الانطباع الذي يمكن الخروج به عند إلقاء نظرة على تصرفات أراضي دبي خلال الأشهر الثمانية الاولى من العام الجاري مقارنة بالفترة ذاتها هو «الاستقرار في عمليات البيع بسوق أراضي دبي» فعمليات البيع لم تشهد قفزات كبيرة لو قارناها بالفترة ذاتها في عام 2004.
لكن ذلك الاستقرار لا يسقط من الناحية الأخرى ما شهدته عمليات الرهن التي هزت السوق بنحو 12 مليار درهم خلال الأشهر الثمانية من العام الجاري مقارنة بالفترة ذاتها قبل عامين فقد قفز حجم الرهونات بنسبة 100% ما يعني ان ما حصل في بورصة الاسهم لم يمر مرور الكرام على سوق أراضي المدينة بقدر ما ضيع عليها فرصة زيادة عمليات البيع والشراء.
ويبدو ان محاولات بعض المضاربين للحصول على مكاسب سريعة باتت تتم على « ظهر سوق الاراضي» فبحسب تقارير «البيان الاقتصادي» فان نسبة تصل إلى 85% من المستثمرين الذين يتعاملون بالأسهم وفقا لمبدأ المضاربة عادة ما يلجأون إلى تمويل عملياتهم عن طريق رهن عقار أو ارض أو من خلال الحصول على تسهيلات بنكية بضمانات أخرى.
خطورة
ولكن ألا يحمل الاعتماد الكامل على تمويل عمليات المضاربة من خلال الرهن العقاري أو الضمانات البنكية بين طياته نوعا اخر من المخاطرة. بعض الخبراء قالوا لـ «البيان الاقتصادي» ان الامر في غاية الخطورة خاصة في حال شهدت أسعار الأسهم تراجعا على المدى المتوسط.وطبقا لإحصاءات غير رسمية فان أكثر من 30% من القروض الشخصية التي تقدمها البنوك يجري استخدامها لتمويل عمليات المضاربة في أسواق الأسهم المحلية.
ويقول احد المسؤولين في دائرة أراضي واملاك دبي محمد سلطان آل ثاني «أن السوق العقاري في دبي يعتمد بشكل اكبر واكبر على التمويل العقاري ففي عام 2005 ارتفعت نسبة الرهن العقاري بنسبة 66 بالمئة عن العام الذي سبقه ما يجعل سوق التمويل العقاري مرشحا ليسجل أرقاماً أعلى خلال هذا العام مع بدء تسجيل عمليات البيع والرهن في المناطق الجديدة .
ومع ذلك فان عمليات التمويل العقاري أصبحت أكثر خطورة في ظل لجوء البنوك إلى التمويل حتى 90 في المئة من قيمة العقار وهذا ما كان يتم في السابق عندما كانت البنوك ترفض تمويل أكثر من 70 في المئة من قيمة العقار أو المشروع وذلك خوفا من تقلبات السوق العقارية.
مقارنات
وبالعودة إلى نتائج التصرفات المستقاة من سجلات دائرة أراضي واملاك دبي نرى بأن ارقام التصرفات في دبي خلال الأشهر الثمانية الاولى من عام 2006 حوالي 14 ,26 مليار درهم وذلك من عمليات البيع والرهن والهبة حيث تم تسجيل 1487 عملية بيع بقيمة 36 ,11 مليار درهم و1353 عملية رهن بلغ مجموع مبالغها 63 ,12 مليار درهم و268 عملية هبة وكانت قيمة الأراضي والأملاك الموهوبة 13 ,2 مليار درهم.
واذا ما قارنا هذه النتائج بنتائج الفترة ذاتها من عام 2005 التي حققت 50 ,22 مليار درهم سنرى بان فارق النمو البالغ 4 مليارات لم يتأت من عمليات البيع او الهبة بل زيادة قيمة الرهونات. اما على صعيد عمليات البيع للفترتين في 2006 و2005 فقد شهدتا استقرار كبيرا.
ويمكن ملاحظة ان ارقام التصرفات في دبي الأشهر الثمانية من 2005 بلغت حوالي 50 ,22 مليار درهم وذلك من عمليات البيع والرهن والهبة حيث تم تسجيل 1907 عملية بيع بقيمة 66 ,11 مليار درهم و985 عملية رهن بلغ مجموع مبالغها 93 ,9 مليارات درهم و275 عملية هبة وكانت قيمة الأراضي والأملاك الموهوبة 08 ,906 مليون درهم
أما على صعيد أرقام التداولات خلال 8 أشهر من عام 2004 فسنرى بان أرقام التصرفات في دبي حققت حوالي 91 ,15 مليار درهم وذلك من عمليات البيع والرهن والهبة، حيث تم تسجيل 1913 عملية بيع بقيمة 79 ,7 مليارات درهم و951 عملية رهن بلغ مجموع مبالغها 16 ,6 مليارات درهم و337 عملية هبة وكانت قيمة الأراضي والأملاك الموهوبة 95 ,1 مليار درهم.
البيع والرهن في 2006
شهدت الأشهر الثمانية الأولى من عام 2006 تسجيل 1487 عملية بيع بمجموعة مبالغ وصلت إلى 36 ,11 مليار درهم في 94 منطقة من مناطق دبي وكان مجموع المساحات المباعة 67 ,33 مليون قدم مربع منها 567 مبايعة عملية بيع لأراضي فضاء حيث تم بيع ما مساحته 45 ,19 مليون قدم مربع بمبلغ 02 ,5 مليارات درهم والباقي لأراض مبنية.
وتصدرت تلال الإمارات الثانية المناطق من حيث مبالغ المبايعات حيث استحوذت على 22 ,9% من مجمل مبالغ البيع مسجلة 04 ,1 مليار درهم وتراوحت الأسعار في المنطقة بين 360 درهماً للقدم المربع و34 ,4304 دراهم للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 78 ,1445 درهماً.
وفي المركز الثاني سجلت الصفوح الثانية ثاني اكبر مبلغ مستحوذة على 94 ,5% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 99 ,674 مليون درهم وتراوحت الأسعار بين 8 ,366 درهماً للقدم المربع و66 ,5763 درهماً للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 24 ,1835 درهماً.
وفي المركز الثالث سجلت مردف ثالث اكبر مبلغ مستحوذة على 35 ,5% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 58 ,608 ملايين درهم وتراوحت الأسعار بين 50 درهماً للقدم المربع و89 ,638 درهماً للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 29 ,330 درهماً للقدم المربع.
وفي المركز الرابع سجلت البرشاء الأولى رابع اكبر مبلغ مستحوذة على 29 ,5% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 86 ,600 مليون درهم وتراوحت الأسعار بين 9 ,213 درهماً للقدم المربع و69 ,2307 درهم للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 68 ,778 درهماً للقدم المربع
وفي المركز الخامس سجلت تلال الإمارات الأولى خامس اكبر مبلغ مستحوذة على 55 ,4% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 46 ,517 مليون درهم وتراوحت الأسعار بين 65 ,163 درهماً للقدم المربع و08 ,404 دراهم للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 39 ,194 درهماً للقدم المربع.
اما بالنسبة للرهن فقد شهدت هذه الفترة تسجيل 1353 معاملة رهن بمجموع مبالغ وصل إلى 63 ,12 مليار درهم تركزت عمليات الرهن في 101 منطقة في دبي حققت منطقة البرشاء الأولى اكبر رهن حيث تم تسجيل 40 رهناً مقابل 00 ,1 مليار درهم
وتلتها منطقة الصفوح الثانية التي تم فيها تسجيل 4 رهونات بمجموع مبالغ وصل إلى 35 ,928 مليون درهم وتلتها منطقة تلال الإمارات الثانية التي تم فيها تسجيل 15 رهناً بمجموع مبالغ وصل إلى 88 ,812 مليون درهم وتلتهم منطقة النهدة الثانية فيها تسجيل عدد 32 رهناً بمجموع مبالغ وصل إلى 93 ,660 مليون درهم.
وفي المركز الخامس تأتي منطقة المركز التجارى الاولى بعدد 8 رهونات وبمجموع مبالغ وصل إلى 65 ,656 مليون درهم وفي المركز السادس تأتي منطقة المرقبات بعدد 20 رهناً وبمجموع مبالغ وصل إلى 54 ,564 مليون درهم وفي المركز السابع أتت منطقة النهدة الأولى بعدد 9 رهونات وبمجموع مبالغ وصل إلى 89 ,543 مليون درهم
وتلتها منطقة منخول حيث تم تسجيل 17 رهناً وبمجموع مبالغ وصل إلى 86 ,495 مليون درهم وتلتها منطقة بور سعيد حيث تم تسجيل 10 رهونات بمبلغ 39 ,417 مليون درهم، وفي المركز العاشر أتت منطقة مردف بعدد 87 رهناً بمجموع مبالغ وصل إلى 50 ,400 مليون درهم.
البيع والرهن في 2005
وقد شهدت الأشهر الثمانية الأولى من عام 2005 تسجيل 1907 عمليات بيع بمجموع مبالغ وصلت إلى 66 ,11 مليار درهم في 102 منطقة من مناطق دبي وكان مجموع المساحات المباعة 81 ,115 مليون قدم مربع منها 959 عملية مبايعة لأراض فضاء، حيث تم بيع ما مساحته 68 ,92 مليون قدم مربع بمبلغ 70 ,6 مليارات درهم والباقي لأراض مبنية.
وتصدرت البرشاء الأولى المناطق من حيث المبالغ المبايعات حيث استحوذت على 37 ,15% من مجمل مبالغ البيع مسجلة 79 ,1 مليار درهم، وتراوحت الأسعار في المنطقة بين 88 ,73 درهماً للقدم المربع و32 ,3232 درهماً للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 51 ,486 درهماً.
وفي المركز الثاني سجلت مردف ثاني اكبر مبلغ مستحوذة على 59 ,7% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 22 ,885 مليون درهم. وتراوحت الأسعار بين 59 ,11 درهماً للقدم المربع و65 ,552 درهماً للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 37 ,177 درهماً.
وفي المركز الثالث سجلت تلال الإمارات الثانية ثالث اكبر مبلغ مستحوذة على 83 ,6% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 93 ,795 مليون درهم وتراوحت الأسعار بين 24 ,177 درهماً للقدم المربع و38 ,3255 درهم للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 76 ,540 درهماً للقدم المربع
وفي المركز الرابع سجلت مرسى دبي رابع اكبر مبلغ مستحوذة على 79 ,3% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 50 ,441 مليون درهم. وتراوحت الأسعار بين 17 ,443 درهماً للقدم المربع و64 ,3913 درهماً للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 01 ,1328 درهماً للقدم المربع
وفي المركز الخامس سجلت المرقبات خامس اكبر مبلغ مستحوذة على 18 ,3% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 76 ,370 مليون درهم وتراوحت الأسعار بين 11 ,711 درهماً للقدم المربع و88 ,4240 درهماً للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 75 ,1413 درهماً للقدم المربع.
وبالنسبة للرهن العقاري في هذه الفترة فقد وصل إلى 93 ,9 مليارات درهم تركزت عمليات الرهن في 96 منطقة في دبي حققت منطقة المركز التجاري الأولى اكبر رهن حيث تم تسجيل 5 رهونات مقابل 04 ,1 مليار درهم وتلتها منطقة تلال الإمارات الثانية التي تم فيها تسجيل 17 رهناً بمجموع مبالغ وصل إلى 21 ,649 مليون درهم
وتلتها منطقة الصفوح الثانية التي تم فيها تسجيل 3 رهونات بمجموع مبالغ وصل إلى 5 ,628 مليون درهم وتلتهم منطقة منخول فيها تسجيل عدد 20 رهناً بمجموع مبالغ وصل إلى 37 ,627 مليون درهم وفي المركز الخامس تأتي منطقة المرقبات بعدد 22 رهناً وبمجموع مبالغ وصل إلى 61 ,427 مليون درهم.
وفي المركز السادس تأتي منطقة البرشاء الاولى بعدد 32 رهناً وبمجموع مبالغ وصل إلى 02 ,422 مليون درهم وفي المركز السابع أتت منطقة هور العنز شرق بعدد 14 رهناً وبمجموع مبالغ وصل إلى 52 ,338 مليون درهم وتلتها منطقة ام هرير الثانية
حيث تم تسجيل 2 رهن وبمجموع مبالغ وصل إلى 5 ,337 مليون درهم وتلتها منطقة النهدة الاولى حيث تم تسجيل 7 رهونات بمبلغ 3 ,334 مليون درهم وفي مركز العاشر اتت منطقة النهدة الثانية بعدد 24 رهناً بمجموع مبالغ وصل إلى 20 ,312 مليون درهم.
بينما شهدت الأشهر الثمانية الاولى من عام 2004 تسجيل 1913 عملية بيع بمجموعة مبالغ وصلت إلى 79 ,7 مليارات درهم في 93 منطقة من مناطق دبي وكان مجموع المساحات المباعة 42 ,45 مليون قدم مربع منها 826 مبايعة عملية بيع لأراض فضاء حيث تم بيع ما مساحته 61 ,23 مليون قدم مربع بمبلغ 27 ,3 مليارات درهم والباقي لأراض مبنية.
وتصدرت منخول المناطق من حيث المبالغ المبايعات حيث استحوذت على 3 ,7% من مجمل مبالغ البيع مسجلة 82 ,568 مليون درهم وتراوحت الأسعار في المنطقة بين 39 ,122 درهماً للقدم المربع و3 ,2994 درهماً للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 96 ,1376 درهماً.
وفي المركز الثاني سجلت البرشاء الأولى ثاني اكبر مبلغ مستحوذة على 11 ,5% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 21 ,398 مليون درهم وتراوحت الأسعار بين 95 درهماً للقدم المربع و4 ,2747 درهماً للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 78 ,292 درهم.
وفي المركز الثالث سجلت المركز التجاري الاولى ثالث اكبر مبلغ مستحوذة على 71 ,4% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 16 ,367 مليون درهم وتراوحت الأسعار بين 1600 درهم للقدم المربع و5000 درهم للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 99 ,2329 درهم للقدم المربع
وفي المركز الرابع سجلت مردف رابع اكبر مبلغ مستحوذة على 48 ,4% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 33 ,349 مليون درهم وتراوحت الاسعار بين 60 درهم للقدم المربع و99 ,474 درهماً للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 12 ,167 درهماً للقدم المربع.
وفي المركز الخامس سجلت تلال الإمارات الثانية خامس اكبر مبلغ مستحوذة على 36 ,4% من مجموع مبالغ البيع مسجلة 15 ,340 مليون درهم وتراوحت الاسعار بين 92 ,171 درهماً للقدم المربع و98 ,1265 درهم للقدم المربع وبمعدل سعر وصل إلى 05 ,736 درهماً للقدم المربع.
وبالنسبة للرهونات في هذه الفترة فقد شهد سجلت 951 معاملة رهن بمجموع مبالغ وصل إلى 16 ,6 مليارات درهم تركزت عمليات الرهن في 81 منطقة في دبي حققت منطقة مرسى دبي اكبر رهن حيث تم تسجيل 5 رهونات مقابل 495 مليون درهم وتلتها منطقة تلال الإمارات الثانية التي تم فيها تسجيل 7 رهون بمجموع مبالغ وصل إلى 87 ,435 مليون درهم
وتلتها منطقة المركز التجارى الثانية التي تم فيها تسجيل 4 رهونات بمجموع مبالغ وصل إلى 83 ,430 مليون درهم وتلتهم منطقة منخول فيها تسجيل عدد 16 رهناً بمجموع مبالغ وصل إلى 24 ,397 مليون درهم وفي المركز الخامس تأتي منطقة الصفوح الثانية بعدد 2 رهن وبمجموع مبالغ وصل إلى 06 ,326 مليون درهم وفي المركز السادس تأتي منطقة المركز التجاري الأولى بعدد 4 رهونات وبمجموع مبالغ وصل إلى 43 ,270 مليون درهم.
وفي المركز السابع أتت منطقة شارع الشيخ زايد بعدد 2 رهن وبمجموع مبالغ وصل إلى 232 مليون درهم وتلتها منطقة عود ميثا حيث تم تسجيل 7 رهونات وبمجموع مبالغ وصل إلى 96,206 مليون درهم وتلتها منطقة القرهود حيث تم تسجيل 11 رهناً بمبلغ 55 ,186 مليون درهم وفي مركز العاشر أتت منطقة البرشاء الاولى بعدد 10 رهونات بمجموع مبالغ وصل إلى 70 ,185 مليون درهم.
اكبر الصفقات العقارية خلال 8 أشهر عام 2006
ـ قطعة ارض في الميناء سجلت بمبلغ 77 ,137 مليون درهم
ـ قطعة ارض في تلال الإمارات الثانية سجلت بمبلغ 61 ,104 ملايين درهم
ـ قطعة ارض في منطقة مرسى دبي وسجلت بمبلغ 100 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة الصفوح الأولى وسجلت بمبلغ 87 ,98 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة الصفوح الثانية وسجلت بمبلغ 95 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة مرسى دبي وسجلت بمبلغ 5 ,87 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة ند الحمر وسجلت بمبلغ 30, 73 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة البرشاء الأولى وسجلت بمبلغ 50 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة تلال الإمارات الثانية وسجلت بمبلغ 65 ,48 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة تلال الإمارات الثانية وسجلت بمبلغ 38 ,46 مليون درهم
اكبر الرهونات العقارية خلال 8 أشهر عام 2006
ـ الصفوح الثانية سجلت بمبلغ 410 ملايين درهم
ـ المركز التجاري الثانية سجلت بمبلغ 300 مليون درهم
ـ المركز التجارى الاولى سجلت بمبلغ 260 مليون درهم
ـ الصفوح الثانية سجلت بمبلغ 250 مليون درهم
ـ الصفوح الثانية سجلت بمبلغ 35 ,181 مليون درهم
ـ المرقبات سجلت بمبلغ 97 ,168 مليون درهم
ـ الصفوح الأولى سجلت بمبلغ 156 مليون درهم
ـ تلال الإمارات الثانية سجلت بمبلغ 150 مليون درهم
ـ المركز التجاري الأولى سجلت بمبلغ 150 مليون درهم
ـ منخول سجلت بمبلغ 140 مليون درهم
اكبر الصفقات العقارية خلال 8 أشهر عام 2005
ـ قطعة ارض في ند الشبا سجلت بمبلغ 06 ,200 مليون درهم
ـ قطعة ارض في مرسى دبي سجلت بمبلغ 120 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة البرشاء الأولى وسجلت بمبلغ 31 ,102 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة شارع الشيخ زايد وسجلت بمبلغ 90 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة الصفوح الثانية وسجلت بمبلغ 80 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة مرسى دبي وسجلت بمبلغ 29 ,74 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة مرسى دبي وسجلت بمبلغ 73 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة البرشاء الأولى وسجلت بمبلغ 57 ,69 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة شارع الشيخ زايد وسجلت بمبلغ 9 ,67 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة النهدة الأولى وسجلت بمبلغ 57 ,67 مليون درهم
اكبر الرهونات العقارية خلال 8 أشهر عام 2005
ـ المركز التجاري الأولى سجلت بمبلغ 620 مليون درهم
ـ ام هرير الثانية سجلت بمبلغ 285 مليون درهم
ـ المركز التجاري الأولى سجلت بمبلغ 260 مليون درهم
ـ الصفوح الثانية سجلت بمبلغ 5 ,247 مليون درهم
ـ الصفوح الثانية سجلت بمبلغ 195 مليون درهم
ـ الصفوح الثانية سجلت بمبلغ 186 مليون درهم
ـ مرسى دبي سجلت بمبلغ 160 مليون درهم
ـ تلال الإمارات الثانية سجلت بمبلغ 5 ,148 مليون درهم
ـ المركز التجاري الثانية سجلت بمبلغ 147 مليون درهم
ـ القوز الصناعية الثانية سجلت بمبلغ 130 مليون درهم
اكبر الصفقات العقارية خلال 8 أشهر عام 2004
ـ قطعة ارض في المركز التجاري الأولى سجلت بمبلغ 109 ملايين درهم
ـ قطعة ارض في المركز التجاري الأولى سجلت بمبلغ 16 ,108 ملايين درهم
ـ قطعة ارض في منطقة المركز التجاري الأولى وسجلت بمبلغ 100 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة نخلة جميرا وسجلت بمبلغ 86 ,59 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة نخلة جميرا وسجلت بمبلغ 86 ,59 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة المركز التجاري الثانية وسجلت بمبلغ 59 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة نخلة جميرا وسجلت بمبلغ 39 ,58 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة المركز التجاري الأولى وسجلت بمبلغ 50 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة مرسى دبي وسجلت بمبلغ 50 مليون درهم
ـ قطعة ارض في منطقة مرسى دبي وسجلت بمبلغ 25 ,46 مليون درهم
اكبر الرهونات العقارية خلال 8 أشهر عام 2004
ـ الطوار الثالثة
ـ الصفوح الثانية سجلت بمبلغ 06 ,216 مليون درهم
ـ تلال الإمارات الثانية سجلت بمبلغ 37 ,195 مليون درهم
ـ شارع الشيخ زايد سجلت بمبلغ 177 مليون درهم
ـ المركز التجاري الأولى سجلت بمبلغ 18 ,150 مليون درهم
ـ مرسى دبي سجلت بمبلغ 150 مليون درهم
ـ المركز التجاري الثانية سجلت بمبلغ 140 مليون درهم
ـ المطينه سجلت بمبلغ 140 مليون درهم
ـ المركز التجاري الثانية سجلت بمبلغ 130 مليون درهم
ـ مرسى دبي سجلت بمبلغ 125 مليون درهم .
تحليل: مشرق على حيدر