نشاط السوق العقاري في بدايته والأسعار مرشحة للصعود

أكد عادل الشيراوي الرئيس التنفيذي لشركة «تمويل» للتمويل العقاري في حوار مع «البيان» على أن الحركة بالمشاريع العقارية القائمة في الدولة لاتزال في البداية وبحاجة لمدة تتراوح بين 5 ـ 7 سنوات للوصول إلى مرحلة النضج المطلوبة، متوقعا أن تصل قيمة ما يتم تسليمه مع انتهاء العام الجاري إلى 12 ـ 15 مليار درهم.

وذلك استناداً إلى الاتفاقيات التي وقعتها «تمويل» مع الشركات الكبيرة والتي يمكن من خلالها ومن خلال العلاقات الاستثنائية التي نتمتع بها مع الشركات العقارية الاطلاع على حجم أعمال هذه الشركات وما يمكن أن تنجزه في الفترات المقبلة بحكم طبيعة عملنا الذي يعتمد على هذا النوع من النشاط نظرا إلى أن نحو70% من العقار المباع والمشترى في السوق يمول بواسطة قروض التمويل و30% المتبقية تمول بواسطة قروض شخصية أو نقدا أو ما شابه ذلك.

وأضاف الشيراوي أن السوق العقارية في الدولة تعاني إلى حد ما من «فجوة» تحديداً بسبب ارتفاع المعدل العمري للمهتمين بالتملك العقاري الحر على عكس المعمول به في الدول الغربية التي تكون أعمار المهتمين فيه بالتملك العقاري دون الثلاثين فيما تتجاوز أعمار المهتمين بالتملك في الدولة العقد الثالث.

واعتبر أن مؤشر الأسعار في تصاعد مستمر نظرا لطول قوائم الانتظار على الفنادق والشقق والمكاتب والمستودعات، والتي كانت في العام الماضي قد أشارت إلى أن الطلب على المكاتب وصل إلى 7 ملايين قدم مربع وأن نسبة الإشغال الفندقي وصلت إلى 96% وهو دليل حي وواضح على النمو المستمر والكبير لحجم التجارة والنشاط المتنامي للسياحة في الدولة.

وأضاف أنه من الملاحظ في العام الجاري تحول المضاربين من السوق العقاري إلى سوق الأسهم مما يشير إلى أن سوق الأسهم لا تزال بحاجة إلى تطوير للموارد البشرية والمنظمين والوسطاء لتفادي الأضرار التي يتركها المضاربون على أداء السوق، وهذه الأمور تحتاج إلى معايير واضحة لضبط التعاملات ومراقبة عمل الوسطاء والمنظمين القائمين على السوق فهم يتداولون بالمليارات ونحتاج لأن نضع ثقتنا بهم، كما أن التداول الإلكتروني بحاجة للتطوير في ظل الإقبال المتنامي عليه.

وفيما يلي تفاصيل الحوار:

ـ كيف تنظرون إلى وضع السوق العقاري في الدولة وخاصة في دبي؟

ـ في الحقيقة يشهد السوق العقاري الحالي في الدولة نمواً بنسبة أكبر من الأسواق الأخرى في المنطقة. لكن بالرغم من الإعلانات الكبيرة عن المشاريع الضخمة، إلا أننا لا نزال في البداية وبحاجة إلى 5 ـ 7 سنوات للوصول إلى مرحلة النضج. فمن المعروف أن الدورة الاقتصادية أو دورة العمل تمر بعدة مراحل من مرحلة الاكتشاف إلى مرحلة النمو، إلى مرحلة الاستقرار، ثم إلى مرحلة الهبوط.

إلا أنه بعد مرحلة الاكتشاف أو النهوض تبدأ المنافسة العالية وهو بالفعل ما حصل بين الشركات التي بدأت بالانطلاق والتأسيس والانتشار، فالسوق في الوقت الحاضر يشهد انتشارا واسعا لشركات التطوير العقاري وهذا يؤشر إلى مرحلة النمو والانتشار وتوزيع الأدوار وتوزع التركيز على مختلف مناطق الدولة.في المقابل نجد أن الشركات الكبيرة لا يمكنها وحدها أن تتحمل حجم السوق المتزايد ولا تستطيع احتواءه بمفردها، وهذا ما ينشط الشركات الثانوية التي بدأت تقوم بأعمال الشركات الكبيرة من خلال قيام الشركات الكبيرة بتوكيل أعمالها للشركات الصغيرة أو الثانوية، .

وأصبح بالتالي هناك نوع من المساندة بين جميع الأطراف، فضلا عن قيام الشركات الكبيرة بإنشاء مبان سكنية كاملة وببيعها لشركات أخرى أو لأفراد وهذا ما يصب في مصلحة المستهلك. السوق العقاري عموما يشهد زيادة وتوسعا كبيرا، وهو ما نلمسه من حجم السوق الذي قدر في العام الماضي بـ 200 مليار درهم بناءً على الوحدات التي سيتم تسليمها خلال 5 سنوات، وهذه الكمية لا يمكن أن يتم تقسيمها بالتساوي على هذه السنوات الخمس لأن تسليم هذه المشاريع سيتم على مراحل مختلفة خلال هذه الفترة.

وهو واضح بمقارنة نسب التسليم في العام 2003 الذي شهد تسليم 3,2 مليار درهم في حين تشير الإحصاءات إلى أن حجم تسليم السوق في العام الماضي كان بقيمة 7 مليارات درهم ويتوقع أن تكون قيمة التسليم مع نهاية العام الجاري 12 ـ 15 مليار درهم، ونحن جئنا بهذه الأرقام.

من خلال الاتفاقيات التي وقعناها مع الشركات الكبيرة ويمكننا من خلال هذه الاتفاقيات والعلاقات الاستثنائية التي نتمتع بها مع شركات عدة تعمل في هذا القطاع أن نطلع على حجم أعمال هذه الشركات وما يمكن أن تنجزه في الفترات المقبلة بحكم طبيعة عملنا الذي يعتمد على هذا النوع من النشاط نظرا لأن 70% من العقار المباع والمشترى في السوق يمول بواسطة قروض التمويل ونسبة الـ 30% المتبقية تمول بواسطة قروض شخصية أو نقدا أو ما شابه ذلك.

ـ ما الاتجاهات العامة للمستهلكين في قطاع التملك العقاري؟

ـ نحن نعتمد بشكل كبير على الدراسات التحليلية والأبحاث الدقيقة للسوق والتي نشرف عليها سنويا. وفي دراسة أخيرة أجريناها حول ملاك العقارات اتضح لنا بشكل عام أن أعمارهم تكون في الغالب في أواخر الثلاثينات، هذا بينما نجد أن أعمار المهتمين بالتملك في الدول المتقدمة في هذا المجال تكون في الغالب في أواخر العشرينات وهذا ما يدل على وجود فجوة وحاجة للتوعية في مجال العقارات في الدولة تحديدا بهدف تخفيض المعدل العمري الحالي من 38 عاما إلى 28 عاما، وهذه أحد أهم مسؤوليات شركات التمويل.

كما تضيف الدراسة أن90% ممن أجريت عليهم الدراسة يؤكدون على وجود زيادة في أسعار الإيجارات من 1 ـ 25% وال10% الباقية منهم يقولون أن الزيادة كانت فوق 25%.هذه الزيادة قد تؤدي إلى التضخم لان قيمة الإيجار السكني تشكل 40% من العائد الشهري للمستأجر وهذه الزيادة الحاصلة ستؤدي بالتالي إلى زيادة هذه النسبة إلى 50% من الراتب ما يدعونا للتساؤل هل دخل الفرد سيرتفع تلقائيا بنسبة ارتفاع الإيجارات نفسها؟ إذن على الفرد التوجه حينها إلى خيارات أخرى في السوق مثل التمليك على مدى 25 عاما وبالتقسيط المريح أو الإيجارة المنتهية بالتملك الذي سيساعده على مواجهة التضخم الاقتصادي.

ـ على ضوء هذه المعطيات برأيك هل ستستمر فورة الأسعار الحاصلة بالارتفاع أم أنها ستتجه نوعا ما إلى الاستقرار قريبا؟

ـ نحن نرى أنها ستستمر لأن لائحة الانتظار طويلة على الفنادق والشقق والمكاتب والمستودعات، وكانت لائحة العام الماضي قد أشارت إلى أن الطلب على مساحات المكاتب وصل إلى 7 ملايين قدم مربع وأن نسبة الإشغال الفندقي وصلت إلى 96% وهو دليل حي وواضح على نمو حجم التجارة والسياحة في الدولة.

وعلى سبيل المثال معدل إيجار الأستوديو حاليا يتجاوز 40 ألف درهم مقابل 25 ألفاً في السابق، ولكن إذا ما قام أي شخص بشراء بيت تمليك عن طريق التمويل مكون من غرفة وصالة فان الأقساط الشهرية التي سيدفعها ستكون مماثلة لما ينفقه لاستئجار الأستوديو، والإحصاءات تشير إلى أن 50% من المتملكين قاموا بالتملك بهدف الإقامة والاستقرار والسكن، و15% من أجل الدخل الإضافي و16% من أجل التأشيرة ، و19% من أجل الاستثمار العقاري، وبالتالي فإن ذلك ينفي المقولة الشائعة بأن 100% من العقارات الممتلكة جاء شراؤها بهدف الاستثمار.

فهذه الدراسة شملت أكثر من ألف شخص ومع ظهور دبي لاند ومشاريع النخلة سنرى إقبالا وزيادة على شراء منازل العطلات.والشريحة العظمى من المستثمرين في العقار هم من المقيمين الذين مضى على إقامتهم في الدولة أكثر من 12 عاما وهم يعرفون حق المعرفة طبيعة الحياة هنا ومدى الاستقرار والطمأنينة والوضع السياسي والاجتماعي والاقتصادي السائد. وتوضح الدراسة كذلك أن 60% من الناس في العام الماضي كانوا لا يعلمون بأمر وجود شركات تمويلية أما مع بداية العام الجاري.

فقد بات أكثر من 70% من الناس يعلمون بأمر هذه الشركات وعددها وعروضها المطروحة وكيفية التعامل معها مما يشير بشكل واضح إلى زيادة الوعي والنمو المطلوب. إضافة إلى ذلك فقد دخلت البنوك في هذا المضمار ومعها زاد النمو أيضا وبالتالي وجدت الحلقة المفقودة وهي حلقة التمويل ولا يمكننا التغاضي عن قضية التمويل حسب الشريعة الإسلامية الذي يشكل ما نسبته 22% من حجم عمليات التمويل المعمول بها في السوق.

إن السكان يتزايدون باستمرار فضلا عن ارتفاع أسعار النفط والذي أثر بدوره على نمو دخل الفرد وعودة رؤوس الأموال المهاجرة إلى جانب كل هذا لا يمكن غض الطرف عن الدعم الحكومي القوي وطبيعة الاستقرار الأمني وهو العامل الأهم الذي أدى إلى ظهور حركة التملك الحر.

ـ ما تأثير الفائدة واتجاهاتها على السوق العقاري؟

ـ اتجاهات الفائدة العامة مرتبطة بشكل عام باتجاه الفائدة في السوق الأميركي والأوروبي، وقد ارتفعت الفائدة في السوق الأميركي في الفترة الأخيرة ربع نقطة مئوية بشكل مجدول منذ بداية العام حتى وصلت إلى 3%. والتوجه الأميركي يشير إلى أنه ما دام الاقتصاد يعيش انتعاشا فان معدلات الفائدة الأميركية سترتفع، ومع ارتفاع الفائدة ترفع قيمة الدولار وبالتالي يزيد إقبال الناس على وضع مدخراتهم في الأماكن التي توفر نسبة مرتفعة. وعلى ضوء ذلك بدأت المدخرات بالعودة إلى وطنها.

ومع ارتفاع الفائدة في أميركا ارتفعت الفائدة في الإمارات تبعا لارتباط الدرهم بالدولار وزيادة الفائدة بدورها تؤثر على السوق العقاري في حالة وصولها إلى أكثر من 9%، والزيادة المفاجئة تؤثر على الشركات العقارية المقترضة التي تبني العقار. أما بالنسبة للتمويلات والتمويل الإسلامي خاصة فلم يتأثر كثيرا لأننا نعتمد على أسلوب المرابحة أو الإيجارة وهي ليست كالإقراض النقدي. وخلال العام الماضي حدثت زيادة بنسبة نصف بالمئة ولكننا لم نقم بزيادة نسبة أرباحنا كما حدث في السوق. هذا بالإضافة إلى أننا نقوم بمراجعة أرقامنا كل ستة أشهر فقط وفي المقابل تقوم البنوك بالمراجعة بشكل شهري وهذا أمر لا يمكن وصفه بالجيد.

ـ ما رأيكم بقرار دائرة الأراضي فيما يخص قانون التمليك؟

ـ حقيقة إن هذا القرار إيجابي للقطاع البنكي بشكل خاص وموجه أيضا بشكل مباشر للسوق حيث أنه تمكن من تفعيل المنافسة وتعزيزها في أغلب الخدمات المطروحة فيما يتعلق في هذا المجال، كما أننا نرحب بهذا القرار لأن المشاريع المطروحة والمبالغ التي ذكرناها سابقا لا يمكن لشركة واحدة أن تتحملها أو أن تسيطر على ضخها دون وجود شركات منافسة ومساندة في نفس المجال.

وبالتالي تعدد الشركات التمويلية سيرفع من مستوى الخدمات المطروحة أكثر فأكثر وسيطور السوق، ومع تطور العقار تتطور طبيعة الخدمات والشركات الموجودة في السوق نظرا لتوفر السيولة الملائمة. إن أغلب القرارات الحكومية تحتاج لستة أشهر لتتمكن من إحداث تأثير معين في السوق إلا أن هذا القرار تمكن من تحقيق تأثير سريع ومباشر وقوي .

يؤكد على أن هذا القرار كان صائبا ومتفردا في الوقت المناسب بدليل دخول أكثر من 4 بنوك جديدة في مجال التمويل العقاري بعد الإعلان عن قرب صدور قرار التملك العقاري.أما الأمر الثاني فهو أن 30% من التجار والمستثمرين كانوا يقولون أنهم لن يدخلوا السوق لأنه ليس في وضعية شفافة من حيث القرارات والقوانين إلا أنه بعد هذا القرار عاد جزء كبير منهم للاستثمار فيه والتواصل معه.

ـ ما حصة شركة تمويل من السوق العقاري في الدولة ؟

ـ لقد قمنا في العام الماضي بالإعلان عن أرقامنا وسنقوم في منتصف هذا العام بالإعلان عن أرقامنا، ونتوقع أن تكون نتائجنا مرتفعة عن العام الماضي.

ـ ما ميزات شركة تمويل بشكل عام؟

ـ أولا، لا نطلب من العميل أن يحول حسابه إلينا فأينما يكون حسابه لا يشكل هذا الأمر مشكلة لنا. أما الأمر الثاني أننا نوفر نسبة ربح ثابتة إضافة إلى النسبة المتغيرة، وثالثا أن الكثير من الأشخاص في الوقت الحالي يريدون امتلاك العقار ولا يعلمون أين يجدونه أو وجدوه ولم يتمكنوا من تمويله في الوقت المناسب أو أنهم ترددوا بالنسبة للمبلغ الذي يمكنهم أن يحصلوا عليه فقمنا نحن باستحداث نظام الموافقة المسبقة على المبلغ وخلال 3 أشهر يمكنه تحويل هذا المبلغ إلى عقار.

مما أدى إلى إقبال واسع من الناس، ومن خلال فروعنا الموجودة في القرهود وشارع الشيخ زايد تمكنا من جذب الناس حيث أننا لا نعمل إلا في مجال التمويل العقاري فقط. إلا أننا في الحقيقة نواجه نوعاً من الصعوبة في قضية إعادة التمويل لأننا نحرص على المحافظة على الإطار الإسلامي ونركز عليه بشتى الوسائل والطرق، فنحن لا نقوم بطرح أي عرض أو اتفاق دونما الحصول على موافقة لجنة تشريعية تعمل بالشريعة الإسلامية والتي بدورها تنظم صياغة العقود وتصدق على الاتفاق.

ـ هل لديكم مشاريع عقارية خاصة بكم يمكن من خلالها توفير مساكن للعملاء الذين يبحثون عن عقارات للتملك؟

ـ بحكم اتساع أعمالنا وانتشارها كنا بحاجة إلى مكاتب أكثر ومساحة أكبر لاستيعاب العملاء والموظفين وعلى هذا الأساس قمنا بمشروع «برج تمويل» لنستغله في أمرين. الأول توفير مكاتب للموظفين، والثاني طرح الشقق والمكاتب الإضافية لزبائننا للتمليك. ولكننا مازلنا نركز على التمويل العقاري، أما التوجه إلى البناء والتمليك بمشاريع خاصة فهذه ليست وجهتنا وتطلعاتنا في الوقت الحالي. إن الأهم بالنسبة لنا القيام بمتابعة الشركات والمشاريع القائمة والتي بدورنا نقوم بتمويلها، وعقد شراكات مع هذه الشركات القائمة على المشاريع.

ـ أقر المصرف المركزي الإماراتي أخيراً قراراً يطالب بموجبه الشركات الاستثمارية والصرافة أن ترفع نسبة التوطين فيها إلى ما نسبته 10% من إجمالي أعداد الموظفين، فما هو تعليقكم على هذا القرار؟ وكيف تجاوبتم معه؟

ـ تمكنا خلال العام الماضي من الوصول إلى نسبة توطين مرتفعة بلغت 25% من إجمالي الموظفين العاملين في الشركة، ونتوقع أن نصل إلى النسبة 28% مع نهاية هذا العام، حيث أن الزيادة في نسبة المواطنين لدينا ستكون مبرمجة بما لا يقل عن 3% سنويا خلال السنوات الخمس المقبلة، حيث أننا نعتبر أنفسنا متفوقين في هذا المجال، كما أن سياسة العام الجاري اختلفت عن سياسة العام الماضي بالنسبة للتوطين.

فالمصرف المركزي يطالب بنسبة 10% للمواطنين ولكننا نرى أنه من جهتنا أنه لا بد علينا كشركة وطنية أن نقدم يد العون للمواطنين ونساعدهم ونقوم برفع النسبة أكثر فأكثر من خلال الاستثمار فيهم، ففي قسم الإدارة العليا 35% من الموظفين هم مواطنون، وسنقوم بصياغة وتطوير دورات خاصة وشهادات خاصة للمواطنين ليتمكنوا من الانخراط في هذه الأعمال.

ـ كيف تنظرون إلى أسواق الأسهم وأدائها في الدولة خلال الفترة الحالية وما تشهده من فورة بالأسعار؟

ـ لاحظنا خلال العام الجاري تحول المضاربين من السوق العقاري إلى سوق الأسهم مما يشير لنا أن سوق الأسهم مازال بحاجة إلى دعم وتطوير للموارد البشرية والمنظمين والوسطاء لتفادي الأضرار التي يتركها المضاربون في السوق، فاليوم هذه الأمور تحتاج إلى معايير واضحة من خلال إصدار شهادات واعتمادات لهؤلاء الوسطاء والمنظمين القائمين على السوق فهم يتداولون بالمليارات ونحتاج لأن نضع ثقتنا بهم، كما أن التداول الإلكتروني بحاجة للتطوير فهناك إقبال كبير عليها.

ـ ما خططكم لاقتحام هذا المجال؟

ـ حقيقة نحن نعمل في الوقت الحالي على خطة شاملة للحصول على التسهيلات المالية سواء أكانت تسهيلات أو قروضاً مالية من مصارف أخرى أو صكوكاً إسلامية أو ودائع استثمارية أو أسهم إضافية وحسب الخطة في الوقت المناسب سندخل السوق ، وأذكر أننا لن ندخل السوق من أجل الأسهم كسبب رئيسي بل من أجل زيادة رأس المال وسيتم الإعلان عن هذه الخطوة في وقتها.

ـ ما حجم رأسمال تمويل الحالي؟

ـ حجم رأس المال المسموح به من قبل البنك المركزي مليار درهم، وسيتم الإعلان عن رأس المال الحالي عند إعلان نتائج الشركة المالية ولكننا حققنا أرباحاً صافية من الأرباح التشغيلية وتمكنت في الأشهر الماضية من العام الماضي من تحقيق نتائج إيجابية وهذا العام أرباحنا التشغيلية مناسبة لحجم رأس المال المدفوع.

حوار: سمير حماد