حاكم أم القيوين يصدر مرسوماً أميريا لتنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات بالامارة

اصدر صاحب السمو الشيخ راشد بن احمد المعلا عضو المجلس الاعلى حاكم ام القيوين مرسوما اميريا رقم «1» لسنة 2002م بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجرى ومستأجرى العقارات فى امارة ام القيوين ويشتمل على سبع عشرة مادة. وحددت المواد مجالات تطبيق احكام المرسوم وعقد الايجار ومدة الايجار وبدل الايجار وصيانة العقار المؤجر والانشاءات الاضافية والاصلاحات والتحسينات وضمانات المؤجر للعقار المؤجر ومحافظة المستأجر على العقار المؤجر والتعدى الصادر من الغير والحالات التى يجوز فيها اخلاء العقار المأجور وحق المستأجر فى الرجوع للعقار بعد اخلائه وفتح العقار المؤجر وجرده فى غياب المستأجر ولجنة التحكيم فى منازعات الايجارات وتنفيذ قرارات لجنة التحكيم. ويعمل بهذا المرسوم من تاريخ صدوره يوم السبت 7 صفر 1423هجرية الموافق 20 ابريل 2002ميلادية. ونص المرسوم في المادة التاسعة منه على ان ضمانات المؤجر للعقار المؤجر في 9 (1) بمجرد سداد بدل الايجار، او الجزء المعجل منه، فيحق للمستأجر الانتفاع بالعقار المؤجر، بصورة كاملة ودون مانع يعوق الانتفاع به، وابقاء العقار المؤجر في حيازته بقاء هادئا ومتصلا حتى تنقضي مدة الايجار المتفق عليها في عقد الايجار. 9 (2) على المؤجر ان يقوم بصيانة العقار على النحو المذكور في المادة 7 من هذا المرسوم مالم يكن الطرفان قد اتفقا في عقد الايجار صراحة بخلاف ذلك. 9 (3) لا يجوز للمؤجر ان يحدث في العقار المؤجر اي ضرر او تغيير مما يمنع المستأجر من الانتفاع بالعقار المؤجر بالصورة المطلوبة وفقا لهذا المرسوم. 9 (4) اذا قام المؤجر سواء بنفسه او بواسطة غيره، بعمل يقصد منه ازعاج المستأجر او حرمانه من التمتع الكامل بمنافع العقار المؤجر المسموح بها في عقد الايجار او اذا اخذ المؤجر او اتلف او عطل اية الميزات الحاجيات التي كانت متوافرة في العقار المؤجر في وقت تأجيره وكان مؤدى ذلك لاجبار المستأجر على اخلاء العقار او لقبول زيادة بدل الايجار، خلافا لاحكام عقد الايجار، فعندئذ يحق للمستأجر ان يطلب من لجنة التحكيم انصافه، واذا ثبت لدى لجنة التحكيم صحة الادعاء، فيجوز لها اصدار امرها الى المؤجر لازالة المخالفة خلال مدة معينة تحددها، وفي حالة اخفاق المؤجر في ازالة المخالفة خلال المدة المعينة، فيجوز للجنة التحكيم ان تسمح للمستأجر بازالتها على ان يخصم مقدار ما صرفه في سبيل لك من بدل الايجار المستحق للمؤجر بقدر ما تقرره لجنة التحكيم في حالة نشوء خلاف بين الطرفين. 9 (5) اذا هلك العقار المؤجر اثناء مدة الايجار، هلاكا كليا او جزئيا، يجوز للمستأجر فسخ عقد الايجار. ولا يجوز للمستأجر ان يطلب تعويضا اذا كان الهلاك يعود لسبب خارج عن ارادة المؤجر كحالات القوة القاهرة مثل الزلزال والفيضانات وغير ذلك من الكوارث الطبيعية. 9 (6) اذا برز في العقار المؤجر اي عيب جوهري يحول دون انتفاع المستأجر به ولم يكن ذلك العيب معلوما للمستأجر وقت ابرام عقد الايجار فيجوز للمستأجر ان يطلب من لجنة التحكيم فسخ العقد او انقاص بدل الايجار مع تعويضه عما اصابه من ضرر نتيجة ذلك العيب، بحسب ما قد تقرره لجنة التحكيم. ونصت المادة (10) بشأن محافظة المستأجر على العقار المؤجر على: 10 (1) يجب على المستأجر ان يحافظ على العقار المؤجر محافظة الشخص العادي على ممتلكاته، ويضمن المستأجر ما يلحق العقار المؤجر من نقص او تلف او فقدان ناشيء عن تقصيره او تعديه الا اذا ثبت ان ذلك النقص او التلف او الفقد قد تنشأ عن سبب خارج عن ارادته. 10 (2) مالم يقض عقد الايجار بخلافه يلتزم المستأجر. بسداد ثمن استهلاكه من المياه والكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص باستعماله ونظافة العقار المؤجر وبسائر اعمال الصيانة البسيطة التي جرى العرف في الامارة بان المستأجر مكلف بمثلها. 10 (3) لا يجوز للمستأجر التنازل عن الايجار او ايجار العقار المؤجر من الباطن، كليا او جزئيا، إلا بموافقة المؤجر على ذلك كتابة. وبالرغم من ذلك اذا كان العقار المؤجر مكانا تجاريا او مصنعا واقتضت الضرورة ان يبيع المستأجر ذلك المكان التجاري او المصنع فيجوز عندئذ ان يستمر عقد الايجار الساري وقتذاك يتنازل من المستأجر الاصلي وبدون موافقة المؤجر بشرط ان يضع المستأجر المتنازل اليه ضمانا كافيا لتنفيذ عقد الايجار الاصلي بنفس شروطه واحكامه وألا يلحق المؤجر كنتيجة لذلك التنازل ضررا جسيما سواء وقع فعلا او كان محقق الوقوع. 10 (4) في حالة الايجار الفرعي بإذن المؤجر خطيا يبقى المستأجر الاصلي مسئولا قبل المؤجر عن كل ما يفرضه عقد الايجار الاصلي من التزامات ومع ذلك اذا استوفى المؤجر بدل الايجار مباشرة من المستأجر الفرعي بدون تحفظ خطي فعندئذ تبرأ ذمة المستأجر الاصلي قبل المؤجر وتنشأ بحكم هذا المرسوم علاقة مباشرة بين المؤجر من جهة والمستأجر الفرعي من الجهة الاخرى. 10 (5) على المستأجر ان يرد العقار المؤجر بالحالة التي تسلمه عليها الا اذا كان ما اصاب العقار المؤجر من تلف ناشئا عن استعماله استعمالا مألوفا او كان راجعا الى سبب خارج عن ارادة المستأجر فإذا كان المستأجر قد تسلم العقار المؤجر دون بيان لحالته، فيفترض ان المستأجر قد تسلمه في حالة حسنة، مالم يقم الدليل على عكس ذلك. 10 (6) يجوز للمؤجر ان يمنع المستأجر من اي عمل يفضي الى تخريب العقار المؤجر او الاضرار به او انقاص قيمته، فان لم يمتنع المستأجر فيجوز للمؤجر ان يطلب من لجنة التحكيم فسخ العقد وضمان الضرر الذي اصابه بقدر ما تقرره لجنة التحكيم. 10 (7) اذا احدث المستأجر اي تغيير في العقار المؤجر بدون اذن المؤجر فيجب على المستأجر عند انقضاء مدة الايجار اعادة العقار المؤجر الى الحالة التي كان عليها في وقت ابرام عقد الايجار او تعويض المؤجر، ان كان التعويض مقتض بحسب ما تراه لجنة التحكيم. وبالنسبة للمادة (11) بشأن التعدي الصادر من الغير فقد نصت على: 11 (1) اذا حدث نقص كبير في الانتفاع بالعقار المؤجر كنتيجة لعقد صادر من جهة حكومية، او من شخص آخر له حق قانوني على العقار المؤجر، فيجوز للمستأجر ان يطلب من لجنة التحكيم فسخ عقد الايجار او انقاص مقدار بدل الايجار بحسب ما قد تراه لجنة التحكيم مناسبا ويجوز للجنة التحكيم ان تحكم على المؤجر بتعويض المستأجر اذا تأكد لها ان عمل الجهة الحكومية او الشخص الآخر، المشار اليه آنفا، قد صدر لسبب يكون المؤجر مسئولا عنه. 11 (2) لا يضمن المؤجر للمستأجر التعدي المادي اذا صدر من شخص بدون مسوغ شرعي ولكن لا يخل ذلك بحق المستأجر في ان يرفع باسمه دعوى امام المحكمة المختصة لمطالبة المتعدي بالتعويض عما لحقه من ضرر بسبب ذلك التعدي دون مسوغ شرعي. ونصت المادة (12) بشأن الحالات التي يجوز فيها اخلاء العقار المأجور على: 12 ـ لا يجوز للمؤجر ان يطلب ولو عند انتهاء مدة الايجار اخلاء المستأجر للعقار المؤجر الا لاحد الاسباب الاتية: (أ) اذا تخلف المستأجر عن اخطار المؤجر برغبته في الاستمرار في شغل العقار قبل شهرين على الاقل من تاريخ انتهاء عقد الايجار الاصلي او انتهاء اية فترة تمديد لمدته. (ب) اذا لم يقم المستأجر بسداد بدل الايجار او اي قسط منه خلال خمسة عشر يوما من تاريخ حلول ميعاد استحقاقه، على انه في حالة امتناع المؤجر عن استلام بدل الايجار او اي قسط منه، فللمستأجر ان يودع بدل الايجار او القسط المعني منه لدى موظف البلدية المختص في موعد لا يجاوز خمسة عشر يوما بعد تاريخ استحقاقه، ويعتبر ايصال الايداع الصادر من البلدية في هذا الشأن سندا قانونيا بابراء ذمة المستأجر من قيمة بدل الايجار او القسط المستحق منه في حدود المبلغ المودع. جـ ـ اذا لم يراع المستأجر تنفيذ اي التزام فرضه عليه هذا المرسوم او اي شرط من شروط عقد الايجار وذلك لمدة خمسة عشر يوما من تاريخ استلامه لطلب خطي من قبل المؤجر يطلب فيه تنفيذ ذلك الالتزام او الشرط. (د) اذا لحق العقار المؤجر ضرر نتيجة فعل المستأجر المتعمد او نتيجة اهماله في اتخاذ الحيطة او الحذر اللازمين او سماحه لأي شخص آخر بالحاق الضرر بالعقار المؤجر. (ه) اذا استعمل المستأجر العقار المؤجر او سمح لاخرين باستعماله لاغراض غير شرعية او بصورة تتنافى مع الاخلاق العامة او مع التقاليد والاعراف المرعية لدى المقيمين بالمنطقة الواقع بها العقار المؤجر. (و) اذا ثبت، مع مراعاة احكام المادة 10 (3) من هذا المرسوم، ان المستأجر قد قام بتأجير العقار المؤجر او قسما منه للغير بدون الحصول مسبقا على موافقة خطية من المؤجر فيجوز للجنة التحكيم في هذه الحالة، ان تحكم بالاخلاء ايضا على المستأجر الفرعي مع حفظ حقه بالتعويض من المستأجر الاصلي. (ز) اذا ترك المستأجر العقار المؤجر بدون اشغال مدة ستة اشهر بدون انقطاع وترتب على ذلك الترك الحاق ضرر او تخريب بالعقار المؤجر، مما يؤدي لانقاص قيمته فيجوز للجنة التحكيم الحكم بالاخلاء حتى ولو كان بدل الايجار مدفوعا من المستأجر عن فترة الستة اشهر المذكورة. (ح) اذا رغب المؤجر في هدم العقار المؤجر بسبب كونه آيلا للسقوط او بسبب طول عمره او تجاوزه لعمره الافتراضي او لاجراء تعمير اساسي في العقار المؤجر او تغيير جوهري في نوعية بناء العقار المؤجر على وجه يؤثر بصورة جوهرية في طابعه ويشترط في هذه الحالة: ـ ان يكون هذا الهدم او التغيير او التعمير ضروريا او مما ينسجم من خطة التطوير والتنمية في الامارة، بحسب ما قد تراه لجنة التحكيم. ـ ان يستحصل المؤجر على الاذن المبدئي الترخيص اللازم من البلدية لهدم العقار المؤجر بغرض اجراء الهدم او التغيير او التعمير المطلوب. ـ ان يطلب المؤجر من المستأجر اخلاء العقار المأجور باخطار خطي يتم تسليمه اصولا للمستأجر قبل ثلاثة اشهر تبدأ من تاريخ صدور الاذن المبدئي من البلدية باجراء الهدم او التغيير او التعمير المطلوب. وقالت المادة (13) بشأن حق المستأجر في الرجوع للعقار بعد اخلائه على: (13) اذا خلى المستأجر العقار المؤجر طبقا لما هو مذكور في المادة 12 (ح) فعلى المؤجر ان يقوم بتنفيذ ما طلب على اساسه الاخلاء خلال الفترة التي تقررها لجنة التحكيم في قرارها بالاخلاء تبعا لحكم المادة 12 (ح) المذكورة. واذا تخلف المؤجر عن ذلك فيحق للمستأجر ان يطلب من لجنة التحكيم بطلب لاحق، اعادته الى العقار الذي اخلاه والزم المؤجر بتعويضه عن اي عطل وضرر اصابه نتيجة الاخلاء