تشييد ناطحات السحاب، وبناء الأبراج الشاهقة، لم يعد مجرد شغف يجتاح عقول رجال الأعمال في مدينة المال والأعمال «دبي» فالبعض يرى أن ديمومة الطفرة العمرانية القائمة على نمو سوق بيع وشراء الوحدات السكنية، باتت اليوم بأمس الحاجة إلى وضعها في إطار أكاديمي يرتكز على المعرفة ولا يعتمد فقط على الخبرة!!
دبي ممثلة بدائرة الأراضي والأملاك تنبهت أخيرا إلى ضرورة بسط سطوة المعرفة في تعاملات المتداولين في أراضيها ورأت في تحالفها مع الأكاديمية الإدارية والعقارية فرصة لتقليص مساحة «الجهل العقاري» عبر سلسلة دورات ستبدأ أولها الاثنين المقبل، لتفتح الباب واسعا أمام المزيد من الدورات.
الدورة التي تعد الأولى من نوعها ستستمر لعدة أيام بهدف خلق وعي عقاري لدى المتعاملين في هذه الصناعة الحيوية وتحديداً فيما يتعلق أساليب تقييم وتثمين الأراضي والعقارات.
وقال محمد المزروعي رئيس قسم التقييم العقاري في «أراضي دبي» إن الطلبات العديدة التي تلقتها الدائرة والأكاديمية كانت فوق المطلوب ما يعكس عطش المتعاملين في القطاع العقاري إلى « المعلومة الأكاديمية» ولفت إلى أن أغلب الطلبات جاءت من مدراء أو عاملين في شركات عقارية محلية وأجنبية ووزارات وهيئات حكومية ومصارف بنوك غير عدد ليس بالقليل من الوسطاء العالميين في السوق.
من جهته قال المدير التنفيذي للأكاديمية الإدارية والعقارية بدر سعيد إن الدورات لن تنحصر في إطارها الأكاديمي المنهجي بل ستتعداها إلى عقد ورشة عمل لتمكين المشاركين من الاستفادة عمليا عبر التطبيق المباشر على قضايا معينة في التثمين والتقييم العقاريين مستفيدين من الوسائل التي سيقوم بتوفيرها قسم التقييم العقاري من قاعدة البيانات تتعلق بأراضي دبي.
وقال محمد المزروعي رئيس قسم التقييم العقاري إن دائرة الأراضي والأملاك منذ تأسيسها قبل أكثر من 46 سنة بذلت عناية ورعاية خاصة فيما يتعلق بموضوع توثيق عمليات التسجيل ومن خلال رسالة الدائرة الجديدة القائلة ( من خلال التزامنا الريادة والتميز والاعتماد على الكوادر المؤهلة نقوم بالنيابة عن حكومة دبي بتنظيم وتوثيق عمليات التداول العقاري).
ولفت المزروعي إلى أن الدائرة قامت مؤخرا باستحداث عملية رئيسية جديدة وهي عملية التنظيم موازية لعملية رئيسية أخرى ألا وهي عملية التسجيل، وجاءت تلك الخطوة باستحداث مركز التقييم والدراسات العقارية المولود الجديد للدائرة والذي لم يكمل شهره الرابع.
ويتفرع من المركز ثلاثة أقسام وهي ( قسم التقييم العقاري الذي يعمل جنبا إلى جنب مع لجنة التقييم العقاري وهي لجنة في الغالب من خبراء من خارج الدائرة) بالإضافة إلى (قسم الدراسات العقارية) إلى جانب (قسم تنظيم شؤون الوساطة العقارية الذي يعمل جنبا إلى جنب مع اللجنة الدائمة للوساطة العقارية).
وأضاف المزروعي «في أول أعمال المركز قام المركز وبالتعاون مع الأكاديمية الإدارية والعقارية بتبني عمل دورة في التقييم والتثمين العقاري بعد الإطلاع على منهاج الأكاديمية المعتمد من الجمعية الكندية لإدارة العقارات وإضافة الدائرة فصلا كاملا في عملية التقييم والتثمين العقاري بالدائرة لنقل هذه المنهجية للسوق العقاري من باب توحيد منهجية العمل ومن باب تثقيف وتوعية العاملين في هذا المجال.
وكل هذا يصب في بداية عمل التنظيم وهي بداية التثقيف ومحو الأمية العقارية قدر الإمكان من السوق وإعطاء شهادات من الدائرة للمشاركين بالدورة لإعطائهم أفضلية بسبب زيادة وعيهم من خلال حضورهم للدورة».
من جهته يقول أنس الإبراهيم المنسق العام لدورة التقييم والتثمين العقاري « إن مركز التقييم والدراسات العقارية يفكر بإعادة عمل هذه الدورة بعد انتهاء الدورة الحالية وذلك بسبب الطلبات الكثيرة وقائمة الانتظار الطويلة وكذلك يدرس المركز حاليا إمكانية إقامة هذه الدورة باللغة الإنجليزية».
وأضاف أنس « يلاحظ من المسجلين بالدورة من مختلف القطاعات منها القطاعات الحكومية ومنها قطاعات التمويل العقاري مثل البنوك ومنها الشركات العقارية الكبرى ومنها من الوسطاء العقاريين وغيرهم من المهتمين».
ولفت أنس إلى « أن العدد وصل إلى ثلاثين شخصا وهو الحد الأعلى للدورة التي أقرها المركز بحيث لا يتجاوز بأي حال من الأحوال هذا العدد لضمان وصول المعلومة بشكل جيد للمشاركين وتعد هذه الدورة الأولى التي يكون فيها ورش عمل حقيقية وكذلك تقييم يقارن مع تقييم اللجنة وكذلك زيارة الدائرة للإطلاع على آلية العمل بالواقع الحقيقي وعرض ما هي المشكلات التي قد تحدث وكيفية حل تلك المشكلات«.
من جهته قال المدير التنفيذي للأكاديمية الإدارية والعقارية بدر سعيد « لا يستطيع أي كان إجراء عملية جراحية لمريض قبل أن يتخرج من كلية الطب،ولكن في بعض الأحيان قد نتقبل فكرة «الطب الشعبي» لمعالجة مرض ما... في القطاع العقاري يرى الكثيرون أن الأمر شبيه إلى حد ما بالطب..
فذلك القطاع النامي أصبح من السعة ما يمنع أي كان من العمل فيه قبل أن « يتسلح» بالمعرفة الأكاديمية... في محاولة لتقويض عدد العاملين فيه على طريقة « الطب الشعبي» !!ولعل الملفت للانتباه أن عدد المواطنين الذين انخرطوا في دورتها الأولى كانوا الأكثر بين باقي الجنسيات ما يعكس اهتمامهم بأهمية التخصص في نوعية الأعمال التي يمتهنونها.
وأضاف بدر « آن الأوان للعاملين في صناعة العقار أن يدرسوا كل جوانب العقار بعد ان أصبح الأخير علما يدرس في العديد من الدول التي من المفارقة أنها لا تشهد ما نشهده من طفرة عقارية ونهضة عمرانية واسعة على الرغم من قصر عمرها».
تخصص
وقال سعيد ان « الأكاديمية العقارية ليست مجرد فكرة نسعى من ورائها لتحقيق السبق على صعيد كونها الأولى على مستوى الإمارات بقدر ما نسعى لجعلها بوابة حقيقية لطالبي التخصص في القطاع العقاري الذي بات المحرك الأول لأغلب الفعاليات الاقتصادية في الدولة».
وأضاف « الأكاديمية خاصة وهي الأولى من نوعها في الدولة وربما تكون الثانية على مستوى المنطقة وتمنح شهادة دبلوم معتمدة، وقد افتتحت أبوابها لتستقبل 70 من العاملين في القطاع العقاري سواء العاملين في القطاع الخاص أو الحكومي...
وتسعى الأكاديمية لتواكب التطور العقاري الذي تشهده الإمارات وتدعمه بالخبرات الأكاديمية العلمية المتخصصة في مجال الاستثمار والإدارة التطوير العقاري وفقا لأعلى معايير الجودة العالمية في صناعة العقارات.
وقال سعيد تضم الأكاديمية في هيئتها التدريسية نخبة من ألمع الأساتذة المتخصصين في القطاع العقاري من مواطني الدولة وأساتذة معروفين من الخارج ومدعومة من الجمعية الكندية لإدارة العقارات والتي تمنح الطالب شهادة معتمدة كمدير عقارات معتمد ومرخص من الجمعية وهي من الجمعيات المعروفة بتخصصها في المجال العقاري ومهمتها توفير إدارات ودراسات لتأهيل كوادر وطنية متخصصة في الشأن العقاري».
وأكد أن الأكاديمية ستعمل على تجسيد رؤية صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي في سعيها لتحقيق النموذج الاقتصادي الأمثل على مستوى العالم، فيما تعد صناعة العقارات والاستثمار والتطوير العقاري من بين أبرز الملامح الاقتصادية لدبي.
ثمرة
وأوضح بأن « الأكاديمية العقارية ثمرة دعم حكومة دبي وجهود متواصلة بذلتها مع بعض الجهود الخيرة، لقناعتي التامة بحاجة صناعة العقارات والاستثمار والتطوير العقاري في دول الخليج والشرق الأوسط إلى كثير من التنظيم والمهنية والتخصص في هذه الصناعة التي أصبحت مصدر دخل قومي للعديد من الدول المتقدمة».
مشيرا إلى أن « التطور الهائل الذي يشهده قطاع البناء والتشييد والمقاولات والطفرة العمرانية بالدولة يعكس مدى الحاجة إلى دعم هذا القطاع الاستراتيجي المهم والحيوي بالخبرات المصقولة أكاديميا وإسناده بكوادر مؤهلة علميا ومدربة وفقا لأعلى مقاييس الجودة».
وأضاف أن الدراسة في الأكاديمية لعدة اختصاصات أبرزها الاستثمار العقاري، وإدارة العقارات، والتخطيط والتنسيق العقاري، والإعلام العقاري، وتحليل البدائل العقارية، والتسويق العقاري، والإبداع والتطوير العقاري، وستكون مناهج الدراسة والتدريس باللغة الانجليزية وضعها كادر متخصص في الشؤون العقارية .
وأشار إلى أن الأكاديمية العقارية تدرس توفير تدريب ميداني لخريجيها في كبريات الشركات العقارية بالدولة، كما تدرس توفير فرص عمل مناسبة للمواطنين بعد تخرجهم في الشركات العقارية والمؤسسات ذات الصلة بالقطاع العقاري، هذا غير الدورات العملية المتخصصة التي ستنظمها الأكاديمية للشركات العقارية لرفع كفاءة كوادرها وتطوير مهاراتهم ومعارفهم المهنية.
وأنتقد سعيد ما وصفه بالقوانين القديمة في بعض دول المنطقة التي أثبتت الوقائع بأنها تشكل عائقا في طريق تطور هذا القطاع في الشرق الأوسط، واستشهد بالتسهيلات والقوانين الشفافة التي تعتمدها الإمارات لدفع المسيرة العقارية إلى أعلى مستوياتها..
مراحل
وختم سعيد «أن القطاع العقاري في المنطقة لا يزال في مراحله الأولية ويتطلب تحولا كبيرا في السنوات الخمس المقبلة إذ يشبه حاليا، ما شهدته بعض كبريات المدن العالمية في مراحل ازدهارها الأولى، وهو بحاجة إلى أكثر من أكاديمية متخصصة.
لاسيما بعد أن كشفت التجارب العقارية في المنطقة الحاجة الحقيقية إلى العناية بالعقارات والارتقاء بمعايير الجودة لهذه الصناعة لأنها تتأثر بشكل كبير بالطابع الشخصي، بينما تسعى الأكاديمية العقارية إلى تخريج قادة مستقبليين مسلحين بالعلم والمعرفة والتدريب العالي .
وتنشر البيان الاقتصادي جانبا فيما يتعلق بالعقار والتقييم والتثمين العقاري .
ـ مَنْ هم المهتمون بمعرفة قيم العقارات؟
تهتم جميع القطاعات العامة والخاصة تقريباً بمعرفة قيم العقارات، فمثلاً يهتم المواطنون بمعرفة قيم عقاراتهم لغايات التبادلات التجارية، والبنوك تسعى لمعرفة قيم العقارات لغايات تحديد قيم القروض الممنوحة، والمحاكم للفصل في النزاعات بين مختلف الجهات وكذلك القطاعات الحكومية المختلفة والبلديات والمكاتب العقارية وشركات البناء والمستثمرون في قطاع الإسكان وغيرهم.
ـ مَنْ المعني بتحديد قيم العقارات؟
لا يمكن لأيٍ كان تحديد قيمة عقار ما ذلك أن تحديد قيمة العقارات تعتمد أُسس وأساليب علمية معينة وهناك جهات معينة في المجتمع لها المقدرة على تحديد قيمة العقارات، فمثلاً هناك خبراء التقدير في دائرة الأراضي والمساحة وخبراء التقدير في البنوك والمحاكم وخبراء التقدير المرخصون وغيرهم من المعنيين بتحديد قيم العقارات.
أي سلعة مهما كانت لها قيمة ولها ثمن، فقيمة أي سلعة هي مقدار ما فيها من منفعة مع ملاحظة عامل الندرة، ومع أن العمل يكون وسيلة للحصول على هذه المنفعة وقد يكون وسيلة لإنتاجها ولكنه لا يلاحظ عند تبادلها أو الانتفاع بها.
لذا فإن الإنسان في كل مكان حين يسعى للحصول على سلعة فإنه يقدر ما فيها من منفعة مع ملاحظة عامل الندرة.
أما ثمن السلعة فهو مقدار بدلها بشيء آخر من سلعة أو نقد في زمن معين والذي يحدد هذا المقدار هم البائعون والمشترون في السوق وليس البائعين والمشترين المتعاقدين.
العقار
1- قطعة الأرض المملوكة لشخص أو أكثر وتشمل ما عليها من أبنية وأشجار وأشياء ثابتة أُخرى، كما تشمل هذه الكلمة العقار بالتخصيص والإجارة والتصرف وحق الانتفاع وجميع الحقوق العينية المتعلقة بالعقار.
2- هو ذلك الشيء الثابت والملموس، فالأرض وكل جزء طبيعي منها كالأشجار والمصادر الطبيعية وكل ما يقوم الإنسان بإضافته كالمباني والتحسينات وكل ما يلزم هذه المباني والتحسينات من خطوط ماء وكهرباء وأنظمة تدفئة وغيرها يُعتبر عقاراً .
قيمة السوق
تحدى هذا التعبير جميع المحاولات الجادة لتعريفه، وتزايد الشعور أنه من الممكن أن لا يكون هناك إمكانية لتأطير مجموعة متجانسة من القواعد من شأنها أن تشمل بشكل معقول جميع احتمالات السوق الممكنة.
السوق في اللغة هو المكان الذي تجلب له بضاعة وتباع، وفي حالتنا فالسوق هو تفاعل البائع مع المشتري على تحديد سعر وكمية سلعة معينة (العقار).
تعددت الجهات التي تناولت هذا المفهوم بالتعريف، فالمحاكم في الهند عرَّفت قيمة السوق على أنها «السعر الذي يتوقع أن يحصل عليه مالك كبائع طبيعي عاقل راغب غير مجبر على البيع من مشترٍ طبيعي عاقل راغب بالشراء مالكاً للثمن». دون الأخذ بعين الاعتبار الظروف الاستثنائية أو العلاقات الشخصية.
وعرَّف المعهد الأميركي لتقدير القيم قيمة السوق على أنها «السعر الذي يحققه العقار إذا عُرض للبيع في سوق مفتوح من قبل بائع راغب بالبيع ومشترٍ راغب بالشراء، مع اعتبار أن كافة آليات السوق قد حصلت خلال وقت كافٍ لمناقشة البيع».
بمعنى أنه إذا حصل البيع بسرعة زائدة أو بالإكراه أو إذا حُصِرَ البيع ببائع معين أو مجموعة من البائعين، فإن قيمة مثل هذا البيع تستثنى من تعريف قيمة السوق المفتوح، وهكذا فإن سعر البيع الفعلي قد لا يعبر عن قيمة السوق المفتوح إذا تأثر البيع بظروف خاصة.
وعليه فإن قيمة السوق هي السعر الأكثر توقعاً تحصيله، في زمنٍ معين، بمبلغ نقدي، مقابل حقوق ملكية عقارية، يمكن أن تُباع، بعد أن تُعرض لزمن معقول، في سوق منافس ومفتوح، بين بائع ومشترٍ كل منهما طالب صفقة عادلة، ويقصد مصلحته بحذر وعقلانية، وعنده معرفة، وبدون أية ضغوطات أو تحفيز.
العوامل المؤثرة على قيمة السوق
- منفعة السلعة للناس.
- ندرة السلعة في السوق.
تدل كلمة السعر على البيع وتتضمن في معناها التبادل، وهي تمثل المبلغ الذي وافق مشترٍ أن يدفعه وقبل بقبضه بائع معين راغب بالبيع تحت ظروف معينة تحيط بمعاملتهم.
قد يقدر السعر بقدر حاجة المشتري للسلعة، فيأخذها مهما كان ثمنها وقد يكون بقدر حاجة البائع فيبيعها مهما كان ثمنها. وهذا ما يسمى في النظام الاقتصادي الإسلامي بيع الغبن وهو غير جائز وله خطر بالغ على المجتمع ولا يسمح به.
وعليه فقد عُرِّف السعر بأنه المبلغ الذي يوافق مشترٍ محدد على دفعه مقابل وحدة من سلعة معينة في زمن معين ومكان معين ويوافق بائع على قبوله تحت الظروف التي تحيط بصفقتها ويتغير بتغير الأزمنة والأمكنة والظروف.
وعُرِّف سعر السوق على أنه نسبة المبادلة بين كمية من النقود وكمية مقابلة لها من سلع ويكون تقدير كمية هذه النقود بما تقرره السوق طبيعياً للسلعة باعتبار حاجة الناس لها.
العوامل التي تؤثر على القيمة التقديرية للعقار:
المؤثرات العامة
تتأثر قيمة العقار بالعديد من المؤثرات بحيث ترفع أو تخفض قيمة هذا العقار، وهذه المؤثرات إما أن تكون عامة تؤثر على العقار والمجتمع بشكل عام أو أن تكون خاصة تؤثر على العقار فقط، ومنها ما يلي:
درجة نشاط الاقتصاد
ـ مدى السيولة المتداولة.
ـ الفوائد على الاقتراض / المردود العائد من العقار،
ـ العرض والطلب / زيادة على نوع معين أو نمط سكني معين «شقق شعبية» .
ـ التضخم ومؤشر الغلاء.
ـ البطالة.
حالة السوق العقاري «(مستقر، منتعش، متراجع، إعادة انتعاش)» ودورته الزمنية.
اتجاهات السوق العقاري «زيادة الطلب على نوع معين أو نمط سكني معين.
كلفة البناء والتشييد «مواد أولية + عمالة وتوفرها»
ـ المؤثرات الخاصة بالعقار:
1- الموقع (القرب من تجمعات السكن، تجمعات العمل، القرب من المواصلات، ضمن منطقة راقية أو شعبية).
2- المواصفات الطبيعية (انحدار سطح الأرض، نوع التربة).
3- المواصفات الفنية (الشكل الهندسي، طول الواجهة، العمق/ نوع البناء ونوعيته).
4- التنظيم (نسبة استغلال الأرض أُفقياً وعمودياً).
5- توفر الخدمات والبنية التحتية.
6- مؤثرات بيئية (ضغط عالٍ، مصدر إزعاج ، مكرهة صحية).
7- طريقة الاستغلال.
8- عمر البناء ودرجة الاستهلاك (تلف واهتراء، نوع التصميم «لا يلبي الغاية أو زائد عنها»، عوامل خارجية /الحي المجاور).
تقدير العقار
قيمة العقارات في السوق تتقلب من وقت لآخر، فقد أظهرت العقارات ارتفاعاً ظاهرياً في قيمتها السوقية، وهناك شعور عام أن القيمة تتغير بسبب الموقع، شكل القطعة، وضع العقار هل هو مؤجر أو غير مؤجر.
نسبة المساحة الطابقية المسموح البناء بها، المعوقات الثانوية في نقل ملكية العقار، كذلك فإن للوضع السياسي الداخلي والعالمي أثرا جديا على القيمة السوقية للعقار، هذه العوامل تلعب دوراً أساسياً في تحديد قيمة العقار.
إن عملية التقدير بشكل عام هي عبارة عن تجميع لطرق وآليات عمل متصلة مترابطة متكاملة صممت لإخراج تخمين واقعي ومقنع للقيمة السوقية للعقار.
إن تقدير العقار في وقت البيع والشراء عملية دقيقة جداً ويجب التعامل معها بحذرٍ شديد للحصول على أعلى درجات الدقة، لهذا فإن قيمة السوق يجب أن تتحقق قبل إنهاء اتفاق البيع/ الشراء وفي نفس الوقت يجب أن يتم التوصل إلى التقدير الصحيح على الورق لتجنب جميع المخاطر والمآزق التي يمكن أن تظهر لاحقاً بسبب التقدير غير الدقيق للعقار مثل إعادة المعاملات من قبل لجان التدقيق.
إن تقدير قيمة الأموال غير المنقولة ليست علماً محدداً، فإن هناك قدراً من عامل التخمين ملازما لعملية التقدير في كثير من الحالات، فالسؤال والاستفسار والتحقق ضروري في كثير من الأمور المشكوك فيها، ويكون هناك أكثر من مجرد التكهن العادي.
حيث يكون هناك آراء حدسية يصعب معها وضع سبب محدد أدى إلى نتيجة التقدير، وباختصار فإن تقدير قيمة فعلية للعقار ليس مسألة رياضية ولا يكون حلها بواسطة معادلة صعبة ورتيبة وثابتة ومجردة، وإنما هناك طرق توصل إلى مؤشرات تدل على قيمة العقار ومنها:
طريقة الكُلفة.
طريقة الدخل.
طريقة المقارنة.
دبي ـ مشرق علي حيدر: