أظهرت إحصاءات جديدة لبلدية دبي، وحصلت البيان على نسخة منها، أن عدد الوحدات السكنية التي دخلت السوق العقاري بالإمارة بلغ 32 ألف وحدة سكنية ما بين 2000 و2005، وقدرت شركات مطورة تكلفة بناء تلك الوحدات مابين 380 مليوناً و500 مليون درهم، وفقا لأسعار مواد البناء في 2003 قبل أن تتضاعف عام 2004 بنسب تراوحت مابين 100% و300%.
وبلغ عدد المباني المنجزة في العام الحالي أكثر من 1.762 مبنى منها 265 مبـــــنى استثمــاري و1.210 مبنى سكني و287 مبنى تنوعت بين الترفيهي والصناعي. فيما بلغت قيمة تداول الأراضي في إمارة دبي حتى الربع الثالث من العام الحالي مبلغ 26.5 مليار درهم.
وقال عقاريون إن ذلك الرقم(32 ألف وحدة سكنية) لا يعكس إشارات مطمئنة على تلبية الطلب فهو »رقم ضئيل قياساً بحاجة المدينة التي تصل سنويا إلى 150 ألف وحدة سكنية، كي تصبح في مأمن من ضغوط الطلب المتزايد من السكان، وتحديداً القادمون الجدد إلى المدينة«. حسب تعبيرهم.
وأضافوا ان دبي تحتاج ثلاثة أضعاف ما تحتاجه العاصمة السعودية الرياض التي قالت الغرفة التجارية فيها »إن المدينة بحاجة إلى إنشاء 43 ألف وحدة سكنية سنوياً خلال السنوات العشر المقبلة«.
وبينما تزدهر حركة التشييد والبناء في دبي إلا أن أسعار إيجار العقارات قد تبدأ في التراجع خلال العامين المقبلين مع قرب اكتمال فورة النشاط الأخيرة، في حين تضاعفت أسعار المنازل ذات »الملكية المطلقة« على مدار السنتين الماضيتين بسبب انجاز عدد محدود من المنازل التي يجري تشييدها مما خلق نقصاً قصير الأجل في المعروض.
وبانتظار انجاز النسبة الأكبر من الوحدات السكنية نهاية عام 2006 يأمل السكان حركة تصحيحية في أسعار الإيجارات التي قد لا تتجاوز نسبة 20% عام 2007.
وطبقاً لبلدية دبي فقد بلغ إجمالي عدد الفنادق في دبي بلغ 292 فندقاً احتوت على 28 ألفاً و999 غرفة وبلغ عـــدد النزلاء 3 ملايين و982 ألفـــاً و275 نزيلاً، وبلغ إجمالي عدد ليالي الإقامة 10 ملايين و52 ألفاً و942 ليلة وسجلت نسبة الاشغال 77.3%.
وبلغ عدد مباني الشقق الفندقية (100) مبنى، ضمت 7.464 شقة بلغ عدد نزلائها 637 ألفاً و506 نزلاء بعدد ملــيونين و179 ألفــاً و321 ليلة إقامة بلغت نسبة الاشغال بها 83.1%.
وطبقاً لإحصائيات بلدية دبي فقد ارتفع عدد الوحدات السكنية في المدينة خلال الأعوام مابين 2000 و2005 بنسبة 63.5% وبواقع 92.4 ألف وحدة سكنية من 145.3 ألف وحدة إلى 237.7 ألف وحدة توزعت إلى 234.9 ألف وحدة في الحضر و2.7 ألف وحدة في الريف.
ويتوقع أن يصل عدد المباني في الإمارة خلال العام الحالي إلى 79.2 ألف مبنى متوزعة بواقع 76.4 ألف مبنى في الحضر و2.7 ألف مبنى في الريف، فيما بلغ عدد المساكن العامة في الإمارة 446 مسكناً توزعت بواقع 443 مسكناً في الحضر و3 مبان في الريف، وبلغ عدد تجمعات العمال 1195 تجمعاً من ضمنها 1170 تجمعاً في الحضر و25 تجمعاً في الريف،.
بينما بلغ عدد المنشآت 73.2 ألف منشأة تشمل المنشآت الحكومية ومنشآت القطاع الخاص والمنشآت التي لا تستهدف الربح ومنشآت المنظمات والهيئات الدولية والمستودعات وقد توزعت المنشآت بواقع 73.3 ألف منشأة توزعت بواقع 72،7 ألف منشأة في الحضر و578 منشأة في الريف.
وتظهر هذه الإحصائيات حجم التوسع الذي يشهده القطاع العقاري في دبي خلال السنوات الأخيرة مع زيادة الاستثمارات العقارية في الإمارة والتي استقطبت أعداداً كبيرة من المستثمرين العقاريين من داخل الدولة وخارجها للاستفادة من العوائد المجزية التي تدرها هذه الاستثمارات في ظل الإقبال الكبير على شراء الوحدات السكنية في دبي من جهة، والنمو السكاني الكبير فيها وما يخلقه من زيادة مستمرة في الطلب على الوحدات السكنية من جهة أخرى.
وشكل الاستثمار في العقار المحرك الرئيسي للنمو الاقتصادي خلال السنوات الأخيرة من خلال ارتباطه بالقطاعات الاقتصادية الأخرى سواء كانت صناعة مواد البناء بكل مكوناتها، أو القطاع المصرفي والمالي بما فيه قطاع التأمين .
والتي استفادت جميعها من توسع أعمالها في تمويل وتأمين العقار، وصولاً إلى قطاع الأسهم الذي يتفاعل بقوة مع الاستثمار العقاري من خلال الدور القيادي الذي تلعبه أسهم الشركات العقارية في حركة الأسواق المالية في الدولة.
تغير توجهات المشترين
وتقول مصادر عقارية في دبي إنه من المتوقع دخول قرابة 286 ألف وحدة سكنية السوق خلال 4 سنوات وإن هذا الأمر سيتم على فترات متفرقة.
مما يسهم في انخفاض الإيجارات مع تلبية الطلب المتنامي على العقارات السكنية والتجارية والمكاتب. لكن مصادر عقارية تشكك إلى حد كبير في إمكانية تحقيق هذا الرقم نظرا للنقص الحاد الذي يعيشه قطاع الإنشاءات على صعيد عدد المقاولين ومقاولي الباطن.
وتوقعت الرئيسة التنفيذية لشركة »استيكو« الين جونز أن تدخل سوق دبي العقارية نحو286 ألف وحدة سكنية تكفي لقرابة 850 ألف نسمة خلال الفترة بين عامي 2005 و2008 مشيرة إلى أن السوق تشهد تغييراً في توجهات وسلوك المستهلكين الذين باتوا يفكرون مليا بالتحول إلى ملاك شقق بدلا من مستأجرين لها.
وذكرت أن شراء العقارات خيار واقعي جداً ومعقول، بالإضافة إلى أن هناك تدفقاً كبيراً من الأيدي العاملة المثقفة إلى الإمارة، وهذا يعني أنه سيكون هناك إمكانية حقيقية أمام العديد من المقيمين لشراء عقاراتهم الخاصة في دبي
.
مشيرة إلى أن السوق ستصبح أكثر رسوخاً وثباتاً نتيجة ارتفاع رواتب اليد العاملة، وأنه كلما ازداد عدد المشاريع العقارية في دبي، فسوف ينعكس ذلك إيجابيا على أسعار السوق وعلى المشترين.
وأضافت ان عدد الوحدات السكنية المذكور سيدخل السوق على فترات متفرقة وليس دفعة واحدة مما يعني أن قيمة الإيجارات ستبقى في منحناها التصاعدي لكنها سرعان ما ستنخفض بنسبة 25% ما أن يتم إنجاز وحدات تلبي الطلب المتنامي على السكن في المدينة.
وأشارت إلى انخفاض محتمل في قيمة الإيجارات خلال فترات دخول الوحدات السكنية »نظراً لأن العرض الخاص بالعقارات السكنية والتجارية بدأ يلبي الطلب المتصاعد، وبالتالي فإنه من المتوقع أن تعود الأسعار إلى مستوياتها المقبولة في الفترة المتوسطة«.
طلب كبير
وأكدت أن هناك كثيراً من الطلب على العقارات، مقارنة مع ما هو معروض حالياً ولكن لن يدوم الحال هكذا إلى الأبد، حيث أن هناك الكثير من المشاريع قد تم إنجازها وستدخل السوق في العامين المقبلين، وبالتالي فإن علاقة العرض بالطلب ستكون متناسبة.
وقالت إن إيجار القدم المربع في دبي لم يكن يتجاوز 16 درهماً (الدولار يعادل 3.68 دراهم) عام 1992 بينما وصل الآن إلى 110 دراهم وهو ما يعني طفرة بكل المقاييس وعلى مختلف الصعد. مؤكدة أن دبي تنمو مع كل فوج بشري يدخلها ولا يمكن التكهن بدقة متناهية بما تحتاجه فعلياً سواء من الوحدات السكنية أو التجارية.
وأوضحت أن دبي لا تزال تعاني نقصا شديدا في عدد المشاريع التي تستهدف الشركات والمستثمرين لكنها لم توضح عدد المساحات المطلوبة لتطويرها كمكاتب تجارية. وانتقدت الطرق التقليدية التي تتبعها بعض الشركات العقارية في تسويق العقارات لأغراض الإيجار.
وأشارت إلى اتجاه مهم يبرز هذه الفترة وهو أن معظم المتعاملين يشترون المكاتب والبيوت لتأجيرها ثانية وليس لاستعمالهم الشخصي.
الحاجة الفعلية
وستحتاج سوق الإيجارات والتمليك في دولة الإمارات العربية المتحدة، مع حلول العام 2010، نحو 2.5 مليون وحدة سكنية، لاستيعاب النمو السكاني الذي يتوقع أن يصل إلى 15.4 مليون نسمة، والعودة بالقيمة الإيجارية إلى مستويات معتدلة، تدعم المناخ الاستثماري الذي بدأ يتأثر سلبا بارتفاع مؤشر التضخم.
وشكك المراقبون، في رصد أجرته في وقت سابق »البيان« مقدرة قطاع الإنشاءات، الذي يواجه مشكلات كثيرة، في انجاز العدد المطلوب. إذ ينجز هذا القطاع، في أعلى درجات نشاطه، 75 ألف وحدة سنوياً، بدلاً من 150 ألف وحدة سكنية، تقول الشركات العقارية إن سوق دبي تحتاجها سنوياً.
وتجهد الإمارة، التي يسكنها 1.1 مليون نسمة، لإنجاز 500 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة، بينما تحتاج إلى 750 ألف وحدة »لتمزيق« قوائم الانتظار الطويلة التي يعاني منها السوق، لتتمكن على المدى البعيد من استيعاب 2.1 مليون نسمة. ويتحتم على القطاع السياحي الاستعداد لمواجهة تحديات متمثلة بأفواج سياحية تقدر بنحو 15 مليون سائح خلال السنوات الخمس المقبلة.
وطبقا لنتائج الرصد، تحتاج أبوظبي إلى مليون وحدة سكنية لتتمكن من ردم »الفجوة« التي خلفها تقنين البناء فيها في السنوات الماضية. في حين تحتاج الشارقة إلى 400 ألف وحدة سكنية، بينما تحتاج رأس الخيمة إلى نحو 100 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة.
مقارنة
ومقارنة بحاجة دبي مع العواصم المجاورة نجد وفقا لدراسة أعدتها الغرفة التجارية بالعاصمة السعودية (الرياض) أن المدينة بحاجة إلى إنشاء 43 ألف وحدة سكنية سنويا وذلك خلال السنوات العشرة المقبلة.
وبتكلفة استثمارية تقدر بنحو 13 مليار ريال (الدولار يعادل 3.75 ريالات). (بينما تحتج دبي إلى 3 أضعاف هذا الرقم من الوحدات السكنية سنوياً لاستيعاب الطلب المتواصل على السكن فيها).
وأكدت الدراسة التي تناولت الوضع الراهن للسوق العقارية حاجة المدينة إلى التوسع المستمر في البناء للإسكان بصفة عامة، مشيرة إلى أنه لا يوجد تناسب بين المساحة العقارية المخصصة لبناء المساكن، وبين نظيراتها من المناطق الأخرى في السعودية.
وأشارت، بحسب ما نشرته جريدة »الحياة« اللندنية مؤخراً، إلى زيادة في معدلات الهجرة الداخلية ومعدلات نمو السكان، بنسبة 8% سنوياً، مقابل معدل نمو سنوي لقطاع البناء يبلغ 2.3% ومعدل نمو ملكية السكن بنحو 1.8% سنوياً. مضيفة أن بقاء النسب المذكورة على حالها مؤشر سلبي سيؤدي إلى حدوث فجوة مستقبلية على المدى القصير وإلى ظهور أزمة إسكان كبيرة لاحقاً.
وانتقدت الأوضاع في السوق وخصوصاً المكاتب العقارية في الرياض التي تمثل نحو 99% من جملة المكاتب والشركات العقارية بالمملكة، إذ وصفتها بتدني مستوى أدائها المالي والفني والإداري والتسويقي.
وأن هناك شكوى شبه عامة من المكاتب حول وجود ثغرات في الأنظمة والإجراءات العقارية الحالية، وحاجتها إلى تحديث مستمر وسريع، إضافة إلى بطء في إجراءات التقاضي وفصل القضايا في هذا المجال. وعدم وجود شركات عقارية متخصصة.
وطالبت بإيجاد منظومة جديدة متكاملة وغير مجزأة للنظم الحاكمة للاستثمار والتجارة معاً، مع ضرورة تمثيل أعضاء الغرف التجارية في مناقشة مشاريع النظم الجديدة قبل صدورها..
ووجود حاجة لإنشاء محاكم تجارية متخصصة وهيئة واحدة مستقلة ومتخصصة بالتنفيذ الجبري والفوري للأحكام، وتأسيس بورصة عقارية لتحقيق الشفافية المعلوماتية.
وأكدت ضرورة تبني سياسة تمويلية جديدة لتوسيع مصادر التمويل وأساليبه، وسياسة جديدة للدعم الحكومي والحوافز (بالأراضي والخدمات المجانية) للمستثمرين في مشاريع الإسكان والتحول من سياسة التوسع في الإسكان الأفقي، إلى التوسع العامودي، ومن المدينة إلى الضواحي الجديدة، إضافة إلى حاجة أصحاب المكاتب العقارية للتدريب على أساليب الإدارة والتمويل والتسويق الحديثة.
انخفاض على المدى البعيد
ويقول تقرير للمجموعة المالية »EFG » »إي.إف.جي« هيرمس إن حركة التشييد والبناء تزدهر في دبي إلا أن أسعار العقارات قد تبدأ في التراجع خلال العامين المقبلين مع قرب اكتمال فورة النشاط الأخيرة.
مشيراً إلى أن أسعار المنازل ذات »الملكية المطلقة« تضاعفت على مدار السنتين الماضيتين لأنه لم يكتمل إلا قسم ضئيل من المنازل التي يجري تشييدها مما خلق نقصاً قصير الأجل في المعروض.
وأشار إلى أن كثيراً من المنازل في طريقها للاكتمال بحلول نهاية عام 2006 وأن السوق في بداية مرحلة تراجع للأسعار التي قد تنخفض بنسبة 20% عام 2007، مؤكداً أن دبي كانت أول دولة عربية خليجية تسمح لأشخاص من غير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي بامتلاك عقارات وذلك في عام 2002.
وأضاف التقرير الذي أصدرته المجموعة التي يقع مقرها الرئيسي في القاهرة ويوجد لها مكتب في دبي أنه سيتم تشييد مشروعات سكنية قيمتها 50 مليار دولار على الأقل خلال الأعوام الأربعة المقبلة، بينها على الأقل 85 ألف منزل جديد.
وذكر أن قطاعي العقارات والبناء أصبحا يشكلان محور اقتصاد دبي. وأن سياسات دبي الجاذبة للأعمال والمشروعات وأسلوب الحياة المتحرر أغرت شركات عالمية مثل مايكروسوفت وديملر كرايسلر بإقامة مقرات إقليمية هناك.
من جانبه. قال اقتصادي في بنك ستاندارد تشارترد »دانييل حنا« إن ازدهار البناء في الإمارة يرجع جزئيا إلى ارتفاع أسعار النفط الذي تُستثمر كثير من عائداته في الداخل. وأنه في ظل صغر بورصات الأوراق المالية نسبيا فقد تدفق الكثير من المال على قطاع العقارات.
وأضاف أن مستثمرين من الهند وباكستان وإيران والمملكة المتحدة وروسيا استثمروا مليارات الدولارات في قطاع العقارات بدبي. وأن من العوامل التي اجتذبت المستثمرين شمس دبي المشرقة على مدار العام وكذلك مناخ الإعفاء من الضرائب ومشروعات العقارات التي تقودها الحكومة.
وقال العضو المنتدب لشركة الاستشارات العقارية »استيكوبروبرتي« ومقرها دبي »الين جونز« إن المضاربين هم المشترون الرئيسيون للمنازل في عام 2003 و2004، إلا أن هناك الآن أعدادا متزايدة من الذين يشترون من أجل السكنى غالبيتهم من المغتربين الأوروبيين والآسيويين.
وأضاف أن أوجه النقص في المعروض من قطاع الحيازة المطلقة أدت إلى ارتفاع الإيجارات السكنية حوالي 20% عام 2004 وإيجارات المكاتب بنسبة 35%. والآن فإن حركة تصحيح نزولي معتدل مرجحة بدرجة أكبر من تدهور حاد للأسعار.
وحول القوانين واللوائح المنظمة للتملك العقاري. قال محام في مكتب دبي بشركة »تراورز وهاملينز« ومقرها المملكة المتحدة »مروان عوض« إنها منطقة رمادية. إذ لا يوجد حتى الآن نظام لتسجيل الأراضي وحقوق الحيازة المطلقة لتسجيل العقارات وأن هناك وعوداً بشأن قانون أراض في دبي يبدو أنه سيتم إقراره في العام أو العامين المقبلين.
عجمان
وشهدت عجمان زيادة في إيجارات الوحدات السكنية التي تضم غرفة وغرفتي وثلاث غرف نوم بلغت حوالي 70 في المئة خلال 12 شهراً الماضية لتسجل بذلك أعلى زيادة في إيجارات الوحدات السكنية في الدولة، وذلك وفقاً للبحث السنوي الذي أجرته شركة استيكو لإدارة العقارات التي يقع مقرها في دبي.
وأظهرت نتائج البحث أن متوسط الزيادة في إيجارات الوحدات السكنية التي تتألف من غرفتي وثلاث غرف نوم في عجمان كانت 69 في المئة، و76 في المئة على التوالي. وسجلت الإيجارات السكنية في عجمان بنهاية الربع الثالث من العام 2005 حوالي 22 ألف درهم للوحدة التي تضم غرفتي نوم، و29 ألف درهم للوحدة التي تضم ثلاث غرف نوم على نفس الدرجة من الجودة.
ومن بين الوحدات السكنية التي تضم غرفة وغرفتي، وثلاث غرف نوم، شهدت الوحدات التي تضم غرفة نوم واحدة أعلى زيادة سنوية في الإيجارات والطلب عليها في الإمارات.
كما شهدت الشارقة توجهاً مماثلاً من خلال زيادة سنوية قدرها 30 في المئة لترتفع من 21.500 ألف درهم في العام 2004 إلى 28 ألفاً في العام 2005. وسجلت عجمان أعلى نسبة زيادة من حوالي 11 ألف درهم في العام الماضي إلى 18 ألف درهم في العام الجاري أي بزيادة سنوية قدرها 64 في المئة.
وقال جون آلان، مدير الاستشارات والأبحاث والتقييمات في شركة استيكو لإدارة العقارات: »ما زالت العائدات على الفلل والوحدات السكنية في الإمارات أعلى من مثيلاتها في العديد من وجهات عالمية أخرى.
لقد أدى تدفق الوافدين إلى زيادة الطلب، الأمر الذي أدى بدوره إلى زيادة الإيجارات في مختلف الإمارات«.من ناحية أخرى، وفي قطاع ممارسة الأعمال، جاءت أبوظبي في المقدمة من حيث ارتفاع أسعار إيجارات المكاتب.
فقد شهد متوسط إيجارات المكاتب زيادة حوالي 51 في المئة في الربع الثالث من العام 2005، وذلك مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي. ويعزو المحللون في شركة استيكو هذا النمو إلى النهضة الكبيرة التي يشهدها الاقتصاد في دولة الإمارات.
والإعلان عن قوانين جديدة لتحرير العقارات في أبوظبي، وزيادة عدد الشركات التي تزاول عملياتها في الإمارات.ويلي أبوظبي الشارقة بمتوسط زيادة حوالي 40 في المئة في إيجارات المكاتب.
وتضم المناطق التي سجلت أعلى الزيادات مناطق الكورنيش والتعاون التي يكثر عليها الطلب. بينما سجلت دبي وعجمان زيادات متواضعة بلغت حوالي 29 في المئة و28 في الإيجارات التجارية مقارنة مع أبوظبي والشارقة.
وتعد شركة استيكو لإدارة العقارات »Asteco Property Management«، التي تأسست في دبي في العام 1985، أكبر شركة لإدارة العقارات في دولة الإمارات، وتضم خدماتها المبيعات التجارية والسكنية والتأجير.
وتقديم الاستشارات الاستراتيجية، وإدارة وتسويق العقارات، وإعداد دراسات الجدوى والتقييمات العقارية، وإجراء الأبحاث والاستثمارات العقارية.
كتب مشرق علي حيدر: