قوانين تملك العقارات في الدول العربية
قوانين تملك العقارات في الدول العربية
بلغت الطفرة العقارية ذروتها في دول مجلس التعاون، وبعض الدول العربية، مما حدا بالحكومات الخليجية والعربية بالإسراع في جذب الاستثمارات لهذا السوق البكر. ونظراً لضبابية تملك الأجانب للعقارات والأراضي داخل بعض الدول العربية وجدت أنه من الضروري أن تسلط الضوء على قوانين تملك الأجانب للعقار داخل الدول العربية. حيث نبين وضعها الحالي في ما يخص فتح سوقها العقاري. والسماح بالاستثمار الأجنبي، وتملك الأراضي، والعقارات.
* الشراء من قبل المواطنين
قبل البدء في استعراض قوانين تملك الأجانب للعقارات في دول مجلس التعاون الخليجي لا بد أن نشير إلى أن هناك فرقاً بين الأجانب من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي وهم الذين يتملكون في دول ليست بلدهم من دول مجلس دول التعاون الخليجي. والأجانب من غير دول مجلس التعاون الخليجي.
لقد أصدر مجلس دول التعاون الخليجي في دورته الثالثة والعشرين التي عقدت بقطر في شهر ديسمبر 2002 قراراً يتم بموجبه معاملة الأشخاص الطبيعيين، والمؤسسات المملوكة بالكامل لمواطنين من دول مجلس التعاون الخليجي معاملة المواطنين في ما يتعلق بالتملك العقاري في الدول الست لمجلس التعاون الخليجي.
أي أنه إذا سمحت إحدى دول مجلس التعاون لمواطنيها بالملكية الحرة في مناطق معينة فعليها أيضاً أن تسمح لكل مواطني دول المجلس بهذا التملك بالحقوق الممنوحة نفسها لمواطنيها. وفي ما يخص الأجانب من غير دول مجلس التعاون الخليجي فيحق لكل دولة من دول المجلس أن تقرر بنفسها مسألة السماحة بامتلاك الأجانب للعقارات من عدمه. حيث إن هناك نجاحاً مشتركاً بخصوص هذا الموضوع من قبل الدول الخليجية.
يناقش مجلس الشورى السعودي تقريراً مقدماً من لجنة الشؤون الأمنية حول التوصية بتعديل المادة الخامسة من مشروع نظام تملك غير السعوديين للعقار في المملكة. بحيث تستوعب من يتملك العقار من غير السعوديين. كما يشمل التعديل المقترح إمكانية أن يستأجر غير السعودي المسلم عقاراً للسكن لمدة تصل إلى 10 سنوات.
ومن أن هذا التعديل المقترح لا يشمل غير السعوديين من الديانات الأخرى. إلا أن أصحاب شركات عقارية يعتبرونه في حال إقراره من الجهات المختصة سيسهم في رفع مستوى التداول العقاري. وحركة التأجير في غير مواسم العمرة والحج. النظام الحالي يسمح بتملك غير السعودي العقاري، لكن وفق شروط محددة أهمها إقامته 3 سنوات متواصلة.
وله رصيد يسمح بذلك. ويتمتع بسمعة جيدة. أما الشركات غير العقارية فمسموح لها تملك العقار ـ طبعاً خارج مكة والمدينة ـ وهناك تعديلات مقترحة ستفتح المجال بشكل أكبر أمام تملك غير السعوديين سواء أكانوا مسلمين أم غير مسلمين للعقار وفق شروط بالتأكيد ستحدد بعد مناقشات مجلس الشورى. ومن المقرر أن تصدر التعديلات نهاية مارس المقبل.
وتنص المادة الخامسة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره الصادر عام 1421هـ على انه: لا يجوز لغير السعودي بأي طريقة غير الميراث، اكتساب حق الملكية أو حق الانتفاع على عقار واقع داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، على أنه لا يجوز لغير السعودي من المسلمين استئجار العقار داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة لمدة لا تزيد على عشر سنوات قابلة للتجديد لمدة أو مدد مماثلة.
لكن كثيراً من الأجانب اتجه لتملك بعض العقارات المجاورة للحرمين بوساطة وكلاء من السعوديين. فيما اتجه عدد من الشركات إلى طرح منتجات (الصكوك) الإسلامية التي تمكن المشتري من السعودي وغير السعودي امتلاك الوحدة السكنية لمد تصل إلى 24 سنة.
وخلال الأسبوع الجاري أصدر صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة، قانون الملكية العقارية في أبوظبي، أجاز تملك الأجانب للطبقات دون الأرض في مناطق استثمارية محددة، كما حدد القانون أوجه الاستثمار العقاري بعقود انتفاع لمدد زمنية محددة.
وكان سمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم. ولي عهد دبي وزير الدفاع أعلن ان الملكية الحرة للعقارات ستكون متاحة للمستثمرين من كل الجنسيات في مشاريع معينة في دبي. ومنذ ذلك الوقت شهدت إمارة دبي إطلاقاً وبيعاً وتطويراً عقارياً من الدرجة الممتازة بصورة غير مسبوقة. وعليه نشأت ملكيات مشتركة في دبي مارينا، ومساكن شاطئ الجميرا، وجزر النخلة بالجميرا، وجبل علي، وديرة، إضافة إلى المرابع العربية.
وعلى الرغم من ذلك إلا ان الوضع القانوني بخصوص بيع الملكيات الحرة للأجانب لم تتم فيه إجازة أي قانون حتى الآن على المستوى الاتحادي أو على المستوى المحلي للإمارات المختلفة. يؤكد حق الأجانب في تملك العقارات في أي من تلك المشاريع. ووفقاً لتقارير صحافية مختلفة، يتوقع ان يتم إصدار قانون اتحادي في هذا الخصوص قريباً مع العلم بأن هذه التقارير يتم تداولها منذ فترة.
ومن المتوقع ان يكون للقانون صدى محلي وإقليمي، لأنه سيعمل على توضيح الارتباك الحاصل حول هذا الموضوع، علماً ان القانون الاتحادي الحالي لدولة الإمارات العربية المتحدة لا يسمح أو يمنع صراحة تملك الأجانب للعقارات. إضافة لذلك يسمح الدستور الاتحادي للإمارات المختلفة بالدولة بإصدار تشريعاتها الخاصة لتنظيم امتلاك العقارات، شريطة ان لا تتناقض مع تشريعات القانون الاتحادي.
وقد تم في دبي فعلياً السماح للأجانب بتسجيل ملكيات حرة بدائرة الأراضي في مشروع واحد، إضافة إلى ذلك تقوم دائرة الأراضي بتجهيز 1000 ملكية جديدة لإصدارها لأجانب في مشاريع أخرى عند اكتمالها خلال العامين القادمين، وهناك مسودة قانون توضح حقوق الأجانب في امتلاك العقار بتلك المشاريع المخصصة، وهي الآن قيد النظر من قبل المجلس التنفيذي لحكومة دبي.
حتى الآن لا يسمح القانون الكويتي بتملك الأجانب للعقارات، ولو انه سمح مؤخراً بتملك الأجانب للأسهم، والملكية الكاملة للشركات، ويرغب الكويتيون في مناقشة قوانين إصلاحية جديدة من ضمنها تملك الأجانب للعقارات. وعلى الرغم من ان القطاع العقاري هو القطاع الاقتصادي الوحيد غير المنظم أو المقنن من قبل السلطات الحكومية، إلا انه ما زال للحكومة الدور الأكبر في تحفيز أو إعاقة النمو داخل السوق.
قامت الحكومة بالسماح بتحويل القسم الشرقي للمنطقة الواقعة خلف مجمع (الحمراء) من عقارات سكنية إلى عقارات استثمارية، وذلك نظراً لعدم جاذبية موقعها لإقامة الفلل. كما أرجأت الحكومة في كثير من الحالات موافقتها على إعطاء الترخيص بالبناء في المناطق المختارة، التي لم تكتمل البنية التحتية فيها بعد، ومنطقتا (العقيلة) و(أشبيلية) مثالان على ذلك، غيرت بلدية الكويت لائحتها تجاه تقسيم الأراضي، وذلك بوضع نظام يمنع تقسيم أي قطعة أرض تقل مساحتها عن 800 متر مربع.
سياسة قطر الخاصة بامتلاك العقار مبنية بصورة واضحة في قانونها رقم 17 لسنة 2004 والذي قام بأصداره أمير قطر في يونيو 2004 لتنظيم امتلاك وحق الانتفاع العقاري لغير القطريين وقد جاء في هذا القانون. ـ يحق للمستثمرين من كل الجنسيات تملك العقار مهما كان وصفه في ثلاث مناطق معينة، وهي: لؤلؤة قطر، وبحيرة الخليج العربي والخور.
ـ يحق للمواطنين القطريين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي امتلاك العقار، مهما كان وصفه في المناطق الاستثمارية المخصصة بوساطة قرار من مجلس الوزراء، وتشمل المناطق الاستثمارية الأراضي المخصصة للاستخدامات التجارية، والصناعية، والسياحية، والسكنية، والتعليمية.
ـ يمكن لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي امتلاك حق الانتفاع لمدة 99 عاماً في أي عقار في المناطق الاستثمارية المخصصة أو امتلاك الشقق السكنية في أي منطقة سكنية. يذكر ان حق الانتفاع هو بند قانوني يعني الحق بالانتفاع بالعقار المملوك لشخص آخر، واستخدامه لفائدة الشخص المنتفع به، وفي البنود الخاصة بالعقارات يتم عادة منح حق الانتفا عن طريق الاستئجار.
ـ يجب تسجيل كل الملكيات، وحقوق الانتفاع المسموح بها بموجب هذا القانون لدى دائرة التسجيل العقاري بحكومة قطر.
هذا التشريع الصادر مكن حكومة قطر من تمهيد الطريق في إطلاق مشروع لؤلؤة قطر في الصيف الماضي، وهو أكبر مشروع اجتماعي يتم في قطر يمنح حق الامتلاك الحر، وتسجيل الملكيات لكل الجنسيات.
سمح القرار رقم 143 لسنة 2003 الصادر من مجلس الوزراء لحكومة البحرين في أغسطس 2003 للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين من كل الجنسيات بامتلاك العقار السكني والتجاري في المباني متعددة الطوابق في مناطق مخصصة بالمنامة وضاحية سيف، ويسمح القرار أيضاً بامتلاك الأجانب للعقار في مرفأ البحرين المالي، ومناطق سياحية مخصصة تشمل مشاريع درة البحرين وجزر أمواج.
ويعد مشروع درة البحرين من أكبر المشاريع وهو مشروع تضامني بين حكومة البحرين وبيت التمويل الكويتي، وتشتمل الخطة الرئيسية للتطوير على مساحة أرض تبلغ 20 مليون متر مربع تقريباً، يتم استصلاحها بجانب الموقع المقترح للطريق المعبد بين البحرين وقطر، وسيتم استخدام ربع مساحة الأرض لتطوير فلل،
وشقق سكنية مع تخصيص المساحة المتبقية بصورة أساسية للاستخدامات الرياضية، والاستجمامية والترفيهية ومن المتوقع للمرحلة الأولى للمشروع ان تكتمل في عام 2007 وان يكون البيع مبدئياً لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي حتى الوقت الذي يتم فيه توضيح مسألة تأشيرات الإقامة بالنسبة للمشترين من غير دول مجلس التعاون الخليجي بوساطة حكومة البحرين.
في 20 مارس 2001 أقر البرلمان اللبناني تعديلات على القانون المتعلق بحق تملك الأجانب، بناء على اقتراح مجلس الوزراء في 13 ديسمبر 2000، ينص القانون رقم 296 على توفير حوافز للاستثمار الأجنبي في الصناعة والسياحة من خلال إعادة تفعيل قطاع العقارات عبر تخفيف القيود القانونية لحق تملك الأجانب، وتخفيض رسوم تسجيل العقارات إلى 5% للمستثمرين اللبنانيين والأجانب على حد سواء.
وحدد القانون حق شراء الأجانب للأراضي بـ 5% في كل محافظة، فان القانون الجديد بات يجيز للأجانب شراء 3% من مساحة لبنان الإجمالية بغض النظر عن الموقع الجغرافي شرط إلا يتم تجاوز الـ 3% في أي قضاء. بيد أن بيروت تشكل الاستثناء الوحيد لهذا القانون إذ يحق للأجانب أن يتملكوا حتى 10% من مجموع أراضي العاصمة بيروت.
وبات يجوز للأجانب تملك 3000 متر مربع من الأراضي من دون الحاجة إلى مرسوم يصدر عن مجلس الوزراء. أما الإذن بشراء قطعة ارض لمشروع محدد فيجب أن ينفذ خلال خمس سنوات (تمتد مرة واحدة فقط لخمس سنوات إضافية لدى الطلب). ويجيز القانون أيضاً للأجانب شراء أكثر من 3000 متر مربع على أن يصدر من مجلس الوزراء مرسوماً بهذا الشأن.
اقترحت الحكومة أيضاً تخفيض رسوم تسجيل العقارات إلى 5.8% للمستثمرين اللبنانيين والأجانب على حد سواء وتشمل هذه الرسوم المذكورة أعلاه الرسم البلدي 0.25% ورسم الطابع 0.30% ورسم نقابة المحامين 0.10% ورسماً إضافياً بقيمة 0.10%
في حال جرى التسجيل من خلال مكتب كاتب العدل وليس في السجل العقاري (تمثل هذه الرسوم 0.80% من رسوم التسجيل البالغة 5.8% وهي لم تتغير). غير أن رسوم التسجيل، الصافية من الرسوم الإضافية، خفضت بنسبة 1% للمستثمرين اللبنانيين و11% للمستثمرين الأجانب.
يجوز لأي شخص غير أردني أن يمتلك أموالاً غير منقولة، شرط أن يقتصر تملكه في الأراضي الواقعة ضمن مناطق البلديات، أو في مناطق التنظيم، أو أحواض البلد على القدر الكافي لسكنه وإدارة أعماله لا الاتجار، كما يجوز له التملك في الأراضي الزراعية على الأراضي التي كان يتصرف فيها، أو انتقلت حقوق التصرف فيها إليه قبل تاريخ العمل بهذا القانون.
ويستطيع غير الأردني التملك في الأراضي التي تقع ضمن منطقة مشروع قناة الغور الشرقية على المساحة التي يجيزها قانون قناة الغور الشرقية، إذا كان مقيماً من القديم في تلك المنطقة. تعتبر عمان خلف دولة قطر في فتح سوقها العقاري للاستثمار الأجنبي، ويوجد هناك مشروعان سياحيان في مرحلة التخطيط بدعم قوي من وزارة السياحة. التي تم انشاؤها حديثا، وهما في انتظار التشريعات قبل بدء اطلاق عملية البيع للأجانب.
المشروع الأول هو مشروع الأمواج الذي يعتبر بمثابة منتجع في مواجهة البحر، ويقع بالقرب من مطار سيب الدولي في مسقط وتشمل الخطة الرئيسية لمشروع الأمواج إنشاء مرسى للسفن. وملعباً للجولف وأربعة فنادق فئة 5 نجوم. ومتاجر البيع بالتجزئة وعدداً من الفلل السكنية. وشقق على مساحة من الأرض تبلغ مليوني متر مربع تقريباً، ومن المحتمل ان تضيف اعمال استصلاح الأراضي 400.000 متر مربع، ويتم تطوير هذا المشروع من قبل شركة تضامنية.
حدد مجلس الوزراء المصري في جلسة عقدها يوم 14 سبتمبر من العام 2002 عدداً من القواعد المنظمة لتملك العرب للأراضي والعقارات في مصر، وتتضمن تحديد المناطق التي يحظر تملك الأجانب للأراضي أو وحدات سكنية بها (سيناء). كما نصت القواعد على السماح بتملك أكثر من وحدة سكنية بمساحات لا تزيد على أربعة آلاف متر مربع.
وتتولى وزارة العدل مسؤولية الإشراف العام على هذا الامر من خلال تجميع. وفحص الطلبات الواردة اليها للتملك من جميع المحافظات. ويتم عرض القائمة الكاملة بعد مراجعتها مصحوبة بتوصية الوزارة على مجلس الوزراء. كما قرر المجلس السماح لغير المصريين بتملك الأراضي بغرض إقامة مشروعات استثمارية من دون قيد على المساحات،
وذلك بالمناطق السياحية. والمجتمعات العمرانية الجديدة. وتم تكليف وزارات الإسكان. والسياحة، والزراعة بإعداد كتاب سنوي عن خرائط الأراضي المتاحة للبيع. وأسعارها، وشروط التملك، والمرافق العامة المتوفرة فيها، ونموذج لعقد البيع يوضح التزامات الطرفين البائع والمشتري.
دبي ـ «البيان»
