أعلن بنك دبي الوطني مؤخرا إطلاق «الصندوق العقاري الأوروبي» وهو الأول من نوعه وذلك تلبية للطلب الكبير من المستثمرين في الخليج على الفرص الاستثمارية في قطاع العقارات الأوروبي،حيث يوفر «الصندوق العقاري الأوروبي» والمغلق المدة للمستثمرين، فرصة للاستثمار في العقارات التجارية في المملكة المتحدة وكبريات الدول الأوروبية الأخرى التي تتميز بوجود فرص كبيرة للنمو والقيمة فيها.
وسيركز الصندوق على التوجه نحو الاستثمار في مجال العقارات المكتبية والتجارية والصناعية التي تحقق إيرادات إيجار عالية وتساهم في إمكانية زيادة الدخل والنمو المستدام لرأس المال. كما يحصل المستثمرون على قسائم دخل ربع سنوية إضافة إلى توزيع رأس المال عليهم لدى بيع هذه العقارات وسيتم استثمار 50 في المئة من الصندوق في صندوق (سي.آي.تي) الاستثماري والمؤسس في المملكة المتحدة و50 في المئة الباقية ستستثمر في الأسواق الأوروبية (منطقة اليورو) الناضجة.
وسيعمد الصندوق لاختيار استثماراته بناء على مبدأ الفرص السانحة.ويعتزم الصندوق عند استثمار كامل رأس المال توزيع دخل بواقع 8 في المئة سنوياً (2 في المئة كل ثلاثة أشهر) كما أن توزيع رأس المال سيزيد الإيرادات إلى المستوى المستهدف البالغ 15 في المئة سنوياً حسب نسبة الإيرادات الداخلية.
«البيان» التقت جيرالد لينان مدير الاستثمارات العقارية في بنك دبي الوطني الذي أكد أن إطلاق الصندوق في الدول الأوروبية جاء بسبب أن السوق الأوروبي لا يزال واعدا ومبشرا بالخير ويمثل تطورا مهما لمجموعة منتجات بنك دبي الوطني الاستثمارية، حيث يلبي متطلبات العملاء بالارتكاز على تحالف البنك الاستراتيجي مع سي آي تي وبالاستفادة من خبرات البنك في مجال الاستثمار في الاتحاد الأوروبي،كما أن البنك يعمل حاليا على طرح المزيد من الصناديق الاستثمارية
لإتاحة الفرصة أمام عملائه للاستفادة من باقة غنية ومتنوعة من الفرص الاستثمارية تتوزع على طيف واسع من الأصول والأسواق، وشدد على أن التوجه بالاستثمارات غربا ليس تقليلا من فرص النمو في السوق العقاري في الشرق الأوسط ودولة الإمارات العربية المتحدة على وجه الخصوص، وإنما هو توجه للبنك لخدمة شريحة كبيرة من العملاء في منطقة الخليج الذين يريدون تنويع محافظهم الاستثمارية مستفيدين من خبرة البنك في السوق الأوروبي.
وإلى نص الحوار:
ـ إلى متى تمتد فترة الاشتراك بالصندوق؟
ـ آخر موعد للاشتراك في الصندوق هو 31 أكتوبر 2005، الساعة الخامسة مساءً بتوقيت غرينتش.
ـ كم مرة يتم توزيع الأرباح خلال السنة؟
ـ سيتم توزيع الأرباح بشكل ربع سنوي في آخر يوم عمل في كل من مارس، يونيو، سبتمبر و ديسمبر. أية أرباح أخرى سيتم توزيعها وفقا لما يراه المؤتمن الإداري مناسباً.
ـ كم تبلغ رسوم الاكتتاب في الصندوق؟
ـ تبلغ رسوم الاكتتاب 1% من سعر الاكتتاب.
ـ ما الذي سيحدد ما إذا كانت فترة الاستثمار ستمدد بعد انتهاء الفترة الأولية والتي تبلغ 8 ـ سنوات ؟ وهل سيعطى المستثمرون خيار الانسحاب؟
ـ يمدد الاستثمار بعد الثماني سنوات ، فقط في حالة إذا قرر المؤتمن الإداري للصندوق، وبنصيحة من مدير الاستثمار، أن ظروف السوق تبرر تمديد الصندوق. ولن يملك المستثمرون حق الانسحاب، ولكن من الممكن السماح لهم بتحويل استثماراتهم لطرف ثالث، وفقا لما يراه المؤتمن الإداري مناسباَ.
ـ كم مرة يحصل المستثمرون على تقارير أداء الصندوق؟
ـ تنتهي السنة المالية للصندوق في 31 أكتوبر من كل عام. و تنتهي الفترة المحاسبية الأولى في 31 أكتوبر 2006. سترسل الحسابات السنوية المراجعة لحاملي الوحدات في خلال أربعة أشهر من نهاية السنة المالية. أما الحسابات نصف السنوية غير المراجعة فسترسل لحاملي الوحدات في خلال ثلاثة أشهر من النصف الأول للسنة المنتهي في 30 أبريل من كل عام.
ـ هل يوجد هناك أي قيود على الصندوق؟
ـ نعم وتشمل قيود الصندوق ما يلي:
1 ـ الحد الأعلى لتمويل كل أصل على حدة وعلى الصندوق ككل.
2 ـ أنواع الأصول التي يمكن للصندوق حيازتها.
3 ـ نسبة استثمارات الصندوق التي يمكن أن تستثمر في نوع واحد من الأصول.
ـ ما هو هيكل الصندوق؟
ـ أن الصندوق هو وحدة استثمار مغلقة المدة تأسست بواسطة المؤتمن الإداري بتاريخ 29 يوليو 2005 في جيرسي، جزر القنال، بموجب قانون شركات الاستثمار (جيرسي) لعام 1984، ويصدر الصندوق نوعاً واحداً من الوحدات.
ـ ما هي أهداف الصندوق الاستثماري؟
ـ تم تأسيس الصندوق كوسيلة للاستثمار في محفظة للعقارات الأوروبية. الهدف الاستثماري للصندوق هو إنتاج أعلى قيمة للعائدات تماشياً مع ميل المستثمرين للمخاطرة. العائد المستهدف هو 15% بناءً على كوبون سنوي يتم دفعه بشكل ربع سنوي بأثر رجعي لتحقيق كوبون متوقع نسبته 2% لكل ربع سنة (8% لكل عام) و سيتم تعزيز هذا العائد من خلال تنمية رأس المال المتوقع من خلال بيع الأصول في الوقت المناسب.
ـ ما هو نوع التوزيع في محفظة الصندوق؟
ـ سيستثمر الصندوق في:
المكاتب والمحلات والترفيه والاستثمارات العقارية القابلة للنقل.
مع تركيز على العوائد الإيجارية القوية، وفرص تحسين الدخل وتحقيق نمو مستثمر لرأس المال في كل من:
المملكة المتحدة، والأسواق الناضجة في منطقة اليورو مثل: ألمانيا وفرنسا وهولندا وآيرلندا.
ـ كيف ستتم مراقبة الاستثمار؟
ـ يتحمل المؤتمن الإداري ، وبنصيحة من مراجعي الصندوق المعينين، المسؤولية المطلقة عن الأداء الصحيح للصندوق، وسيتم تقييم الممتلكات سنوياً وفقا لكتاب آر آي سي إس ريد بوك للتقييم. أو أية إرشادات مشابهة سائدة في المنطقة التي تقع فيها الممتلكات. كما أن الأوراق المالية المسعرة تقيم بناء على سعر السوق، أما النقد وما يقابله فيقيم حسب القيمة الإسمية.
ـ هل توجد أي لجنة استثمار؟ وممن تتشكل؟
ـ يقوم مدير الاستثمار بتعيين لجنة استثمار والتي تتبع بدورها للجنة استثمارات العملاء. تتألف لجنة استثمارات الصندوق من مسؤول المخاطر الرئيسي، وعدد من كبار موظفي بنك دبي الوطني، وأحد مديري مستشار الاستثمار.
ـ بما أن هذا الصندوق مؤسس في أوروبا، هل توجد هناك أي ضرائب على الدخل أو على أرباح رأس المال على المستثمرين في المنطقه؟
ـ إن وحدة الاستثمار في جيرسي لن تخضع لأي ضرائب بناء على البنية القانونية الحالية.
يخضع الدخل الناتج عن الشراكة مع سي آي تي جروب لضريبة الدخل، ولكن أثر هذه الضرائب ضئيل.سيتم حيازة الأصول في المناطق الأخرى عبر هيكل ضريبي فعال بناءً على الموقع والظروف المحيطة.تحسب إجمالي العوائد المحتملة للصندوق بعد طرح الضرائب المحلية التي يتوجب دفعها في منطقة الاستثمار المستهدفة.
ـ من هم المستثمرون المستهدفون في هذا الصندوق؟
ـ لقد صمم الصندوق بطريقة تعطي المستثمرين المحتملين فرصة للحصول على محفظة متنوعة من الممتلكات في المملكة المتحدة والدول المهمة في القارة الأوروبية، والتي توفر نمواً قوياً وفرصا قيمة بمستوى مخاطرة معتدل. وسيكون هذا الاستثمار مثالياً للمستثمرين في دولة الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي والذين يسعون لتوسيع محفظة استثماراتهم، ويبحثون عن أصول عقارية مستفيدين من الإدارة الفعالة في كل من المملكة المتحدة و أوروبا العريبة.
ـ ما الذي سيدعو المستثمرين للاستثمار في صندوق العقارات هذا بالرغم من وجود عدد كبير من الخيارات المتوفرة في السوق؟
ـ لقد تم تصميم هيكل الصندوق ليناسب وبشكل كبير متطلبات العملاء، التعرض المتنوع للعملات سيكون جذاباً للمستثمرين في منطقة الخليج العربي، العائد الكبير واستراتيجيات الإدارة الفعالة للأصول والتي تقلل من مخاطر السوق وتوفر عائد مخاطر منافسا جداً، ووجود صندوق سي آي تي المستثمر جزئيا في الصندوق مع صفقات مستقبلية على وشك الانتهاء والذي سيجنب الصندوق أي تأخير في بدء استثمار أموال المستثمرين في العقارات. هيكل الرسوم منافس جداً، مما يضمن أن جزءاً كبيراً من أموال المستثمر يستثمر فعلياً في العقارات.
ـ ما الفرق بين (المستثمر الخبير) والمستثمر العادي؟
ـ لقد وضعت لجنة الخدمات المالية بجيرسي مجموعة من المعايير التي يجب أن تتوفر في المستثمر ليعتبر (مستثمراً خبيراً) ويتميز المستثمر الخبير عن المستثمر العادي بقدرته على تحمل المخاطر.
ـ في هذا الوقت، الذي يطرح فيه بنك دبي الوطني صندوق آفاق الاستثماري و الصندوق متعدد المدراء عبر راسل، مالذي جعلكم تختارون سوق العقارات كمرحلة ثانية في استثماراتكم، وما هي الخطوة اللاحقة؟
ـ لإكمال عروضنا العالمية وتنويعها، توجب علينا أن نغطي الاستثمارات العقارية كنوع من فئات الأصول. لقد ساهم بنك دبي الوطني ولعدة سنوات، عبر فرعه في لندن، في مساعدة عملائه لحيازة، تمويل وامتلاك استثمارات عقارية تجارية في لندن وذلك من خلال الاستعانة بنخبة من المتخصصين الخارجيين ذوي المعرفة باحتياجات مستثمري منطقة الشرق الأوسط.
وقد تم تطوير صندوق بنك دبي الوطني للعقارات الأوروربية لتشمل عروضنا عدداً أكبر من العملاء الذين لديهم احتياجات استثمارية متنوعة، ويريدون الاستفادة من أسواق العقارات الأوروبية.ونتوقع إعلان إضافات وتحسينات أكبر على تشكيلة منتجاتنا لتشمل منتجات أكثر في مختلف أنواع الأصول، والتي سيعلن عنها قريباً. ومثال ذلك فرص الإصدار الخاص للأسهم.
ـ لماذا وقع الاختيار على سوق العقارات الأوروبية كالمملكة المتحدة، ألمانيا، فرنسا، هولندا وايرلندا وذلك بدلاً من توسيع المنطقة الجغرافية لتشمل أسواقاً ناشئة في أوروبا؟
ـ لقد صرح عملاؤنا بتفضيلهم لهذه الأسواق المختارة والتي تتمتع بأداء اقتصادي قوي ومستقر، وتوفر فرصاً استثماريةً جذابةً في مجال استراتجيات القيمة المضافة. إضافةً لتوفر شفافية جيدة للعمليات، كما أن التوجه بالاستثمارات غربا ليس تقليلا من فرص النمو بالمنطقة وإنما لتنويع الدخل.
ـ لماذا قررتم عدم إدراج سوق العقارات السكنية؟
ـ يوفر الصندوق درجةً عاليةً من التنويع من ناحية العملات والمناطق والفئة المستخدمة. ونعتقد أن العقارات السكنية سوف لن تحسن عائد المخاطرة لهذا الصندوق.
ـ ما هو السبب وراء اختيار الدولار الأميركي ليكون العملة الأساسية للصندوق بدلاً من اليورو أو الجنيه الاسترليني، والتي سيتم استخدامها للاستثمار. أليس من شأن ذلك إضافة عامل مخاطرة غير ضروري للمستثمرين؟
ـ يملك معظم المستثمرين المحتملين الدولار أو عملات مرتبطة بالدولار. وتم تعريف (صناديق الاختصاص) بالدولار الأميركي حسب لجنة الخدمات المالية في جيرسي. يوفر الصندوق لحاملي الدولار الأميركي أو أي عملات مرتبطة به فرصة لتنويع الأصول. ونوفر أيضاً استراتيجيات لحماية العملات لتوافق الحاجات الخاصة للمستثمرين.
ـ هل ينوي بنك دبي الوطني إطلاق صناديق عقارية أخرى تركز على مناطق أخرى؟
ـ نعم. نقوم باستمرار بمراقبة ميل رغبات المستثمرين نحو الأنواع المختلفة من الصناديق، ولذلك ندرس تشكيلة من الاحتمالات لتطوير صناديق استثمارات عقارية إضافية استجابة لرغبات العملاء وفرص السوق.
ـ لما تم اختيار سي اي تي للخدمات المالية كشريك استثماري وكمستشار؟ بماذا يتميزون؟ وهل قمتم بالعمل معهم من قبل؟
ـ تمتلك سي اي تي فريقاً باهراً مع سجل أداءٍ قوي. ويتبنى أسلوبهم استغلال ميزات الاستثمار العقاري مع تأكيد على الإدارة الفاعلة للأصول، وعدم الاعتماد الكلي فقط على اتجاهات السوق الايجابية. ويعتبر هذا أول مشروع كبير لنا مع سي آي تي.
ـ هل سيعتمد البنك استراتيجية زيادة نمو رأس المال أو زيادة العوائد؟
ـ يسعى الصندوق من خلال استراتيجيته لتوفير عائد عالٍ متماشياً مع نمو سنوي لرأس المال.
ـ هل يوجد خيار بتوزيع تلقائي للعوائد ليتم استثمارها مرة أخرى في الصندوق؟
ـ لا.
ـ هل يرتبط الصندوق بأي مؤشر معين؟
ـ من الممكن ربط الصندوق بـ آي بي دي بان يوروبيان انديكس، والذي يعكس اختياراتنا المتنوعة من المناطق والتمويل
.
ـ ما لذي سيحدد اذا ما كانت أسهم الصندوق سيتم ادراجها في سوق دبي المالي، ومتى يتوقع ذلك؟
ـ إن هذا القرار هو بيد المؤتمن الإداري وبإشعار من لجنة استثمارات الصندوق. ونتوقع أن يكون ذلك في بداية العام المقبل.
أجرى الحوار: أبو بكر الأمين