زيد الرفاعي رجل الأعمال الكويتي لـ "البيان الأقتصادي":
800 مليون درهم استثماراتنا في قطاعي العقارات والأسهم بالإمارات
كشف رجل الأعمال الكويتي زيد الرفاعي عن مشاريع عقارية كبيرة تعتزم مجموعة كريستال بلازا إطلاقها في دولة الإمارات خلال الفترة المقبلة، ومنها مشروع كبير في مارينا دبي يتضمن برجاً يقام على مساحة 30 ألف قدم مربع، إضافة إلى مجمع لفلل سكنية وبتكلفة إجمالية للبرج تصل إلى 170 مليون درهم.
ويتم حالياً وضع المخططات لهذا المشروع الذي قد يصل إلى 70 طابقاً ومشروع آخر تم الانتهاء من تصميماته ويطلق في إمارة عجمان عبارة عن فندق فئة خمس نجوم وبتكلفة 60 مليون درهم.
إضافة إلى مشاريع أخرى في إمارة رأس الخيمة والشارقة، حيث إن المجموعة التي ينتمي إليها سبق وأن أطلقت عدداً من المشاريع العقارية ومنها كريستال بلازا والمكون من ثلاثة أبراج ومركز تسوق بالشارقة، إضافة إلى برج اتصالات وغيرها من العقارات السكنية والتجارية.
وقال في حوار مع «البيان الاقتصادي » إن استثمارات المجموعة في دولة الإمارات تقدر بحوالي 800 مليون درهم تتوزع على قطاعي العقارات والأسهم، لافتاً إلى أن مناخ الاستثمار في الدولة هو مناخ صحي وجاذب .
وذلك بفضل السياسات الحكيمة للقيادة السياسية في الإمارات والتي بفضلها تم استقطاب العديد من رؤوس الأموال المهاجرة التي وجدت في الإمارات الاستقرار والأمان والعائد الأفضل أيضاً، بل إن هذه السياسات تخطت جذب الأموال المهاجرة لتجذب أيضاً الكثير من المستثمرين من الدول الأوروبية والولايات المتحدة الأميركية وغيرها، حيث العائد الأفضل.
وأكد أن الاستثمار العقاري هو الأفضل لأن فيه عناصر الأمان أكثر وضوحاً من الاستثمار بالأسهم، حيث إن الأخيرة يحتاج إلى خبرات معينة حتى يتجنب المتعاملون بها فقدان ثرواتهم، ولكنه رفض تحديد أيهما أفضل.
مؤكداً أن لكل قطاع مقوماته التي ترجحه في نظر المتعاملين فيه، ولفت إلى أن البعض يحاول في الظروف الحالية استغلال المتغيرات بالسوق العقارية لرفع القيمة الإيجارية، مفضلاً أن تكون هناك سياسة إيجارية واضحة، مشيداً بقرار دبي الأخير بتحديد سقف الزيادة بنسبة 15% سنوياً منعاً للاستغلال.
وقال الرفاعي إن ترك الباب لتقدير الجهات صاحبة العلاقة إلى إصدار تشريع يسمح بتملك الأجانب للعقارات لأن المستثمر يجب أن يشعر بالأمان، داعياً إلى الاستفادة في هذا الشأن من تجارب العديد من الدول ومنها التجربة السويسرية التي تسمح للأجانب بالتملك عبر بعض الشركات وفق شروط معينة.
وأشاد بتجربة دبي والتي جعلتها مركزاً لجذب الاستثمارات، مؤكداً أن هناك عوامل عدة ساهمت في الطفرة الاستثمارية في الإمارات منها السيولة بسبب ارتفاع أسعار النفط وعودة الأموال المهاجرة وتوافر المواصلات «خطوط الطيران» من وإلى الدولة مما سهل للمستثمر سرعة وحرية التنقل ولافتاً إلى تشابه المناخ الاستثماري في دول الخليج وإن كانت الإمارات ودبي خاصة توجد فيها تيسيرات وتسهيلات وانفتاح وفرص استثمارية تُعد الأفضل، وفي ما يلي تفاصيل الحوار:
* استثمارات متنوعة
ـ ما هي استثماراتكم ونوعيتها في دولة الإمارات وغيرها؟
ـ لدينا استثمارات متعددة ومتنوعة في دولة الإمارات ودول الخليج طبعاً إضافة إلى الكويت بحكم النشأة والموطن، كما لنا نشاطات استثمارية في دول أوروبية وخاصة سويسرا ولكن لدينا تركيزاً خاصاً للاستثمارات في الإمارات حيث واكبنا بداية النهضة في الإمارات منذ البداية وقد أثمرت جهودنا في الدولة بحكم هذه النهضة الاقتصادية.
والتي بُنيت على سياسة حكيمة من القيادة السياسية واستثماراتنا تتمحور حول العقار ويتمثل ذلك في بناء وتطوير مبانٍ ومشاريع عقارية في إمارة الشارقة وعجمان ورأس الخيمة .
وفي دبي بطبيعة الحال ومن مشاريعنا إنشاء مجمع أبراج كريستال بلازا والذي يقع على كورنيش بحيرة خالد في الشارقة إضافة إلى مشاريع أخرى مثل برج الاتصالات وغيرها من المباني التجارية والسكنية، حيث يقدر حجم استثماراتنا الحالية في دولة الإمارات بنحو 800 مليون درهم يتم توظيفها بقطاعي العقارات والأسهم.
وقال إن مجمع الكريستال بلازا والذي يضم ثلاثة أبراج متلاصقة ومركزاً تجارياً كبيراً من المشاريع الكبيرة التي نفذناها في إمارة الشارقة وهو مملوك لمجموعة من المستثمرين تضمهم شركة تحمل الاسم نفسه .
وهي شركة مساهمة خاصة ويترأسها الوالد عبدالوهاب الرفاعي والتحول إلى شركة مساهمة عامة ليس مطروحاً في الوقت الحاضر وإن كان محل دراسة بحيث يتم جمع جميع الاستثمارات وطرحها في شركة بالسوق ولكن الأمر ليس في القريب العاجل كما ذكرت.
* مشاريع جديدة
ـ ما هي مشاريعكم المستقبلية في دولة الإمارات على المديين القريب والبعيد؟
ـ لدينا عدد من المشاريع الجديدة والمتميزة والتي سيتم البدء فيها قريباً، ومنها فندق خمسة نجوم سيُقام على كورنيش إمارة عجمان ويتكون من 40 طابقاً وقد انتهينا من إعداد التصميمات الخاصة به ونحن الآن بصدد الحصول على الموافقات النهائية به من الجهات المختصة كما تم تعيين استشاري المشروع وبتكلفة تصل إلى 60 مليون درهم.
كما لدينا مشروع كبير آخر في مدينة دبي في المارينا إضافة إلى مشاريع أخرى تتمثل في مجمعات وفلل سكنية في دبي إضافة إلى برج على مساحة 30 ألف قدم وبتكلفة 170 مليون درهم وهو عبارة عن برج سكني يحتوي على كل الخدمات الخاصة به. ولا شك أن دولة الإمارات تشهد طفرة عمرانية كبيرة وغير مسبوقة.
وساعد في ذلك السياسة والرؤية المستقبلية ثم ارتفاع أسعار النفط وهو ما أوجد سيولة مالية كبيرة، ووجود تيسيرات في استقدام العمالة، وعودة الأموال المهاجرة خاصة الخليجية من الغرب بعد أحداث 11 سبتمبر حيث وجدت هنا الأمان المفتقد في الأسواق الغربية إضافة إلى انخفاض الفائدة على الودائع البنكية حيث تحولت وتغيرت الفائدة إلى ما لا يزيد على 3%.
ولا شك أن النمو في حركة الطيران في المنطقة وزيادة الخطوط الجوية العاملة على الوجهات الخليجية ساهما في سهولة حركة وانتقال المسافرين بين الدول الخليجية وخاصة المستثمرين الذين يستطيعون السفر في اليوم نفسه بخلاف ما كان عليه الوضع سابقاً ولا يقتصر الأمر على الدول الخليجية بل توجد خطوط جوية يومية ورحلات متعددة إلى العواصم الأوروبية فالسفر أصبح سهلاً على رجال الأعمال كما ان مطار دبي يقدم تسهيلات كبيرة للمسافرين من دون تعقيدات أو عراقيل.
* البناء الفاخر
ـ نسب الإشغال في مجمع كريستال بلازا كم تصل حتى الآن؟
ـ هذا المجمع أصبح محل أنظار الجميع، وتصل نسب الإشغال إلى 100% سواء في الشقق أو المكاتب أو حتى المحلات والمعارض وتوجد طلبات انتظار عديدة ونتلقى هذه الطلبات بصفة يومية ولكن لا توجد لدينا شواغر حالياً.
ـ ما هو رأيك في هذا التوجه السائد بالسوق العقارية حالياً والذي يتجه إلى البناء الفاخر والمتميز على حساب البناء الاقتصادي الذي يناسب الشريحة الأعظم من الناس مما أدى إلى ارتفاع الإيجارات؟
ـ يجب أن يكون للدولة سياسة واضحة ومحددة لنظام الإيجارات وأن تكون هناك نسبة محددة يلتزم بها الملاك في رفع القيمة الإيجارية ولا شك أن خطوة حكومة دبي بتحديد النسبة بحوالي 15% خطوة جيدة وفي الاتجاه الصحيح ونحن نلاحظ أن هناك متغيرات تحدث في قطاع الإيجارات بسبب هذه التوجهات نحو البناء الفاخر .
أو زيادة أسعار مواد البناء أو لظروف العرض والطلب ولكن لا ننكر وجود فئة تبالغ في رفع القيمة الإيجارية وتستغل الظروف السائدة ولا شك أن من أسباب الارتفاع هذا التدفق الكبير للعمالة التي تحتاجها المشروعات الجديدة من مهندسين وعمالة فنية وهذا زاد من حجم الطبقة الوسطى مما شكل عبئاً على السكن الاقتصادي الذي لم ينم بنفس نمو هذه الطبقة.
وعليك أن تحسب على سبيل المثال كم يحتاج إنشاء 500 برج في دبي من العمالة المختلفة المستويات الفنية والمهنية وزيادة الإيجارات جاءت لزيادة الطلب وأنا على سبيل المثال أيضاً عندي نسب الإشغال 100% ويأتيني البعض ويقول أنا مستعد أن أدفع قيمة إيجارية أكبر وهذا أمر مغرٍ للعديد من الملاك.
ـ هل تحتاج التشريعات القائمة إلى تعديل خاصة فيما يتعلق بقطاع الاستثمارات؟
ـ لا شك أن مناخ الاستثمار في دولة الإمارات هو مناخ صحي ويتطور باستمرار وقد كنا نلاحظ في السابق عدم وجود تنسيق بين الدوائر المختلفة مثل البلديات ودوائر التنمية الاقتصادية أو غرف التجارة.
. ولكن الآن نلاحظ تطورات هائلة وحالياً يوجد هذا التنسيق ولا شك أن أي بلد حديث قد تصادف المستثمر فيه بعض الصعوبات في البداية بحكم الحداثة ولكن مع تعمق التجربة وهذا ما حدث في الإمارات، أصبح هناك تطور هائل في توفير سبل الراحة وتقديم التسهيلات للمستثمرين.
وما يحدث في دبي حالياً لم يحدث في يوم وليلة ولكن يرجع ذلك إلى جهود متواصلة ومستمرة حتى أصبحت على ما هي عليه اليوم وعلينا أن ننظر إلى هذه المشروعات العمرانية التي تنطلق في دبي.
والتي أصبح على المتابع العادي أن يجتهد لإحصاء عددها وحصرها كما استغرقت من الوقت والجهد والدراسات لإطلاقها وبهذا الشكل الناجح وكم الجهود التي تبذل للتيسير على المستثمرين ولذلك نؤكد أن المناخ الاستثماري جيد ومتميز ومن واقع التجربة يقوم المسؤولون بالدولة بتطوير التشريعات.
* العقار والأسهم
ـ يجذب قطاعا العقارات والأسهم أغلب الاستثمارات والمستثمرين في الوقت الراهن.. من تتوقع أن يتصدر في المستقبل؟
ـ لا شك أن للعقار جاذبية خاصة لعوامل تاريخية ونفسية، فالعقار أمان وهو شيء ملموس ويمكن الاطمئنان لرؤيته كل يوم ونحن نقول عنه في الكويت «يمرض ما يموت» نحن في مجموعتنا نركز على المواقع دائماً في عقاراتنا.
ومجمع كريستال بلازا خير دليل على ذلك فالعقار أكثر أماناً بينما الأسهم فيها مخاطر كبيرة خاصة لمن ليس لديهم خبرة كافية للتعامل مع هذه السوق ولا تزال أسواق الأسهم الخليجية بصفة عامة تحتاج إلى المزيد من النضج ونحن من خلال المتابعة لما يدور في السوق نجد أسهم شركات ترتفع دون مبرر ثم تنخفض أيضاً دون أسباب واضحة وهذا بخلاف ما يحدث في أسواق الأسهم الأوروبية حيث أن هذه الارتفاعات أو التراجعات تكون لأسباب منطقية ومعلنة.
ولا شك أن الصعود المفاجئ والتراجع بنفس الصفة يستفيد منه كبار المستثمرين ويكون الصغار هم الضحايا ولكن رغم ذلك نقول إن هناك نوعاً من السيطرة من قبل هيئة الأوراق المالية على ما يحدث بالسوق وهذا بحد ذاته يوفر الأمان لجميع المتعاملين بالسوق وفي جميع الأحوال لا يمكن أن نحكم لمن الأفضلية في المستقبل لأن ذلك مرهون بتوجهات المستثمرين.
* اختلاف المناخ
ـ أنت كمستثمر في الإمارات وتحمل الجنسية الكويتية هل مناخ الاستثمار في كلا البلدين متشابه أم هناك اختلافات؟
ـ بصفة عامة يمكن القول ان مناخ الاستثمار في دولة الإمارات أكثر انفتاحاً عما هو الحال عليه في الكويت وفرص الأجانب هنا أفضل للاستثمار عنه في الكويت وتحكم موقع الإمارات الجغرافي والحركة الاقتصادية النشطة فإن الفرص هنا أفضل، ولماذا نذهب بعيداً ففي داخل الإمارات نفسها نجد دبي تتميز عن غيرها من الإمارات الأخرى من ناحية الجذب الاستثماري.
وقد يكون حجم الأعمال في الكويت أكبر من الإمارات، فالكويت الآن هي مصدر التجارة مع العراق حالياً، وهي سوق كبيرة وهي المعبر لهذا البلد، ولكن الإمارات تتميز أنها مركز للتجارة وإعادة التصدير وبصفة عامة هناك أوجه للتشابه كثيرة مع بعض الاختلافات النوعية.
* الأسواق المهاجرة
ـ شهدت الفترة الأخيرة عودة محمودة لجزء كبير من الأموال العربية المهاجرة، فهل فعلاً المناخ الاستثماري الذي عادت إليه أصبح أكثر أماناً؟
ـ الأموال المهاجرة كانت تبحث عن الأمان والاستقرار في الدول الأوروبية في السابق، وهذا الشرط أو هذا التوجه أصابه نوع من الشك بعد أحداث 11 سبتمبر، ولذلك فإن هذه الأموال وبفضل سياسات واعية في دول الخليج وفرت لهذه الأموال ما كانت تبحث عنه في أوروبا والمتمثل في الاستقرار وفرص الاستثمار والعائد أيضاً والحماية والأمان، ولذلك عادت إلى أوطانها .
ونحن كانت لدينا استثمارات متعددة في بريطانيا وسويسرا ومنها فنادق في هذه الدول وأصبحنا حالياً نركز على الاستثمارات في دولة الإمارات والكويت ودول الخليج رغم أننا لم نترك استثماراتنا في الدول الأوروبية لأن مناخ الاستثمار الخليجي أصبح أفضل ثم أن العائد أفضل أيضاً من الاستثمار في أوروبا.
ولا نخفي سراً إذا قلنا إن الأسواق الخليجية أصبحت تجذب حتى أصحاب رؤوس الأموال غير المهاجرة من الأوروبيين والأميركيين، وانظر إلى أعدادهم المتزايدة في دبي والمستثمرين في مشاريع جميرا والنخلة وغيرهم يمثل الأجانب نسبة عالية منها، وحسب تقديراتي فإنهم يمثلون نسبة 70%.
* تملك الأجانب
ـ هل وجود قانون عقاري يسمح بتملك الأجانب للعقارات أمر ضروري؟
ـ المفروض في ظل سياسة الانفتاح السائدة يكون هناك «قانون يسمح بذلك شرط أن يكون ذلك نابعاً من دراسات وافية لشروط التملك، وهل يسمح للأجانب بالحصول على مميزات مثل الإقامة الداعمة ونوعية التملك وأن يشارك في هذه الدراسات سياسيون وقانونيون واقتصاديون، وأنا مع المطالبين بأن يكون للأجنبي حق التملك لأن المستثمر يجب أن يشعر بالأمان والاستقرار.
وفي دول الغرب يسمحون لنا بالتملك وحتى لا يفسر موقفنا هذا بأنه عنصري، وهناك تجارب عديدة يمكن الاستفادة منها، ففي سويسرا يسمح بالتملك عن طريق شركة وفق شروط معينة ـ ونحن كمستثمرين عرب في الدول الأوروبية لا نشعر بأية قيود على استثماراتنا، ولكن لكل بلد ظروفه، فالبعض يخاف على الهوية الوطنية.
ولذلك يجب أن يتم اتخاذ القرار بعد دراسة متأنية ـ ولكن أنا أذكر أن جاك شيراك رئيس فرنسا وجه إليه سؤال أن هناك نسبة كبيرة من الجزائريين والمغاربة تعيش في جنوب فرنسا وأنه يخشى علي الهوية الفرنسية من هذا العدد الهائل فأجاب، ولو كان هناك 50 مليوناً منهم في هذه المنطقة فإننا لا نخشى غياب الهوية الفرنسية وطالما هناك وعي فلا خوف على هوية الوطن، ودول الخليج تقع في منطقة الجزيرة العربية التي شهدت العديد من التقلبات، ومع ذلك حافظت على هويتها العربية.
ـ هل لديكم مشروعات أخرى غير التي أعلنتم عنها في كل من دبي والشارقة وعجمان؟
ـ لدينا استثمارات كبيرة في الأراضي في إمارة رأس الخيمة، ونحن ننتظر وندرس التوجهات الاستثمارية في الإمارة حتى نعلن عن مشروعاتنا العقارية في الإمارة، ونحن ننظر إلى الإمارات على أنها بلدنا وموطننا .
وهي بلد جميلة ومسالمة وأصبحت مقصداً للمستثمرين، بل لمن يرغبون بالإقامة الهادئة والمريحة وتفتح أبوابها للجميع دون تمييز، ولذلك فإننا نتوقع أن تكون مصدر جذب أكثر للاستثمارات في المستقبل.
حوار: مصطفى عويضة
