة.
المادة (12)
شروط الوسيط العقاري
يجب أن تتوفر في الوسيط العقاري الشروط التالية:
(أ) أن يجيد اللغة العربية قراءة وكتابة ومخاطبة.
(ب) أن لا يقل عمره عن ثماني عشرة سنة ميلادية.
(ج) أن يقدم شهادة حسن سير وسلوك من جهة تقبلها دائرة الأراضي بالإضافة لإقرار خطي صادر منه يؤكد فيه بأنه لم يسبق إدانته في جناية أو في جنحة تمس الأمانة والشرف.
(د) أن تكون لديه خبرة كافية سابقة في معاملات بيع وشراء العقارات وأن يكون ملماً بطرق تمليك الأراضي والعقارات وبمتطلبات التسجيل العقاري ومعاملات القروض والرهون المتصلة بالعقارات على نحو تقتنع به دائرة الأراضي.
المادة (13)
الواجبات المهنية للوسيط العقاري
13 (1) لا يجوز لأي وسيط عقاري أن يتوسط بالنيابة عن أي عميل اشتهر بعدم ملاءته المالية أو يعلم الوسيط العقاري بأن ذلك العميل ليست لديه أهلية قانونية كاملة للقيام بشراء أو بيع العقارات.
13 (2) لا يجوز للوسيط العقاري إفشاء أسرار عملائه للطرف الآخر في المعاملة أو لأي شخص يعمل لحساب ذلك الطرف الآخر.
13 (3) على الوسيط العقاري أن يقوم بذاته بعمليات الارشاد والتوسط وتنفيذ التعليمات الصادرة إليه من عميله وأن لا ينيب عنه شخصاً آخر إلا إذا كان مفوضاً خطياً بتلك الإنابة أو كانت هنالك ظروف قاهرة تضطر لهذه الإنابة.
وعلى الرغم من ذلك إذا كان الوسيط العقاري شخصاً اعتبارياً فيجوز لأي شخص من الأشخاص المفوضين أو المعتمدين من قبل ذلك الشخص الاعتباري القيام بأعمال الوساطة نيابة عنه.
13 (4) يجب على الوسيط العقاري أن يقوم بعمله بكل أمانة وإخلاص، وأن يطلع عميله على جميع تفاصيل المفاوضات ومراحل الوساطة التي يقوم بها وأن يزوده بأية معلومات تعتبر ضرورية لتمكينه من اتخاذ القرار لإبرام الاتفاق مع المتعاقد الآخر.
كما يجب على الوسيط العقاري أن يكون نزيهاً وأن يقوم بإطلاع المتعاقد الآخر على جميع الأمور الجوهرية المتعلقة بموضوع الاتفاق والتي تعتبر ضرورية لنفي الجهالة عن تفاصيل العقار موضوع المعاملة التي يتوسط فيها.
13 (5) يجب على الوسيط العقاري أن يبرم اتفاقه مع عميله خطياً وبصورة واضحة ويجب عليه أن يحتفظ بدفتر منتظم وأن يسجل في ذلك الدفتر ملخصاً لجميع المعاملات التي تم إبرامها بواسطته وتواريخها والبيانات الجوهرية الخاصة بها، وأن يحتفظ لديه بأية وثائق أو أوراق متعلقة بها سلمت إليه، وعليه أن يسلم صورة طبق الأصل من البيانات المدونة في الدفتر سالف الذكر لمن يطلبها من المتعاقدين.
13 (6) يجب على كل وسيط عقاري تقديم كافة المعلومات والبيانات والإحصاءات التي تطلبها منه دائرة الأراضي وغيرها من الجهات الحكومية في الإمارة.
المادة (14)
المسؤولية القانونية للوسيط العقاري
14 (1) يكون الوسيط العقاري بمثابة الأمين على أية مبالغ أو أوراق مالية أو سندات أو أشياء تسلم إليه من أي من الطرفين المتعاقدين لحفظهما أو لتوصيلها إلى الطرف الآخر، ويجب عليه تأديتها أو تسليمها طبقاً لما اشترط عليه.
وتسري قواعد الأمانة على الوسيط العقاري فيما يتعلق بهذه الأمور. ويكون الوسيط العقاري مسؤولاً عن تعويض الضرر الناجم عن تلف أو فقدان ما يتسلمه من مستندات ووثائق متعلقة بالصفقة العقارية التي يتوسط في إبرامها ما لم يثبت أن تلفها أو فقدانها كان بسبب قوة قاهرة.
14 (2) يكون الوسيط العقاري مسؤولاً عن أية خسائر أو أضرار تلحق بأي من الطرفين المتعاقدين نتيجة قيام الوسيط العقاري بعمله عن طريق الغش أو الخداع أو دون مراعاة للوجبات المهنية المنصوص عليها في هذا المرسوم أو دون مراعاة لمقتضيات الأمانة والنزاهة بشكل عام.
14 (3) يفقد الوسيط العقاري كل حق في الأجر (العمولة) أو التعويض أو استرجاع النفقات التي صرفها إذا عمل لمصلحة المتعاقد الآخر بما يخالف التزاماته تجاه عميله الذي يمثله، أو إذا قبل من المتعاقد الآخر وعدا بالحصول على منفعة ما خلافاً للقانون في ظروف تمنع فيها مقتضيات الأمانة من قبول هذا الوعد.
14 (4) مع مراعاة الأحكام المبينة في هذا المرسوم تسري قواعد الوكالة بالقانونية بوجه عام على الوساطة العقارية.
المادة (15)
زوال صفة الوساطة
تسقط صفة الوساطة عن الوسيط العقاري في الحالات التالية:
(أ) ترك الوسط العقاري لأعمال الوساطة العقارية نهائياً وإشعاره لدائرة الأراضي خطياً بذلك.
(ب) عدم قيام الوسيط العقاري بمزاولة أعمال الوساطة العقارية لمدة تزيد على اثني عشر (12) شهراً متواصلة دون عذر مشروع تقبله دائرة الأراضي.
(ج) فقدانه لأي شرط من شروط الوسيط العقاري المذكورة في هذا المرسوم أو في أي أنظمة أو قرارات إدارية صادرة بمقتضاه.
(د) صدور قرار من دائرة الأراضي يقضي بإلغاء بطاقة الوسيط العقاري إذا تبين أن إصدار تلك البطاقة كان نتيجة لبيانات غير صحيحة قدمها الوسيط العقاري أو قدمت بالنيابة عنه لدائرة الأراضي.
(ه) وفاة الوسيط العقاري أو تصفية أو حل المكتب العقاري، ومع ذلك يجوز لورثة الوسيط العقاري أن يطلبوا تحويل رخصة المكتب العقاري الصادرة لمورثهم إلى أسمائهم أو لاسم أو لأسماء أي منهم وذلك خلال ستين (60) يوماً من تاريخ الوفاة، ويخضع هذا الطلب للشروط والأوضاع المقررة للقيد في السجل طبقاً لأحكام هذا المرسوم.
المادة (16)
أحكام خاصة بأجر (عمولة) الوسيط العقاري
16 (1) يحدد أجر (عمولة) الوسيط بالاتفاق، فإذا لم يكن هناك اتفاق فيحدد الأجر (العمولة) على النحو التالي:
(أ) نسبة اثنين بالمئة (2%) بالنسبة لكافة عقود البيع والشراء التي تبلغ فيها قيمة العقار ـ موضوع الوساطة العقارية ـ مليوني ( 000 ,000 ,2) درهم وبحد أقصى للأجر (العملة) مقداره عشرين ألف (000, 20) درهم.
(ب) نسبة واحد بالمئة (1%) بالنسبة لكافة عقود البيع والشراء التي تجاوز قيمة العقار ـ موضوع الوساطة العقارية ـ فيها مبلغ مليوني درهم (000 ,000 ,2) وبحد أقصى للأجر (العمولة) مقداره خمسمئة ألف (000 ,500) درهم.
16 (2) إذا ثبت بناء على شكوى خطية لدائرة الأراضي ضد أي وسيط عقاري أن الأجر (العمولة) المتفق عليه مع أي من المتعاقبين لا يتناسب مع حجم ونوعية تلك المعاملة المعينة والجهد المبذول فيها من قبل الوسيط العقاري فيجوز لدائرة الأراضي أن تحدد الأجر (العمولة) تحكيمياً حسب الظروف المحيطة بالمعاملة المعنية .
وذلك بالرجوع إلى حجم المعاملة التي كانت موضوعاً للوساطة العقارية ومدى المجهود الذي بذله الوسيط العقاري، وما صرفه من قوت في القيام بالعمل المكلف به.
16 (3) يستحق الوسيط العقاري الأجر (العمولة) بمجرد أن تؤدي المعلومات التي أعطاها أو المفاوضات التي أجراها إلى إبرام عقد بيع العقار ويعتبر العقد بأنه قد أبرم بمجرد اتفاق طرفي العقد على شروط العقد الجوهرية حتى وإن لم ينفذ أحد المتعاقدين الالتزامات التي أخذها على عاتقه إلا إذا كان عدم القيام بتلك الالتزامات ناتجاً عن خطأ أو غش ارتكبه الوسيط العقاري. وإذا تعذر إبرام عقد بيع العقار المعني لسبب يرجع لأحد طرفي العقد فيستحق الوسيط العقاري تعويضاً يتناسب مع ما بذله من جهد.
16 ـ 4 إذا أدت أعمال الوساطة التي يقوم بها الوسيط العقاري الى التوصل لاتفاق بين من يمثله والطرف الآخر وكان هذا الاتفاق معلقا على تحقيق شرط، فلا يستحق الوسيط العقاري الأجر «العمولة» الا بعد تحقيق الشرط المعني.
16 ـ 5 إذا لم تؤد ارشادات الوسيط العقاري أو مفاوضاته إلى الوصول لإبرام اتفاقم بين الطرفين فلا يحق للوسيط العقاري ـ مقابل سعيه هذا ـ المطالبة بأي تعويضات أو نفقات أو مصاريف تكبدها إلا أذا كان هناك اتفاق خطي مسبق على ذلك. وفي هذه الحالة، يستحق الوسيط العقاري ما أنفقه من مصروفات ولو لم يتم إبرام العقد.
16 ـ 6 إذا اشترك أكثر من وسيط عقاري في الوساطة أو المفاوضة من أجل التوصل إلى اتفاق وأدى ذلك إلى اتمام الاتفاق، فأنها يشتركون جيمعا في الحصول على الأجر «العمولة» المتفق عليها كما لو كانوا وسيطا عقاريا واحدا وتقسم الأجرة «العمولةش بينهم طبقا لشروط العقد المبرم فيما بينهم، وفي حال عدم وجود مثل هذا العقد وعدم توصلهم إلى اتفاق ما حول الاجر «العمولة» فانها تقسم بينهم بالتساوي.
16 ـ 7 إذا تعاقد عميل مع عدة وسطاء بشكل مستقل وبخصوص موضوع واحد من أجل التوسط له أو المفاوضة عنه للتوصل إلى اتفاق ونجح احدهم في اتمام العملية، فإنه يستحق دون غيره كامل الأجر «العمولة».
16 ـ 8 ـ لا يستحق الوسيط العقاري أجر «عمولة» إلا ممن فوضه من طرفي العقد في التوسط في إبرامه.
16 ـ 9 لا يستحق الوسيط العقاري أجراً «عمولة» في الحالات الآتية:
أ ـ إذا أقام نفسه طرفا في العقد وأبرمه باسمه أو
ب ـ اذا توسط في إبرام صفقة ممنوعة قانونا، أو
ج ـ إذا حصل من طرف العقد الذي لم يكلفه بالتوسط على منفعة أو وعد بمنفعة خلافا لمقتضيات حسن النية والأمانة، أو
د ـ إذا ثبت وقوع غش أو خطأ جسيم من جانب الوسيط العقاري أثناء قيامه بأعمال الوساطة العقارية، أو
هـ إذا باشر أعمال الوساطة العقارية قبل الحصول على بطاقة وسيط عقاري بموجب هذا المرسوم وبعد تاريخ العمل به.
المادة 17
عمولة المكتب العقاري
17 ـ 1 مع عدم المساس بالأحكام المتعلقة بأجر «عمولة» الوسيط العقاري المذكور في المادة 16 أعلاه، تحدد عمولة المكتب العقاري فيما يتعلق بإيجار أي عقار مملوك للغير ويقوم المكتب بإداراته، بالاتفاق الرضائي .
فيما بين مالك العقار والمكتب العقاري المعني، وفي حال عدم وجود اتفاق فيما بين الطرفين، فلا يجوز ان تزيد العمولة التي يتقاضاها المكتب العقاري من مالك العقار عن نسبة خمسة بالمئة من مبلغ الإيجار السنوي المذكور في عقد إيجار العقار المعني، ولا يجوز للمكتب العقاري استيفاء أية رسوم من مستأجر العقار بالإضافة للعمولة التي يتقاضاها من مالك العقار.
17 ـ 2 في حال قيام المكتب العقاري بمساعدة المستأجر في الحصول على عقد إيجار عقار غير خاضع لإدارة المكتب، فيجوز للمكتب العقاري المعني استيفاء رسم من مستأجر العقار المعني لا يجاوز نسبة ثلاثة بالمئة من مبلغ الايجار السنوي المذكور في عقد إيجار العقار المعني.
17 ـ 3 لا يجوز لاي مكتب عقاري في الإمارة إلزام المستأجر بأي خلو رجل أو مبلغ إضافي آخر، أياً كان شكله أو نوعه، ويحق لأي مستأجر استرداد أي مبلغ تم تحصيله منه بالمخالفة لأحكام هذه المادة، في أي وقت بعد إبرام عقد الإيجار المعني، عن طريق دعوى يرفعها للجنة الإيجارات ويتم نظرها والبت فيها، وفقا للإجراءات المقررة في المرسوم الأميري رقم 2 لسنة 2005 أو أي تعديل له.
المادة 18
توقيع معاملات المكتب العقاري
يجب ان يكون في كل مكتب عقاري شخص واحد أو أكثر يتم اعتمادهم من دائرة الأراضي للقيام بتوقيع معاملات المكتب الرسمية لدى دائرة الأراضي والبلدية بما في ذلك توقيع عقود إيجار العقارات التي يقوم المكتب بإداراتها.
المادة 19
تفويض السلطات والصلاحيات
يجوز لمدير عام دائرة الأراضي، بموجب قرار إداري يصدره خطيا تفويض أية سلطة أو صلاحية ممنوحة له أو لدائرة الأراضي بموجب أحكام هذا المرسوم لأي شخص أو أكثر أو لأية لجنة يشكلها مدير عام دائرة الأراضي بمعرفته، حسبما قد يراه ملائما.
المادة 20
اللجان المساعدة
يجوز لرئيس دائرة الأراضي وبموجب قرار إدارة يصدره خطيا ان يشكل أية لجنة دائمة أو مؤقتة من موظفي دائرة الأراضي وغيرها من الخبراء والمختصين في شؤون الأراضي وأصحاب المكاتب العقارية المرموقة في الإمارة للقيام بما يأتي:
أ ـ نظر أية منازعات فيما بين أطراف أية معاملة عقارية، أيا كان نوعها أو حجمها، والبت فيها بصورة نهائية أو تقديم توصيات بشأنها لمدير عام دائرة الأراضي.
ب ـ دراسة أي موضوع أو مشروع تشريع متعلق بسوق العقارات في الإمارات أو بأعمال المكاتب أو بتصريف المعاملات في دائرة الأراضي وتقديم أية استشارات أو توصيات محددة لمدير عام الأراضي بشأن المسألة المسندة للجنة المعنية.
المادة 21
رسوم المعاملات
تحدد وبقرار إداري، يصدره رئيس دائرة الأراضي بعد التشاور مع ممثل الحاكم للشؤون المالية والإدارية، مقدار الرسوم التي يجوز لدائرة الأراضي تقاضيها وتحصيلها من المكاتب العقارية عن المعاملات التي تقوم بها دائرة الأراضي وفقا لأحكام هذا المرسوم.
ويجوز لرئيس دائرة الأراضي، بعد التشاور مع ممثل الحاكم للشؤون المالية والإدارية، إجراء أية تعديلات في مقدار تلك الرسوم، من وقت لآخر.
المادة 22
توفيق أوضاع المرخصين سابقاً
على كل شخص، يزاول في وقت بدء العمل بهذا المرسوم أعمال إدارة العقارات أو أعمال الوساطة العقارية أو أي من الأعمال الأخرى التي تزاولها عادة المكاتب العقارية، ان يقوم بتقديم طلب إلى دائرة الأراضي، خلال مدة لاتزيد على ثلاثة 3 أشهر من تاريخ نفاذ هذا المرسوم، وذلك بغرض توفيق أوضاعه وفقا لأحكام هذا المرسوم.
المادة 23
العقوبات
22 ـ 1 مع عدم الإخلال بأية عقوبات أشد منصوص عليها في أي قانون آخر يجوز لمدير عام دائرة الأراضي توقيع أي من العقوبات التالية على كل شخص يقوم بمخالفة أي حكم من أحكام هذا المرسوم.
أ ـ الإنذار خطياً،
ب ـ غرامة مالية لا تقل عن عشرة آلاف درهم ولا تجاوز عشرين ألف درهم.
ج ـ ايقاف المكتب العقاري أو الوسيط العقاري مرتكب المخالفة مؤقتا عن العمل لمدة سبعة أيام.
د ـ ايقاف المكتب العقاري عن العمل أو أيقاف بطاقة أي وسيط عقاري ثبت ارتكابه للمخالفة لمدة تجاوز سبعة أيام.
ه ـ إلغاء ترخيص المكتب العقاري أو إلغاء بطاقة الوسيط العقاري مرتكب المخالفة بصفة نهائية.
22 ـ 2 يعاقب كل من يعاود تكرار مخالفة أحكام هذا المرسوم بغرامة لا تقل عن خمسة عشر ألف درهم ويجوز لدائرة الأراضي توقيع أية عقوبات إدارية أخرى ضمن سلطات وصلاحيات رئيس دائرة الأراضي المذكورة في هذا المرسوم.
22 ـ 3 إذا لم يقم المكتب العقاري بتوفيق أوضاعه وفقا لأحكام هذا المرسوم وبالمخالفة لأحكام المادة 22 منه بالرغم من توقيع غرامة عليه بموجب الفقرة 23 ـ «1» ـ «ب» فيجب على دائرة الأراضي مضاعفة الغرامة المالية عليه بدون المساس بحقها في توقيع أي من العقوبات الأخرى المنصوص عليها في الفقرات «ج» و «د» و «ه» من المادة 23 ـ 1
المادة 24
نشر المرسوم وإصدار القرارات التنفيذية
23 ـ 1 ينشر هذا المرسوم في الجريدة الرسمية للإمارة ويعمم بصورة كافية وعلى الجهات المعنية القيام بتنفيذه والعمل بموجبه.
23 ـ 2 ـ يجوز لرئيس دائرة الأراضي إصدار الانظمة واللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا المرسوم بشرط عدم تعارضها مع أحكام هذا المرسوم.
صدر عنا بتوقيعنا وخاتمنا عليه بديواننا الأميري في عجمان في هذا اليوم ـ الاثنين الرابع والعشرين من شهر رمضان سنة 1427 هجرية الموافق اليوم السادس عشر من شهر أكتوبر سنة 2006 ميلادية.
عجمان ـ أسامة أحمد: