توقع حسين سجواني – رئيس مجموعة داماك القابضة أن يبقى الاستثمار العقاري متربعا على قمة هرم الاستثمارات في الدولة لسنوات طويلة قادمة. كما توقع أن تحقق داماك نموا في المبيعات خلال العام الحالي بنسبة تتجاوز ما تحقق العام الماضي بنسبة 35% وأن تحافظ على نسبة نمو في حدود 30-40% خلال العام المقبل وذلك في ضوء انطلاق الشركة لأسواق دول أخرى.
وأوضح في حوار مع » البيان الاقتصادي« أن دبي هي »موقع جغرافي مميز لمدينة لديها قائد يمتلك نظرة استثنائية غير طبيعية، طموح جدا ومستعد للعمل ليل نهار لتحقيق طموحاته«، مشيرا إلى أن دبي تستهدف خدمة منطقة الشرق الأوسط.وفيما يلي نص الحوار:ما هي توقعاتكم لمعدلات النمو بمجموعة داماك لهذا العام؟ وماذا عن العام المقبل؟
ـــ نتوقع أن نحقق نسبة نمو أقل داخل دبي ونسبة نمو أكبر خارج دبي، فنحن كشركة نتوقع أن نحقق نموا يتجاوز ما تحقق العام الماضي بنسبة 35%. في حين من المنتظر أن نحافظ على نسبة نمو تتراوح بين 30-40% خلال العام المقبل وذلك نظرا لانطلاقنا خارج أسواق الإمارات .
*كيف تصفون حجم الطلب على مبيعات داماك السكنية والتجارية؟
ـــ وضعت داماك منذ اليوم الأول لتأسيسها إستراتيجية واضحة المعالم وهي أن تكون مطورا رئيسيا في قطاع العقارات الفاخرة.
ونحن نواصل السير على هذا النهج. وأعتقد أن هناك طلبا جيدا على العقارات الفاخرة. ونحن تميزنا بطرح هذا النوع من العقارات ومستمرين في السعي بأن نكون من أفضل الشركات التي توفر العقارات الفاخرة سواء الشقق، المساكن أو المكاتب، فالمباني التي طرحتها داماك كانت على مستويات عالية من التميز بالإضافة إلى الخدمات المتميزة التي تقدمها داماك لعملائها.
* ما حجم مشاريع داماك العقارية داخل وخارج حدود الدولة؟
ـــ خلال العام الحالي أعلنا تواجدنا في أربعة مواقع في أبوظبي وفي قطر أيضا في لبنان والأردن. وخلال العام المقبل لدينا برنامج للتوسع في تلك الدول بالإضافة إلى خطط للتوسع الأفقي في دول أخرى مثل مصر، الصين، تركيا وشمال أفريقيا.
* توجهتم مؤخرا لتطوير مشاريع عمرانية في أبوظبي، فهل تتوقعون أن تسحب أبوظبي بساط الطفرة العقارية من تحت أقدام دبي؟
ـــ النهضة العقارية في أي مدينة أو دولة لا تعني انتكاسة في مدينة أخرى، فأبوظبي لها سوق خاص، ولها ميزاتها ولها زبائنها. كما أن إمارة أبوظبي تعتمد اعتمادا كبيرا على النفط وقد شهد سعر برميل النفط ارتفاعا كبيرا منذ فترة .
ما انعكس في صورة نمو كبير في المشاريع البترولية ومشاريع البنية التحتية. كذلك فإن المدينة التي يقطنها عدد كبير من الأجانب عاشوا فيها لسنوات طويلة وهم تواقون لشراء المساكن الفاخرة ونحن نهتم جدا بتلك الشريحة. وأنا أعتقد أن ابوظبي لا تنافس دبي وإنما تكمل دبي.
* أين تضع داماك على خارطة التشييد العقاري والتي تزدحم بشركات كبرى مثل إعمار، نخيل، دبي القابضة .. الخ؟
ـــ هناك شركات حكومية مثل إعمار، نخيل، دبي القابضة، ومؤخرا سما دبي. وهذه الشركات الأربع دورها ووضعها واتجاهاتها مختلفة اختلافا كليا عن بقية الشركات أي لا يمكننا مقارنتها مع بقية الشركات الأخرى لا مع داماك.
أو تعمير أو أي شركة أخرى. فالشركات الحكومية تمنحها الحكومة مساحات شاسعة من الأراضي ودورها وضع البنية التحتية وتطوير المجمعات السكنية الضخمة. كما أن تلك الشركات لها دور إستراتيجي موجه من الحكومة إما لحل مشاكل السكن أو بهدف التطوير العقاري وما شابهه. وهذا قطاع بحد ذاته، أما القطاع الآخر فيتمثل في القطاع الخاص وفيه المنافسة إلى حد ما متساوية.
وفي هذا المجال لانزال أكبر شركة ولله الحمد حيث ركزنا على قطاع العقارات الفاخرة ولحد الآن لم يستطع أحد منافستنا منافسة حقيقة من حيث نوعية مبانينا ومستوى فخامتها وجودة الإدارة.
والآن ومع خروجنا بمشاريع خارج الدولة، نعتقد أننا أخذنا وضعنا وتميزنا في السوق وهذا ما يجعل مبيعاتنا مستمرة بالنمو بنسبة تتراوح ما بين 40-35 % مقارنة بمبيعات شركات عقار أخرى حيث تنحسر مبيعاتها.
@ ما مدى تأثر مشاريع داماك التي شيدت مؤخرا في لبنان بالأحداث الأخيرة التي شهدها لبنان؟ وهل أنتم متخوفون من إعادة تلك التجربة في ظل الظروف الراهنة؟
ـــ في أكثر من حديث سابق ذكرت أن طبيعة لبنان أنها دولة تعيش مشاكل سياسية، كما أن وجود إسرائيل على الحدود اللبنانية يشكل خطرا على لبنان، فالتاجر أو المستثمر الذي يذهب إلى لبنان عليه أن يأخذ تلك الأمور بالحسبان.
ونحن اشترينا أرضا في لبنان وأعلنا مشروعنا هناك وبعنا حوالي ثلث المشروع خلال الأسابيع الأولى من الإطلاق، ولله الحمد جميع من اشترى شققا في هذا المشروع لم يعودوا عن عملية شرائهم تلك. ونحن سنستمر في الاستثمار في مشاريع في لبنان.
* هل لكم أن تحدثونا عن مشاريع داماك العقارية في الصين؟، وهل الاستثمار العقاري في الصين سيكون الوجهة المستقبلية لشركات الإعمار العربية؟
ـــ برنامجنا في شركة داماك أن نكون شركة متخصصة في العقار الفاخر.
وأن يكون لنا وجود في أسواق المنطقة، ونسعى أيضا لأن نكون شركة عالمية تنافس الشركات العالمية الأخرى في هذا المجال، وكون وضعنا هذا البرنامج لا يمكن لنا أن نهمل دولة تمثل 20 % من سكان العالم، فالصين تنمو نموا غير طبيعي ولها مستقبل في أن تصبح من كبريات اقتصادات العالم، فالصين دولة عظمى، تنمو بشكل كبير ولديها كثافة سكانية كبيرة لذلك فوجودنا في الصين هو وجود إستراتيجي على المدى البعيد.
* هل هناك توجه لاستقدامكم شركات بناء وتشييد صينية لإقامة مشاريع هنا بالدولة في ظل تلك العلاقات القوية مع الصين؟
ـــ ليس لدينا أي برنامج لاستقدام شركات بناء وتشييد صينية للدولة، فنحن مطورون نشترى أراضي ونبنى شققا ومكاتب فاخرة للبيع .
* أعلنتم مؤخرا عن عزم مجموعة داماك القابضة رفع حجم استثماراتها العقارية بحلول 2009؟ هل لكم أن تحدثونا عن حجم تلك المخططات؟
ـــ حجم استثماراتنا اليوم بحدود 15 مليار درهم ونتوقع أن يصل حجم استثماراتنا إلى 50 مليار درهم خلال السنوات الثلاث المقبلة من خلال استثمارات لنا داخل وخارج حدود الدولة.
@ كيف تقيمون ارتفاع أسعار بيع وتأجير العقار؟ وهل تعتقدون أن أسعار العقار بلغت ذروتها وهي في طريقها للاستقرار كما يعتقد الكثيرون؟
ـــ لا أعتقد مطلقا أن أسعار بيع وتأجير العقارات ستنخفض بالدولة، وهذا الكلام مبنى على وقائع وأسس اقتصادية.
أولا : هناك ارتفاع في أسعار الأراضي وشح للأراضي في المناطق المميزة.
ثانيا : هناك ارتفاع متزايد في أسعار مواد البناء الأولية والمقاولات. ونتوقع مزيدا من هذا الارتفاع مستقبلا.
ثالثا : هناك طلب غير طبيعي على البلد، فلكم أن تنظروا لإحصاءات التأشيرات، وتعداد الوافدين المتزايد على الإمارات. أيضا هناك التوسعات التي يشهدها مطار دبي، والشوارع التي تشق والجسور التي تشيد.
والصحافة تتحدث منذ ثلاث سنوات عن توقعات بانخفاض أسعار تأجير العقار بالدولة في ظل نزول كم هائل من الشقق للأسواق عند الانتهاء من تشييدها وما نراه في حقيقة الأمر هو العكس بتاتا فأسعار تأجير العقار ترتفع بنسبة 20-30 % سنويا مما أدى إلى تدخل الدول وللمرة الأولى خلال العشرين عاما الماضية للحد من هذا الارتفاع، وأنا أتوقع أن ترتفع أسعار التأجير ولكن ليست ارتفاعات كبيرة كما في السابق أي أنها سترتفع بحدود 10-20%.
أما بالنسبة لأسعار بيع العقارات والمكاتب، فالأسعار لم تنخفض ولن تنخفض وإنما بالعكس فأسعار البيع للعقارات العادية سترتفع بحدود 15-10 %، وفي المواقع المميزة الارتفاع سيكون في حدود 25 % خلال السنوات الثلاث القادمة، أي أن العقارات المميزة في المباني الجيدة على المواقع الجيدة أؤكد لك بأنها ستتضاعف أسعارها في السنوات الثلاث القادمة.
@ تحدثتم عن توقعاتكم باستمرار ارتفاع أسعار مواد البناء، فهل تعتقدون أن ارتفاع أسعار النفط يقف وراء هذا الارتفاع؟
ـــ أولا هناك ارتفاع لأسعار مواد البناء الأولية عالميا كالحديد، الإسمنت، الألمنيوم والنحاس وتلك المواد ليست لها علاقة بالإمارات وحتى منطقة الخليج، فالصين على سبيل المثال تستهلك من الحديد الآن حوالي ثلاثة أضعاف ما كانت تستهلكه منذ سنوات قليلة بسبب النمو الكبير الذي تشهده الصين، فالصين تعد أحد الدول الرئيسية التي أدت إلى ارتفاع أسعار الحديد عالميا بالإضافة إلى دول أخرى بسبب استهلاك تلك الدول الضخم للحديد .
ثانيا : ارتفاع أسعار البترول أدى إلى ارتفاع مواد بناء أخرى مثلا ارتفاع تكلفة الشحن، أيضا ارتفاع أسعار البترول رفع من تكلفة الكهرباء على المصانع التي تصنع السيراميك وغيرها من المنتجات الأخرى على سبيل المثال .
ثالثا : الطلب المتزايد في المنطقة سواء في دبي، ابوظبي ، مصر، قطر ولبنان على الإسمنت في ظل الحركة والمخاض العمراني الذي تشهده المنطقة، ونعود مرة أخرى للقول بأن ارتفاع أسعار البترول ساهم في تدفق السيولة للمنطقة وتلك السيولة أدت إلى زيادة حركة البناء في المنطقة، فهناك حركة بناء قوية سواء في السعودية، إيران الجزائر وغيرها من دول المنطقة، وفي ظل الطلب المتزايد على البناء ارتفعت أسعار مواد البناء.
* مع سعي الإمارات لتوقيع اتفاقيات التجارة الحرة ما يعني فتح أسواق الإمارات أمام شركات أجنبية وعالمية منافسة، هل تخشون المنافسة؟
ـــ نحن لا نخشى المنافسة وأنا دائما ممن يرددون بأن المنافسة أمر صحي فنحن نذهب الآن للصين للمنافسة.
* هل تعتقدون أن الأوضاع غير المستقرة التي شهدتها المنطقة أثرت على أعمالكم في المنطقة؟
ـــ بالعكس أنا أعتقد أن دبي دائما تستفيد مع الأسف من المشاكل والحروب التي تشهدها المنطقة، فسكان تلك الدول الغير مستقرة يسعون للمجيء لدبي للعمل وللاستثمار فيها، ولا أعتقد أن الوضع الذي يعيشه الشرق الأوسط قد أثر بأي شكل سلبي على الإمارات واقتصادها .
* هناك من يقول إن القطاع العقاري بارز بعكس القطاع الصناعي فهو مهمش .. ما تعليقكم؟
ـــ لا أعتقد أن بإمكاننا بناء دولة صناعية، فالصناعة لها دولها. ونحن نفتقر إلى أسواق استهلاكية كبيرة، ونفتقر إلى المواد الخام، وفي الواقع دبي ليس لديها غاز لتشغيل تلك المصانع . فلماذا ندخل في مجال لن يكون لنا منه أي استفادة، فنحن نستورد العمالة من الهند والصين ونستورد الغاز من قطر لذلك ففكرة تشجيع الصناعة في الدولة لا أجد لها أي مبرر.
* ولكن البعض قد يختلف معك في هذا التقييم، فالبعض يرى أن هناك بالفعل فرصا كبيرة للاستثمار في قطاع التصنيع بالدولة في ظل وجود البنوك الصناعية؟
ـــ زمن البنوك الصناعية كان قائما أيام الشيوعية، فتلك الدول لديها عمالة زائدة تسعى لتشغيلها ونحن هنا بالدولة ليس لدينا عمالة زائدة، ولكن هناك بعض الصناعات لها سوق مثل صناعات مواد البناء والصناعات التي تخدم الأسواق المحلية .
* هل لديكم أي توجه للاستثمار في مشاريع صناعية من هذا النوع؟
ـــ حاليا ليس لدينا أي توجه للاستثمار في مشاريع صناعية .
*هل ما يحدث في دبي يمكن وصفه بالفقاعة؟
ـــ ما يحدث في دبي هو عبارة عن موقع جغرافي مميز لمدينة لديها قائد يمتلك نظرة استثنائية غير طبيعية، طموح جدا مستعد للعمل ليل نهار لتحقيق طموحاته، فالموقع الجغرافي متوفر لدى الكثير من الدول ودبي تمتلك موقعا جغرافيا وقائدا طموحا مستعدا لتوفير الوقت والجهد لمتابعة شؤون إمارته بنفسه، أيضا هناك عامل ثالث متمثل في توظيف هذا القائد للسيولة المتوفرة في الدولة في مشاريع داخل الدولة سواء من خلال بناء الشوارع ،الفنادق ،الأبراج، المستشفيات ...إلخ .
وليس في بنوك سويسرا وغيرها من البنوك العالمية كما يفعل كثيرون ممن يقودون بلدانهم . فتلك القيادة تمتلك نظرة صحيحة وتوظف تلك الأموال والسيولة داخل حدود الدولة، وأيضا دبي تمتلك شبابا طموحا قادرا على تحقيق رؤية تلك القيادة إلى واقع حقيقي وهذا هو سر نجاح إمارة دبي .
إذن وصف البعض لما يحدث في دبي بكونه فقاعة أمر ليس له أساس من الصحة، فمطار دبي كان يستقبل 5 ملايين مسافر أصبح الآن يستقبل 35 مليون مسافر وهذا واقع، كان يزور دبي في السابق 500 ألف سائح أصبح يزورها الآن 6 ملايين سائح مقارنة ببلد مثل مصر بكل ثروتها الفرعونية ومعالمها السياحية لم تتمكن من استقطاب هذا الرقم الهائل وهذا واقع أيضا.
نعم هناك طفرة اقتصادية، ودبي بدأت تبنى لنفسها موقعا جغرافيا، تجاريا وسياحيا مميزا بين دول العالم . دبي بات يزورها كل الأطياف ومن مختلف أنحاء العالم .
*ولكن البعض يتخوف من موجة الغلاء التي تجتاح دبي والتي قد تهدد برحيل مستثمرين إلى دول تكلفة المعيشة فيها مقبولة نوعا ما؟
ـــ مع الأسف دبي أصبح الغلاء فيها كبيرا جدا والغلاء سيستمر بالصعود، والحكومة عليها أن تدرك هذا الأمر وتتجه لوضع بعض الحلول، فالحلول الحكومية لن توقف موجة الغلاء الحاصلة ولكنها قد تحد من نسبة هذا الغلاء، وكما ذكرت فإن موجة الغلاء ستستمر وتدخل الحكومة بات أمر ضروريا وعلينا أن لا نحلم بتوقف موجة الغلاء في ظل تزايد الطلب على البلد.
والذي يحصل أنه سيتم استبدال شرائح كثيرة من المجتمع مع الأسف ممن هم من متوسطي الدخل مثلما حصل في قطاع السياحة فقبل عشر سنوات كان يتوافد على دبي السياح من روسيا من منخفضي الدخل للتسوق الآن يتوافد على دبي السياح الروس الأثرياء من مالكي المليارات.
لذلك فقدنا تلك الطبقة من السياح الروس الذين كانوا يقيمون في الفنادق في غرفة لا تتعدى تكلفتها 120 درهما في الليلة الواحدة ولكن الآن السائح الروسي الثري ينفق ما بين ألفين إلى ثلاثة آلاف درهم على إقامته في فندق فخم في دبي .
وكذلك الحال بالنسبة للسائح الأوروبي في السابق والذي كان يتوافد على دبي وينفق 100 -150 دولارا خلال رحلته أصبح لا وجود له الآن، فالسياح الذين يأتون من أوروبا معظمهم أثرياء . ولا ننسى أن الغلاء من شأنه أن يجعل الخدمات التي تقدمها الدولة متقدمة لجذب هؤلاء السياح .
* هل بالفعل بإمكان الحكومة خفض مستويات التضخم من 8% إلى 4% قريبا؟
ـــ لا أرى خطوات ملموسة لحد الآن لتحقيق هذا الهدف، ونرجو أن يكون هناك تفكير لسن قوانين وتشريعات وأنظمة لتخفيض نسبة الغلاء وكما ذكرت سابقا الغلاء لن يختفي والإحصائيات تشير إلى أن نسبة الغلاء الحالية وصلت إلى 20 % وهي نسبة غير مقبولة من شأنها التأثير على الدولة.
باختصار
- أعلنت داماك » العقارية « عن إطلاق مشروعها العقاري ( لاريزيدانس ) والذي تبلغ تكلفته 150 مليون دولار وسط مدينة بيروت، في حين يعد المشروع واحدا من أفخم المشاريع العقارية التي تم تشييدها في العاصمة اللبنانية، في حين كانت الشركة قد أعلنت عن نيتها في إطلاق مشروعين آخرين على مستوى الضخامة والفخامة ذاتها في لبنان خلال العام المقبل .
- في يونيو الماضي وقعت داماك العقارية مذكرة تفاهم مع حكومة منطقة تاتغو الواقعة في مدينة تانجين الصينية لتطوير مشروع عقاري أيقوني متعدد الاستخدامات في منطقة الخليج » ترمبت « الخلابة، في حين تبلغ تكلفة المشروع حوالي 10 مليارات درهم على مساحة تبلغ حوالي 5 ملايين قدم مربع، وهو مشروع متعدد الاستخدامات يتكون من عدة أبراج سكنية إلى جانب متاجر للبيع بالتجزئة ومكاتب وفندق خمسة نجوم على درجة عالية من الفخامة.
- إعلان شركة داماك العقارية، إطلاق مشروعها الجديد «ذا هايتس» العقاري في منطقة مشروع تطوير العبدلي في العاصمة عمان. وهذا المشروع الضخم والذي تبلغ تكلفته 120 مليون دولار يأتي ضمن المشاريع العقارية الناجحة التي أطلقتها شركة داماك مؤخراً في كل من لبنان، وقطر، والصين.
- كشفت داماك العقارية عن مشروع (البيتزا)، المشروع السكني المكون من 14 مبنى بخصائص شرقية الذي يقع في تلال الثعالب »لواسيل« ضمن مجمع فوكس هلز في العاصمة القطرية الدوحة.
حوار كفاية أولير: