@ لماذا يعد البيع والشراء في المزاد أفضل من الطرق التقليدية الأخرى؟
ــ لأن الصفقات عبر جلسات المزاد تكون غاية في الشفافية، كما أنها تخالف عرف الصفقات العقارية بطيئة الوقع، لأنها صفقات فورية لها الصفة القانونية ويعرف من خلالها البائع والمشتري كم يكون الثمن ومتى يكون التسليم.
@ ما الذي يستفيده البائع في المزاد؟
ــ بالنسبة للبائع فإنه قد يحصل أيضاً على ثمن تنافسي قد لا يحصل عليه في حالات عرض العقار لدى وكيل وانتظار المشترين واحدا تلو الآخر. والتنافس على الشراء من شأنه رفع ثمن العقارات التي تستحق ذلك،
كما ان سرعة الانجاز تتيح للبائع تجنب ضياع الوقت وتمنحه فرصة التخلص السريع من العقارات صعبة البيع، كما ان المزاد لا يضم قطاعات المشترين لأغراض السكن، لأن معظم هؤلاء يعقدون في العادة صفقات متزامنة لبيع عقاراتهم وشراء عقارات غيرهم، وهؤلاء لا تصلح لهم المزادات. ويتم التسليم الشاغر للعقارات المباعة في المزادات بعد أربعة أسابيع من المزاد في العادة.
@ من يقف خلف المزادات؟
ــ عدة مصادر تأتي منها العقارات بهدف بيعها في المزاد وغالباً ما تكون الرغبة بالبيع السريع هي الصفة الغالبة على أغلب الراغبين التي تجمع بينها الحاجة إلى البيع السريع، تأتي من، منها العقارات التي استولت عليها البنوك لأغراض الوفاء بالديون أو بعد وفاة أصحابها لتنفيذ بنود الوصايا بترك الأموال لأغراض خيرية،
أو من ملاك يريدون البيع السريع حتى بثمن أقل من معدلات السوق. بعض أصحاب العقارات يفضلون أيضاً بيعها بالمزاد لحاجتها إلى ترميمات وإصلاحات تتعدى قدرتهم المالية، ولأن العقارات سوف يصعب بيعها في السوق بحالاتها المتهالكة.
@ ماذا عن العقارات الجديدة؟
ــ هناك أيضاً بعض العقارات الجديدة، التي تطرح في المزاد من شركات عقارية تريد التخلص منها للتركيز على مشروعات جديدة.
@ ما الذي يجب إتباعه قبل المزاد؟
ــ هناك العديد من الخطوات التي يتعين اتخاذها قبل انعقاد المزاد، وهي كمثل أي استثمار آخر تحتاج إلى الكثير من الجهد، وأيضاً بعض التكاليف، حتى يكون المستثمر في الوضع الأمثل للتنافس على شراء العقار. والهدف من هذه الخطوات الضرورية هو تحديد العقار المناسب للاستثمار وتقدير حالته وقيمته، بالاستناد إلى رأي الخبراء.
@ ما هي الخطوات التي تضمن صفقات مربحة؟
ــ الخطوة الأولى ضمن خطوات ما قبل المزاد، هي الحصول على كتالوج العقارات المعروض للبيع والذهاب لمعاينة العقار المطلوب لاتخاذ القرار والمضي في عملية الشراء.
وعند تسلم هذا الكتالوج، يتعين سؤال مدير المزاد عما إذا كانت هناك معلومات متاحة عن العقار قد توفر من الجهد اللازم لجمعها، كأن يكون البائع قد اعد للعقار ملفا يتضمن مسحا ميدانيا للحالة أو تقديرا للقيمة أو تاريخ الملكية الموثق. وإذا لم تكن هذه المعلومات متاحة، فإن الحصول عليها ضرورة قبل دخول المزاد.
ومن البديهي استشارة وكيل معاينة عقاري لتقدير الحالة والسعر في تقرير يقدم للمشتري قبل موعد المزاد بأسبوع على الأقل، ويجب ان يتضمن هذا التقرير الجوانب التي تتطلب إصلاحاً عاجلاً وتقديراً لتكاليف إصلاح العقار حتى يكون في حالة تؤهله للاستثمار بتأجيره.
ومن التقارير الأخرى المطلوبة إثبات ملكية العقار وبحث وضعه القانوني من حيث وجود أي ديون عليه أو مشكلات وراثة أو مخاطر في تخطيط مشاريع جديدة، وهو تقرير يمكن ان يتولاه محام ويكون جاهزا أيضاً قبل المزاد بأسبوع. ومن المفضل أيضاً ان يستشير المستثمر خبيرا عقاريا حول الثمن الأقصى الذي لا يجب تخطيه في المزايدة على العقار، حتى تكون الصفقة مجزية استثماريا.
ويجب ان يدخل المستثمر في اعتباره تكاليف استكمال الصفقة وأي ضرائب أو عوائد مستحقة، وشروط الحد الأقصى للاقتراض من بنك التمويل العقاري. وفي النهاية لا بد من استشارة مدير المزاد حول كيفية الدفع في حالة رسو المزاد. وفي الأحوال العادية، يتعين دفع نسبة 10% من ثمن العقار فورا، وبقية الثمن لدى تسلم العقار شاغرا.
@ ما الواجب فعله عند حصول تعديلات ؟
ــ إذا كانت هناك أي جوانب غامضة يريد المستثمر ان يسأل عنها، لا بد من سؤال مدير المزاد أو احد المسؤولين عن أي جوانب غامضة وعدم التردد في الاستعانة بخبرتهم، حيث يتجنب البعض الحديث معهم بينما هم يعتبرون تقديم المعلومات من صميم عملهم. وإذا كانت هناك أي تعديلات على كتالوج المزاد، لا بد من الحصول عليها في ايوم نفسه.
وإذا كانت خبرتك بالمزادات محدودة أو كنت تخشى تخطي الحد الأقصى للسعر في حمية المزاد، من الأفضل ترشيح خبير عقاري لدخول المزاد بدلا منك والمزايدة حتى الحد الأقصى المتفق عليه . أما إذا كنت تنوي المزايدة بنفسك، فلا بد من الاستماع جيدا لمدير المزاد،
خصوصا إذا أضاف أية معلومات جديدة حول العقار المعروض للبيع. كما يجب ملاحظة ان معظم العقارات المبيعة في المزاد تتضمن ثمنا احتياطيا كحد ادني لا يباع العقار بأقل منه، ولا يعلن في العادة هذا السعر، لكن مدير المزاد يعلن في مراحل المزايدة الأخيرة، سواء كان هذا السعر قد تمت تغطيته أم لا.
@ ما المقصود بالتحذيرات قبل المزاد؟
ــ التحذير الذي عادة ما يوجهه الخبراء للجدد في المزاد، هو عدم تخطي السعر الأقصى المتفق عليه مهما كانت الأسباب. وإذا رسا عليك المزاد بالسعر المناسب لك، فإنك تصبح فورا المالك القانوني للعقار، ويتعين عليك دفع المقدم في اليوم نفسه وإتمام الصفقة. ولا يستطيع احد رفع السعر عليك بعد نهاية المزاد، كما لا يستطيع البائع التراجع عن بيع عقاره بعد المزاد.
وفي العادة يتم دفع 10 في المئة فوراً، وبقية الثمن في غضون شهر من إتمام المزاد. وفي حالات عدم بيع العقار لان السعر الذي وصل إليه المزاد كان اقل من السعر الاحتياطي المطلوب، من الممكن تسجيل الاهتمام الشخصي بالعقار وترك البيانات مع مدير المزاد. فعلى الأرجح في هذه الحالات التوصل إلى اتفاق خاص مع البائع وفقا للثمن المناسب للطرفين.
@ ما هي مخاطر المزادات؟
ــ الشراء من المزادات لا يخلو من مخاطر، لكن الاختيار الذكي يعني ان بعض الجهد المبذول في الاختيار وفي التمهيد لعملية الشراء بالبحث وإنفاق بعض الجهد والمال، قد يتحول إلى ثروة بشراء العقارات التي تحتاج إلى عمليات صيانة وتجديدها، ثم بيعها أو تأجيرها.
والبحث عن مثل هذه العقارات، يحتاج إلى مهارات خاصة، كما ان المزايدة عليها تحتاج إلى ضبط نفس. أما العمل الشاق فهو يأتي بعد عملية الشراء، لان معظم هذه العقارات التي تباع في المزاد تحتاج إلى الكثير من الجهد والمال لتجديدها، لكنها في العادة تحقق لمن يعتني بها هوامش أرباح لا تقل عن 20 في المئة وقد تصل إلى 100 في المئة.