تتسم الأعمال العشوائية في أي مجال من مجالات الحياة بإضاعة الجهد والوقت وضعف المردود المنشود منها، وما يميز الأعمال الناجحة دائماً هو منهجيتها ودقتها والإطار المحدد الذي تتحرك فيه. وقد كانت قضية الوساطة العقارية في دبي تمر بمرحلة عشوائية كبيرة أفرزت خلالها مشاكل كبيرة وكثيرة أضرت بكل أطراف السوق العقاري.
ولأن سوق العقار في إمارة دبي يعتبر السوق الأقوى بين الأسواق المحلية الاقتصادية الأخرى، وذلك لثباته واتزانه ووجود آفاق مستقبلية كبيرة في الاستثمار فيه، خاصة وبعد صدور قانون التسجيل العقاري الجديد، والذي لفت انتباه المستثمرين العقاريين من كل أصقاع الأرض، لم يعد ممكناً في مثل هذه الظروف أن تبقي قضية الوساطة العقارية مرهونة بتصرفات الأشخاص، دون أن يكون لها ضابط ومحدد يضع لها واجبات ويعطيها حقوقاً.
لذا قررت دائرة الأراضي وبعد اجتماعات متعددة مع جميع المعنيين في شؤون العقار أن تنظم الوسطاء العقاريين ومن ثم تعتمد المجموعة التي تسجل لديها، وذلك من خلال سجل خاص ينتمي إليه الوسيط العقاري، في المحاورة التالية من الأسئلة والأجوبة نسلط الضوء على هذا الأمر.
ـ ما هي شروط التسجيل في سجل الوسطاء؟
ـ على الأشخاص الراغبين في مزاولة نشاط الوساطة في إمارة دبي التقدم لقسم «تنظيم المكاتب العقارية بدائرة الأراضي والأملاك في دبي بطلب على النموذج المعتمد لقيده/ لقيدهم في السجل، ويجب أن يكون الطلب مرفقاً بالمستندات التالية.
1ـ رخصة تجارية سارية المفعول صادرة من الجهات المختصة.
2ـ شهادة انتساب عضوية لغرفة تجارة وصناعة دبي.
3ـ صورة من جواز سفر طالب/ طالبي الترخيص بالنسبة للمؤسسات الفردية أو الشركات.
4ـ صورة طبق الأصل من شهادة ملكية محل الوساطة أو عقد إيجاره.
5ـ شهادة حسن سير وسلوك لكل من صاحب المؤسسة والمدير المسؤول أو المديرين المسؤولين للشركة.
6ـ أن لا يكون أي من مديري الشركة أو الشركاء المفوضين بإدارتها قد سبق إعلان إفلاسهم أو الحكم عليهم في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
7ـ الحصول على شهادات إكمال دورات متخصصة في المجال العقاري ضمن برنامج تأهيل مؤسسات وشركات الوساطة العقارية المعتمدة من الدائرة.
8ـ اجتياز امتحان مهنة الوساطة الذي تعده الدائرة.
ـ هل التسجيل يتم لمرة واحدة فقط؟
ـ على كل وسيط مقيّد في سجل الوسطاء العقاريين أن يتقدم إلى قسم تنظيم المكاتب العقارية بإدارة التقييم والدراسات لتجديد قيده في السجل سنوياً، ويقدم طلب التجديد إلى القسم على النموذج المخصص لذلك، وذلك قبل (30) يوماً على الآقل من تاريخ انتهاء صلاحية شهادة القيد، وسوف يقوم القسم بتجديد قيد الوسيط في السجل بعد التثبت من توفر شروط التجديد وهي:
1ـ عدم وجود مخالفات خطيرة تستدعي عدم التجديد.
2ـ رخصة تجارية سارية المفعول صادرة من الجهات المختصة.
3ـ شهادة انتساب عضوية لغرفة تجارة وصناعة دبي.
4ـ صورة طبق الأصل من شهادة ملكية محل الوساطة أو عقد إيجاره.
5ـ الحصول على شهادات إكمال دورات متخصصة في المجال العقاري ضمن برنامج تأهيل مؤسسات وشركات الوساطة العقارية المعتمد من الدائرة في حال عدم تقديمها مسبقاً.
6ـ اجتياز امتحان مهنة الوساطة المعد من قبل الدائرة ـ في حالة عدم التقدم له مسبقاً.
ـ ما هي مزايا التسجيل؟
ـ مزايا التسجيل كثيرة، منها:
1ـ بطاقة وسيط سارية المفعول.
2ـ صلاحية إنهاء المعاملات بالدائرة.
3ـ ضمان الأتعاب.
4ـ استلام أتعاب الوسيط عبر الدائرة كما هي 1% أو حسب الاتفاق في حال اتفاق الأطراف.
5ـ الحصول على معلومات الأراضي، وليس الملاك.
6ـ إمكانية تقديم الشكاوى والاقتراحات.
7ـ تنفيذ الاتفاقيات المبدئية.
8ـ إعلام الوسيط بآخر أخبار الصفقات والتداولات اليومية.
9ـ تسجيل وإصدار بطاقة وسيط لأكثر من موظف بالمكتب الواحد عند طلب صاحب الترخيص في أي وقت.
10ـ منع التسجيل للوسيط غير المسجل بالدائرة، حيث لا يحق لأي مكتب أو دلال منفرد بمتابعة إجراء بيع أو إنهاء إجراء ما لم يكن مسجلاً في سجل الوسطاء بالدائرة.
ـ ما هي واجبات الوسيط؟
ـ واجبات الوسيط هي:
1ـ يجب على جميع الوسطاء المسجلين أن يلتزموا بأخلاقيات المهنة وفق ميثاق الشرف المعتمد والذي أعدته اللجنة بالتشاور مع الوسطاء من ذوي الخبرة والرأي.
2ـ يجب على الوسيط أن يثبت في سجل خاص به جميع المعاملات التي عقدت بواسطته، وأن يحتفظ بالوثائقوالأوراق المتعلقة بها وأن يسلم من ذلك صورة طبق الأصل لمن يطلبها من المتعاقدين. وفي حال البيع بالخارطة أو النموذج يجب عليه أن يحتفظ لديه بالخارطة أو النموذج إلى أن تتم العملية.
3ـ على الوسيط تقديم جميع المعلومات والبيانات والإحصاءات المتعقلة بنشاط الوساطة، التي تطلبها منه الدائرة.
4ـ يجب على الوسيط أن يطلع من يمثله على جميع تفاصيل المفاوضات، ومراحل الوساطة التي يقوم بها، وكذلك عن أية معلومات تعتبر ضرورية، لتمكينه من اتخاذ القرار لإبرام الاتفاق مع المتعاقد الآخر، كما يجب على الوسيط اطلاع المتعاقد الآخر على جميع الأمور الجوهرية المتعلقة بموضوع الاتفاق والتي تعتبر ضرورية لنفي الجهالة عنه.
5ـ لا يجوز للوسيط أن يتوسط لإبرام صفقة مخالفة للقوانين أو النظم السارية بالإمارة.
6ـ على الوسيط ولو لم يكن مفوضاً إلا من أحد طرفي الصفقة أن يعرضها عليهما عرضاً أميناً وأن يطلعهما على جميع الظروف التي يعلمها عنها ويكون مسؤولاً قبلهما عن كل غش أو خطأ يصدر منه.
7ـ لا يجوز للوسيط أن يقيم نفسه طرفاً ثانياً في العقد الذي توسط في إبرامه إلا إذا أجازه العاقد لفي ذلك، وفي هذه الحالة لا يستحق الوسيط أجراً.
8ـ يكون الوسيط بمثابة الأمين على أية مبالغ أو أوراق مالية أو سندات أو أشياء سلمت إليه من أياً من الطرفين لحفظها أو لتوصيلها إلي أحد الطرفين، ويجب عليه تأديتها أو تسليمها طبقاً لما اشترط عليه، وتسري قواعد الأمانة على الوسيط فيما يتعلق بهذه الأمور.
9ـ يكون الوسيط مسؤولاً عن أية خسائر أو أضرار تلحق بأي من المتعاقدين نتيجة قيام الوسيط بعمله عن طريق الغش أو الخداع أو دون مراعاة للأصول الواجب اتباعها طبقاً لأحكام لائحة تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي أو تبعاً لمقتضيات ميثاق الشرف.
10ـ يسقط حق الوسيط في الأجر أو المطالبة باسترجاع النفقات التي صرفها إذا عمل لمصلحة المتعاقد الآخر بما يخالف التزاماته تجاه من يمثله، أو إذا قبل من المتعاقد الآخر وعداً بالحصول على منفعة ما في ظروف تنع فيها قواعد حسن النية وميثاق الشرف من قبول هذا الوعد.
11ـ إذا فوّض عدة وسطاء بعقد واحد كانوا مسؤولين بالتضامن عن العمل المكلفين به، إلا إذا رخّص لهم بالعمل منفردين.
12ـ إذا فوّض عدة أشخاص وسيطاً واحداً في عمل مشترك، كانوا مسؤولين بالتضامن من قبله من تنفيذ هذا التفويص، ما لم يتفق على غير ذلك.
ـ هل يشترط أن يكون عقد الوساطة مكتوباً؟
ـ نعم، ويجب أن توضح فيه الأركان الأساسية للوساطة (أسماء الأطراف المتعاقدة، مواصفات العقار، شروط الوساطة، العمولة، واجبات الوسيط).
ـ هل هناك نموذج لعقد الوساطة؟
ـ نعم، هناك عقد نموذجي للوساطة يحدد الشروط العامة ويجوز إضافة أي شروط أخرى فيه من قبل الأطراف حسب الحاجة.
ـ كم يبلغ اجر الوسيط؟
ـ يحدد أجر الوسيط بالاتفاق، فإذا لم يكن هنالك اتفاق فيحدد الأجر، وفقا للعرف السائد.
ـ متى يستحق الوسيط أجره؟
1ـ لا يستحق الوسيط أجرا عن وساطته إلا إذا أدت هذه الوساطة إلى إبرام العقد بين الطرفين ويعتبر العقد قد ابرم متى اتفقت الأطراف على جميع الشروط المنصوص عليها في عقد الوساطة.
2ـ تكون العبرة في استحقاق الوسيط أجره بإبرام عقد البيع وتسجيله بالدائرة إلا إذا نص عقد الوساطة بخلاف ذلك.
3ـ إذا كان عقد البيع معلقا على شرط واقف، متفق عليه في عقد الوساطة فلا يستحق الوسيط الأجر إلا عند تحقق الشرط.
ـ هل يستحق الوسيط أجره في حالة فسخ العقد المبرم معه؟
ـ إذا فسخ عقد الوساطة، جاز للوسيط المطالبة بأجره طبقا للاتفاق المنصوص عليه في عقد الوساطة، إلا إذا ثبت الغش أو الخطأ الجسيم من جانبه.
ـ هل يستحق الوسيط تعويضا عن سعيه في حالة عدم الوصول إلى إبرام اتفاق بين البائع والمشتري؟
ـ إذا لم تؤد ارشادات الوسيط أو مفاوضاته إلى الوصول لإبرام اتفاق بين الطرفين فلا يحق للوسيط مقابل سعيه هذا المطالبة بأي تعويضات أو نفقات أو مصاريف تكبدها إلا إذا نص عقد الوساطة على ذلك.
ـ هل يجوز اشتراك أكثر من وسيط في الوساطة عن طرف واحد؟
ـ إذا اشترك أكثر من وسيط في الوساطة أو المفاوضة عن طرف واحد من اجل التوصل إلى اتفاق وأدى ذلك إلى إتمام الاتفاق، فأنهم يشتركون جميعا بالأجر كما لو كانوا وسيطا واحدا ويقسم الأجر بينهم طبقا لشروط العقد المبرم فيما بينهم. أما إذا تعاقد طرف مع عدة وسطاء بشكل مستقل وبخصوص موضوع واحد من أجل التوسط له أو المفاوضة عنه إلى اتفاق ونجح احدهم في اتمام العملية فانه يستحق دون غيره الأجر كاملا.
ـ هل يستحق الوسيط الأجر من طرفي الصفقة؟
ـ لا يستحق الوسيط الأجر إلا ممن فوضه من طرفي الصفقة في التوسط لإبرامها، وإذا صدر التفويض من الطرفين كان كل منهما مسؤولاً قبل الوسيط بغير تضامن بينهما عن دفع الأجر المستحق عليه ولو اتفقا على أن يتحمل أحدهما اجر الوسيط بكاملة.
ـ هل تنظر الدائرة في منازعات الوساطة العقارية؟
ـ نعم وذلك من خلال مجلس مختص بتسوية المنازعات المتعلقة بالوساطة وهو لا ينظر في منازعات الوساطة العقارية، إلا إذا تضمن عقد الوساطة شرط التسوية الودية للمنازعات بواسطة الدائرة، أو اتفق الخصوم لاحقا بإحالة نزاعاتهم إلى الدائرة ولا يثبت الاتفاق على التسوية الودية إلا بالكتابة، ويجب ان يحدد موضوع النزاع في وثيقة الاتفاق على التسوية الودية.
ـ هل توجد عقوبات أو جزاءات تأديبية بحق الوسيط المخالف؟
ـ مع عدم الإخلال بأية عقوبة تقررها القوانين السارية، فللجنة الدائمة للوساطة بالدائرة توقيع أي من الجزاءات التالية على الوسيط الذي يخالف أي حكم من أحكام لائحة تنظيم الوسطاء العقاريين أو القرارات أو التعليمات الصادرة بمقتضاها ومن هذه الجزاءات:
1ـ التنبيه.
2ـ الإنذار.
3ـ الوقف عن العمل لمدة لا تتجاوز 6 أشهر.
4ـ وضع اسم الوسيط على القائمة السوداء.
كما انه يلغي قيد الوسيط من السجل إذا أخل بميثاق الشرف، أو ارتكب مخالفة جوهرية للقوانين أو النظم والتعليمات السارية بالإمارة، أو جمع ثلاث نقاط بالقائمة السوداء، ويكون الإلغاء بقرار صادر من المدير بناء على توصية من اللجنة الدائمة للوساطة، يبين فيه أسباب الإلغاء ويجوز للوسيط التظلم من قرار الإلغاء أمام رئيس الدائرة خلال 15 يوماً من تاريخ إبلاغه به، ويكون قرار الرئيس في هذا الشأن نهائيا.
ـ متى تسقط صفة الوساطة عن الوسيط؟
ـ تسقط صفة الوساطة عن الوسيط ويتم إلغاء قيده لدى الدائرة في الحالات التالية:
1ـ ترك الوسيط لأعمال الوساطة نهائيا، وإشعار الدائرة بذلك.
2ـ ترك الوسيط لأعمال الوساطة لمدة تزيد على إثني عشر شهرا متواصلة دون عذر مشروع تقبله اللجنة الدائمة للوساطة.
3ـ فقدانه لأي شرط من الشروط الواجب توافرها بموجب أحكام لائحة تنظيم الوسطاء العقاريين، أو أية قرارات أو تعليمات صادرة بمقتضاها.
4ـ إذا تبين ان تسجيله كان نتيجة لبيانات كاذبة قدمها لقسم تنظيم المكاتب العقارية.
5ـ صدور قرار من رئيس الدائرة بإلغاء القيد طبقا لأحكام لائحة تنظيم الوسطاء العقاريين المعتمدة.