مستثمرون من 72 دولة يشترون عقارات تطورها الشركة

"نخيل" تدير شركات أصولها 400 مليار درهم

يدير شركة نخيل العقارية شركات تبلغ أصولها 400 مليار درهم (109 مليارات دولار) وذلك طبقا لتقرير مطول نشرته مجلة »فوربز العربية« في عددها الأخير حول أنشطة الشركة.

ويقول جيمس ويلسون، المدير التنفيذي لشركة (نخيل) ان عمله لا يقتصر على المتابعة الإدارية بل يحاول متابعة أدق التفاصيل.ومع سلطان بن سليم الرئيس التنفيذي للشركة، الذي درس الاقتصاد في جامعة (تمبل) في مدينة فيلادلفيا الاميركية، وتخرج فيها عام 1981، حيث اعتمد سياسة تسويقية لمشروعات مغامرة تهدف إلى بيع ريادة المنتج قبل حيازته.

ويقول بن سليم: »نحن في دبي ندخل مغامرات«. شركة (نخيل) ذراع تطويرية للمغامرات الإنشائية التي أطلقتها دبي، ومنها جزر نخلتي (جميرا) و (جبل علي ) و (جزر العالم).

تقبل السوق للأفكار التطويرية التي أطلقتها (نخيل) شجعت الشركة لإطلاق مشروع (نخلة ديرة)، وواجهة دبي البحرية وهذه المشروعات هي من ضمن الفلسفة العامة لدبي.

وبالارتكاز على خبرة تسويقية اكتسبتها من (نخلة جميرا) التي بيعت بالكامل بعد أيام من الإعلان عنها. تبنى السياسة التسويقية كما يوضحها مدير التسويق والعلامة التجارية في (نخيل) ديفيد سبنسر من خلال التركيز على ترسيخ العلامة التجارية في العالم.

(نخيل) تعتمد في هذا الإطار على شركة (فيوتشر براند)، أما في العلاقات العامة فتعمد على شركتي ( هيلين نورتون) و (روبن شتاين)، إضافة إلى شركة (اورينت بلانت). الأموال المنفقة على التسويق والإعلان تتراوح ما بين 2 إلى 4% من موازنة الشركة السنوية، حسب سبنسر.

ولكن ما الذي يدفع مستثمرين من 72 جنسية من أنحاء العالم على شراء الفلل والشقق في عرض البحر؟

انها »الفكرة المبتكرة«، كما يصفها الدكتور وداد السويح، الرئيس التنفيذي لشركة (أوقيانا) مشيراً إلى أن هناك الكثيرين شدتهم الفكرة، وآخرين رغبوا في الاستثمار على أمل ان يرتفع السعر بعد ذلك. شركة »أوقيانا« فضلت الاستثمار في »جزر العالم«.

حيث اشترى مستثمرون كويتيون قارة »أوقيانا ــ استراليا ونيوزيلندا« لتنفيذ مشروعات نوعية، كما يقولون وينوون تنفيذها حال استلامهم الجزر، دوافع الاستثمار وقراره تم بناؤهما اعتماداً على ريادية الفكرة.

يقول السويح: اخترنا قارة »أوقيانا« لقربها من شواطىء دبي، وموقعها المتميز، البدء في المشروع لن يطول كثيراً، فشركة »فان اورد« الموكلة بمهام عمليات الردم شارفت على الانتهاء من مهمتها هناك.

حيث بلغت نسبة الردم في الجزر كافة 87%، إلا أن ما تم بيعه حتى الآن 30% فقط، بعد الانتهاء من العمليات يتوقع حمزة مصطفى مدير مشروع »جزر العالم« ان يزيد الإقبال عليها.

خاصة ان للمستثمر الحق في التغير والتعديل على شكل الجزيرة بما يتناسب مع مشروعه، ولكن ماذا لو لم يزدد الطلب على الجزر؟ يقول حمزة »شركة نخيل ستكون جاهزة لتنفيذ مشروعاتها في الجزر حال عدم وجود الطلب«.

وتم بيع جزر »العالم« بأسعار تتراوح ما بين 6 إلى 40 مليون دولار للجزيرة الواحدة. بمساحة ما بين 150 و450 ألف قدم، إلا أن عدداً من المستثمرين تقدموا بطلبات لشراء الجزر نفسها، حيث ترك أمر حسم الخيار لــ»نخيل«، كما حصل في جزيرة »المملكة المتحدة« .

حيث تنافس مستثمر بريطاني مع مستثمرين عرب للحصول على الصفقة في النهاية، حسمت »نخيل« أمر الشراء لمصلحة المستثمر البريطاني لشراء »بريطانيا«، وفي صفقة بيع »الكويت«، نافس مستثمرون إماراتيون مع نظراءكويتيين، وحسم الأمر لمصحلة الإماراتيين، أما البحرين فلقد اشتراها مستثمر بحريني.

هناك بعض الجزر غير المحظوظة مثل »الولايات المتحدة« التي بيعت منها حتى الآن 5% لمصلحة مستثمرين أميركيين، مدير »جزر العالم« يؤكد ان اختيار المستثمرين للجزر لم يكن منصباً على أسمائها.

بل كان هدفهم ينصب على اختيار المواقع المناسبة، أما عن اختيار المستثمر في حال وجود أكثر من عرض فكان يتم بعد دراسة »نخيل« للمشروع المقدم، والذي يحقق رؤية دبي في الأفكار الريادية ويخدمها أكثر.

وشركة »ايمرالد بالاس« كانت من اوائل المستثمرين الذين اشتروا الأراضي في نخلة »جميرا« و»جبل علي« عقب طرحهما مباشرة حيث تستثمر أكثر من 500 مليون دولار في الحارتين »11 و12« في السعفة الأخيرة من نخلة »جميرا« لبناء الفلل والشقق السكنية والبيوت المتشابكة.

معظم مشروعات الشركة تم بيعها إلى مستثمرين بريطانيين وروس وكازاخستانيين، يقول مدير التسويق في الشركة آرت ماريوتشين »الأعجوبة الثامنة تستقطب الجميع، وتعطينا ثقة في تحقيق الأرباح«.

شركة »ايمرالد بالاس« مثل منافسيها، تعمل على تطوير فلل سكنية بشكل نوعي لطرحها بأسعار تتراوح ما بين 2 إلى 6 ملايين دولار، حيث تبلغ مساحة الفيلا الواحدة 1265 متراً مربعاً، الاقبال الشرائي دفع الشركة الى تغيير مخططاتها، وزيادة عدد الفلل والبيوت المتشابكة.

ولكن الحال قبل أربع سنوات، لم تعد على ما هي عليها الآن، فبعد »تسونامي« وموجة الزلازل اللاحقة بعد الكارثة باتت مشروعات »نخيل« البحرية تحت المجهر، خاصة ان دراسة اثبتت ان المنطقة معرضة لزلازل قوية مركزها البحر على بعد 100 كيلومتر من شواطىء دبي والشارقة.

كما ورد في نتائج دراسة للباحث السعودي الدكتور عبدالله العمري، مسؤول مركز الدراسات الزلزالية في السعودية، إلا ان الدكتور حيدر عزيز، الاستاذ في جامعة الإمارات لا ينفي ولا يؤكد هذه المعلومات.

والسبب هو غياب وجود مركز رصد للزلازل في الدولة. أما الدكتور عازم الحمود الاستاذ في الجامعة الأميركية بالشارقة فإنه يرى ضرورة »الاستعداد لأسوأ الاحتمالات«.

مشروعات »نخيل« في عرض البحر لن تتأثر في حال تعرضها الى مخاطر كما يرى بن سليم والسبب كما يقول: »ارتفاع الجزر ما بين 3 الى 5 أمتار عن سطح الماء« وتؤكد »نخيل« ان نسبة المبيعات لم تتأثر بأحداث الكوارث الطبيعية.

حيث تشير إحصاءات الشركة إلى ان الفترة التي اعقبت »تسونامي« وحتى الآن ارتفعت فيها نسبة المبيعات، حسب ما تقول منال شاهين، مديرة المبيعات في »نخيل«.

شركة »ايمرالد بالاس« قامت بتغيير مخططاتها لزيادة أعداد الفلل والشقق السكنية خلال شهر نوفمبر الماضي، والسبب زيادة الإقبال، كما يقول آرت موراتشين، مدير التسويق في الشركة.

إلا ان زيادة الاقبال لا يعني ان الفرص الاستثمارية بالزخم نفسه التي كانت قبل سنوات حيث ينتظر الكثير من المستثمرين الحصول على سعر لم يدفعه أحد حتى الآن. عمر عايش الرئيس التنفيذي لشركة (تعمير) العقارية يقول:

»العصر الذهبي للعقار انقضى« قطاع العقارات الموحد حظي بنصيب الأسد من الناتج الإجمالي لدبي، حيث بلغ 24% عام 2004 فيما كان عام 1985 يعادل 5% من الناتج المحلي فقط، حسب دراسة أعدتها غرفة تجارة وصناعة دبي، وهي بذلك تكون قد زادت بمعدل 5 نقاط سنوية منذ العام 1985 وحتى العام 2004.

على الرغم من تعدد المهام التي يضطلع بها بن سليم، إلا انه استطاع تحقيق نجاحات في (نخيل) خاصة انها احدى الأدوات التطبيقية لسياسة دبي في تنويع مصادر الدخل يقول بن سليم: »لا نريد ان نستعطف المساعدة«، في إشارة إلى حقبة (ما بعد النفط).

السياحة كانت احدى قنوات تنويع مصادر الدخل، حيث شهدت إمارة دبي طفرة عمرانية أنشأت لها شركات لتفعيل تلك الطفرة منها (نخيل) التي بدأت فكرته عام 1995 وأنشئت رسميا عام 2001.

وهي شركة خاصة مملوكة لصاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، يقول بن سليم »أنا مجرد موظف أقوم بعملي« مغامرات دبي إلى الآن كانت ايجابية النتائج.

ولم تخض اختباراً حقيقياً فقد لقيت اقبالاً كبيراً من جنسيات العالم، خاصة شريحة المشاهير، كما حصل مع ديفيد بيكهام ودونالد ترامب، حيث يتم استقطابهم كجزء من استراتيجية تسويقية لجذب الانتباه إلى دبي.

ولكن المشروعات البحرية صاحبتها اتهامات بتدميرها الحياة البحرية وهو ما ينفيه بن سليم مشيرا إلى عكس ما يقال: »هناك حياة بحرية أفضل بعد الجزر، حيث بدأت نوعيات كثيرة من الأسماك بالتكاثر« إلا ان هذا الأمر لا يغني عن وجود تأثيرات على البيئة البحرية.

ولكنها تتفاوت تبعا لعوامل متعددة منها نوعية الحياة الفطرية، والمشروع، كما يقول الدكتور سالم الظاهري مدير عام الهيئة الاتحادية للبيئة، الذي اشار بدوره إلى عدم وجود معلومات مؤكدة لديه عن أية تأثيرات بيئية.

إدارة البيئة والسلامة في بلدية دبي تؤكد أنها تعتني إلى حد بعيد بالبيئة بأشكالها المختلفة ومنها البحرية، ولكن في ما يتعلق بمشروعات (نخيل) فإن الإشراف عليها من مسؤولية الشركة نفسها حمدان الشاعر مدير إدارة البيئة والسلامة في بلدية دبي يقول:

»هناك تعاون« مشيرا إلى ان ما يصلهم من دراسات من (نخيل) حول هذا الموضوع تبدو مقنعة، حسب رأيه. الدكتور عماد الحفار، مدير البحوث والتطوير في »نخيل« عرض بالتوثيق دراسات »نخيل« عن الحياة الفطرية قبل وبعد المشروعات، والتأثير الإيجابي لهذه المشروعات على الحياة الفطرية وتكاثر أنواع جديدة من الأسماك.

وتؤكد »نخيل« أن العمل يسير كما هو مخطط له، فعمليات الردم مستمرة في جزيرة »ديرة«، مقابل انتهاء كل عمليات الردم في نخلة »جميرا«، ومن المقرر تسليم المباني فيها هذا العام. أما نخلة »جبل علي« فمن المتوقع أن ينتهي الردم فيها مع نهاية العام 2006.

يان شارت، المدير الإقليمي لشركة »فان أورد« الهولندية التي تعمل على عمليات الردم في »ديرة« يقول:

»ملتزمون بالتسليم خلال 8، سنوات«، حيث تعمل حالياً 11 باخرة حفر وردم في »جزر العالم« ونخلتي »جبل علي« و»ديرة« بطاقتها القصوى على مدار 24 ساعة في اليوم، فيما تنفذ شركة أخرى مشروع واجهة دبي البحرية.

ويرى مروان القمزي، مسؤول العقود والمشتريات في »نخيل« أن كل ما يُقال حول »نخيل« ومشروعاتها ينطبق عليه القول الدارج »كلُّ ذي نعمة محسود«. ولكن ما مدى قدرة هذه الجزر على تحمّل هزات أو قدرتها على الاستمرار في تحمّل ثقل البنايات المقامة عليها؟

الدراسات التي أجرتها »نخيل« تؤكد أنها تتحمل ذلك، فهي مرتفعة عن سطح البحر ما بين 3 إلى 5 أمتار، كما أن البناء عليها يراعي قوة ومتانة الأساسات، حيث يتم حفرها حتى الوصول إلى الصخور تحت البحر. القمزي يصفها بقوله:

»البناء متين«. لكن الحفار يؤكد أن الجزر بإمكانها تحمّل هزة حتى 5.5 درجات على مقياس ريختر، حيث تخضع الجزر إلى عملية ترسيب اصطناعي وميكانيكي بإحداث ضغط ارتجاجي يزيد من صلابتها ليصل إلى 180 كيلو نيوتن (وحدة قياس صلابة اليابسة)، أما في الطرق فكان القياس أكثر من 200 كيلو نيوتن، أما ارتفاع منسوب المياه فإن الكاسر كفيل بتحطيمها.

كما يقول الحفار. وعادة قبل البدء في أي مشروع، فإن المطور يلجأ إلى إجراء مسح شامل للقطع التي يريد البناء عليها، فشركة »إيمرالد بالاس« أجرت مسحاً، بناء على نتائجه قامت بتطوير مبان سكنية حتى سبعة طوابق على ارتفاع 15 متراً، فهل كان بالإمكان أن يتم بناء أدوار أكثر؟

يقول آرت: »نعم بالإمكان، لكن مشروعنا يقتضي هذا التصميم«. في جزيرة »النخلة« هناك ناطحات سحاب ضمن الميل الذهبي، و بات العمل فيها على وشك الانتهاء.

»نخيل« التي استقطبت مليارات الاستثمارات الخارجية اتجهت مع مجموعة الشركات الأخرى التي يديرها بن سليم عبر ذراعها الاستثمارية شركة »استثمار« إلى سياسة الانتشار جغرافياً.

فقد اشترت الشركة أخيراً مبنى »230 بارك أفنيو« في مانهاتن بالولايات المتحدة الأميركية، مقابل 2.6 مليار درهم (705 ملايين دولار)، وكانت قبلها قد اشترت أيضاً عقار »ون ترافلغار سكوير« في لندن لتعزيز قائمة ممتلكات وموجودات الشركة في قطاع الاستثمارات العالمية، كما أعلنت بعد كل صفقة.

وتستهدف الشركة في استثماراتها في القطاع العقاري مشروعات ذات قيمة استثمارية ثابتة وطويلة الأجل. يقول بن سليم: »نسعى إلى دخول مدن عالمية في الشرق والغرب«.

ديفيد جونسون، نائب الرئيس التنفيذي لشركة »استثمار« يؤكد أن سياسة الشركة تعتمد على فتح أسواق جديدة شرقاً وغرباً بنسبة 60%، في حين تتركز النسبة الباقية على دبي.

وتتجه دبي عموماً إلى توسيع أذرعها الاستثمارية الخارجية سواء بشركاتها الخاصة، أو بشركاتها التي تسهم الحكومة بجزء منها، كما هي الحال في »دبي القابضة« و»إعمار« و»اتصالات«، وغيرها من الشركات التي باتت تستخدم سياسة الاستثمار في مواقع منتقاة في الخارج. تعدد أسماء المفوضين كمحمد العبار.

ومحمد القرقاوي، وهما من منفذي خريطة الانتشار العالمي، يعتبرها بن سليم سياسة حكيمة، يقول: »المنبع واحد، كلنا ننتمي إلى مدرسة صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد«.

وعلى الرغم من التنافس فيما بينهم، إلا أن السوق كبير ويتسع لجميع الأفكار، حسب بن سليم. المسألة يصفها بـــ »كلٌ منّا لديه طريقته، وبذلك تستفيد دبي منّا كلنا«.

لكن وكيل مساعد التعليم الخاص في وزارة التربية والتعليم، جمعة السلامي، يعتبر بن سليم رائداً، ويصف أعماله بأنها »ثقافة يُقلّدها الآخرون«.

المغامرة التي تحدث عنها بن سليم في البداية لا تغني عن دراسات جدوى للمشروعات التي يتم تنفيذها، فالتخطيط والتنفيذ يمتازان بسمة السرعة، إلا أن الدراسات ليست محكمة دائماً.

يقول بن سليم: »كثير من مشروعاتنا ليس فيها دراسة جدوى شاملة، بل كانت دراسات بسيطة« وما يميز التجربة في دبي، حسب بن سليم.

هو إيجابية العمل والتفكير. يضرب بن سليم مثالاً في الإعلان عن مشروع نخلة (جميرا)، حيث يؤكد أنه تفاجأ بالشيخ محمد يعلن عن نخلتي (جبل علي) و(جميرا) لأن المخطط كان يقضي بالإعلان عن تنفيذ نخلة واحدة.

وبعد الإعلان عنهما بيعت كلتاهما. يضيف: »نحن إيجابيون ولا نفكر في الجوانب السلبية«. إلا أن ذلك لا يعني إسقاط الجوانب السلبية فعدم التخطيط لها من شأنه أن يضر بالبلد وباقتصادها، يقول أيمن السيد، مستشار الإدارة العليا في شركة (آفاق المعرفة):

»يجب دراسة التهديدات أيضاً«. فلسفة بن سليم تقوم على أنه من يفكر في الجوانب السلبية سيجدها، لذا من الأجدى عدم التفكير فيها، والتركيز على الإيجابيات فقط.

ولكن كيف يستطيع بن سليم الجمع بين كل من هذه القبعات في رأس واحدة؟

المستشار الإداري، أيمن السيد، يشير إلى أن هناك انطباعاً بأن بن سليم لديه ابتكار في التفويض، واختيار القيادات البديلة، أو قيادات الصف الثاني. هذا التفويض أثمر عن تخريج أجيال شابة مواطنة تسلمت مهامها من الجنسين، إضافة إلى ذلك، المتعة في العمل.

حيث يعتبر رئيس (نخيل) أن »أكثر يوم ممل هو يوم الإجازة«، وعلى الرغم من الساعات تلك، يؤكد أنه ليس مليارديراً، وليس من القائمة. إلا أن لديه أعمالاً خاصة، فهو متابع .

ومستثمر في أسواق المال المحلية، ونظراً إلى عشقه العقاري كان من المساهمين الرئيسيين في شركة (إعمار)، ولكنه يرفض الإفصاح عن حجم استثماراته الحقيقية فيها. ولأنه يصف نفسه بـ »صاحب حس في العقار«، افتتح بن سليم عام 1985 شركة (أستيكو) للعقارات.

وعلى الرغم من تأكيداته بعدم تدخله في سير أعمالها، إلا أن الشركة تعتبر من أفضل خمس شركات لتأجير العقارات في الإمارات، كما يقول منير عزام، مدير عام شركة (آرثر ماكينزي للعقارات).

وتعتزم الشركة طرح منتجات جديدة بعد النجاح الذي حققته في السنوات السابقة. إيلين جونز، المدير العام لشركة (أستيكو) تقول في معرض حديثها عن عدم انخراط بن سليم في سير أعمال الشركة:

»أذهب إليه كل أسبوع لمدة أقل من ساعة، وأحياناً لا أستطيع رؤيته«. هذه الشركة الخاصة تم تأسيسها بمشاركة اخوية خالد ومحمد، إضافة إلى إيلين جونز، المدير الشريك.

إلى حين اكتمال مشروع (العالم)، يتابع بن سليم تطوير وسير الأعمال الإنشائية،. في الساعة الثامنة تجده في الصين، وخلال خمس دقائق يمر بجانب أوروبا. مروراً بإفريقيا، وانتهاءً باستراليا. بالنسبة إليه، العالم كله لا يبعد عن شواطئ دبي سوى أربعة كيلو مترات فقط.

طباعة Email
تعليقات

تعليقات