بعد معرفة الاسباب الحقيقة وراء ارتفاع اسعار العقارات داخل السوق المصري تجولت (البيان) وسط مناطق متفرقة من احياء القاهرة, الشعبية, والمتوسطة والفاخرة, وتحسست نبض الاسعار في تلك المناطق , وكيف شهدت قفزات متتالية في اقل من خمس سنوات, وكيف امتد الارتفاع ليطول ايضا الاسكان الشعبي, فبعد ان كان (خلو الرجل) أو مايسمى (المقدم) في الاحياء الشعبية لايتجاوز اربعة آلاف جنيه. قفز ليصل الى حوالي 20 الف جنيه (الدرهم قرابة 0.9 جنيه) في الوقت الراهن وقد يصل احيانا الى اكثر من 30 الف جنيه!! وهل هناك فعلا ما يسمى حاليا باسكان الشباب, وهل مازالت هناك وحدات شاغرة لمحدودي الدخل, وماهي أنسب المناطق في مصر التي تناسب المصريين العاملين في دول الخليج العربي ولماذا؟ والطريف ان جولة (البيان) كشفت انه رغم الركود فإن الاسعار قد ارتفعت كثيرا في العديد من المناطق. نبدأ حديثنا عن الاسكان المتوسط أو إسكان محدودي الدخل حيث يمثل شريحة كبيرة من سوق العقار في مصر, بالاضافة الى كونه يلبي احتياجات اكثر من 75% من راغبي امتلاك أو ايجار شقة ما.. وبالنسبة لمثل هذه النوعية من المنازل فهي عادة ما تتمركز في مناطق شعبية مزدحمة جدا مثل شارع فيصل وأجزاء متفاوتة من شارع الهرم وبعض مناطق الجيزة وعين شمس, وارض اللواء وبولاق الدكرور وامبابة, ومناطق متفرقة من حدائق المعادي وحلوان. يأتي في مقدمة تلك المناطق شارع فيصل وضواحيه حيث يعد الحي الاول لاستقبال ابناء الطبقة المتوسطة كما انه المقصد الاول لشريحة كبيرة من العاملين بدول الخليج العربية.. ويعتبر شارع فيصل من المناطق الحيوية والمهمة التي نشطت حركة العمران والبناء فيها بسرعة ملحوظة, وقد يتردد البعض في شراء وحدة سكنية او مكتب ما بذلك الشارع نظرا للازدحام الشديد الذي تعانيه تلك المنطقة ولتعطل حركة المرور باستمرار الا ان تلك المخاوف بدأت تتلاشى منذ مطلع العام الجاري بعد افتتاح محور 26 يوليو الذي يربط بين ميدان لبنان بالمهندسين وطريق مصر اسكندرية الصحراوي, وذلك فضلا عن انشاء كوبري جديد يربط منطقة المعادي بالهرم والجيزة وفيصل وطريق مصر اسكندرية الصحراوي ومدينة 6 اكتوبر التي يمثل التدفق المروري منها واليها مشكلة رئيسة تؤدي لازدحام شارعي فيصل والهرم. وبالنسبة لاسعار الاراضي في تلك المنطقة نجد ان سعر متر الارض على الشارع الرئيسي قد شهد ارتفاعات حادة خلال السنوات القليلة الماضية, فمتر الارض في بداية شارع الملك فيصل يصل حاليا الى 15 الف جنيه, ويأخذ في الانخفاض تدريجيا حتى يصل الى 4 آلاف جنيه في آخر الشارع ويرجع انخفاض سعر المتر بآخر الشارع الى صدور قرار بمنع تعلية المباني عن خمس طوابق بعد ترعة المريوطية اما سعر الاراضي بالشوارع الجانبية فان الحال يختلف فهناك أراض متاخمة للشارع الرئيسي يصل سعر المتر بها الى حوالي 1300 جنيه للمتر, اما الشوارع الداخلية والتي تبعد كثيرا عن الشارع الرئىسي فيتراوح سعر المتر فيها بين 300 و 500 جنيه وهي الاراضي التي يغلب عليها الطابع الريفي المتواضع. هدف للمصريين بالخارج وتشهد حركة الشراء بمنطقة فيصل رواجا شديدا في فصل الصيف حيث يكون الاقبال على شراء العقارات من جانب المصريين العاملين بالخارج, الا انها تبقى خاملة في باقي شهور السنة.. وبالنسبة للمباني بالمنطقة فهي تنقسم الى طابعين متباينين فهي حين تنتشر الابراج الفخمة ذات التشطيبات الفاخرة بالشارع الرئيسي, نجد ان الشوارع الجانبية غير ممهدة والعمارات بها لاتتعدى الستة طوابق وبالتالي فان الاسعار في تباين واضح.. فنجد ان سعر المتر المربع لعمارة تقع بأول الشارع الرئيسي يتراوح بين 1000 و1200 جنيه يهبط هذا السعر كلما اقتربنا من نهاية شارع فيصل الى اقل من 700 جنيه للمتر المربع, وبالنسبة للشوارع المتاخمة للشارع الرئىسي نجد ان سعر المتر قد يصل الى 400 جنيه وهناك ايضا شقق للإيجار وتتراوح مقدمات الايجار بين 15 ألفا و30 الف جنيه في مناطق داخلية متفرقة, وقد يصل سعر المقدم الى 50 الف جنيه في بعض المناطق المتميزة كالقريبة من شارع الهرم. وننتقل الان الى منطقة اخرى كافة سكانها من الطبقة المتوسطة على الرغم من انها تقع بالقرب من حي المهندسين الذي يعد من ارقى الاحياء في مصر, والمنطقة هي ارض اللواء والتي اصبحت من المناطق الجاذبة للسكان بعد ان تحولت اراضيها الزراعية الى مبان سكنية وترجع اسباب جذبها للسكان الى ازدحام المناطق المحيطة بها مثل امبابة وبولاق الدكرور وميت عقبة وحتى وقت قريب كانت معظم الشقق المعروضة في تلك المناطق للايجار فقط ويتراوح مقدم الشقة بين 3 آلاف و5 آلاف جنيه بايجار شهري لايتعدى 50 جنيها وتغير الحال بعد قانون الايجار الجديد حيث ارتفع مقدم وايجار الشقق ليبدأ المقدم من 15 الف جنيه وقد يصل الى 40 الف جنيه. اما الايجار فيبدأ من 70 جنيها ويصل الى 300 جنيها شهريا وتتراوح مساحات الشقق بين 60 و120 مترا مربعا ويرتفع السعر كلما اقتربت من الشارع الرئيسي القريب من مزلقان السكة الحديد والذي يوجد به عدد محدود من الفيلات يتراوح سعرها بين 150 و200 الف جنيه وهي مكونة من طابقين. استثمار عقاري جديد وتعتبر ارض اللواء من المناطق التي ابتكرت نوعا جديدا من الاستثمار العقاري حيث يقوم عدد من المقاولين ببناء منزل ما مكون من ستة طوابق ثم يقوم ببيعه كاملا لاحد المواطنين وقد يصل سعر المنزل بأكمله الى حوالي 150 الف جنيه اما بالنسبة لاسعار الاراضي في تلك المنطقة فهي متباينة للغاية وتبدأ من حوالي 100 جنيه للمتر المربع وتصل الى 3000 جنيه وكلما اقتربنا من مزلقان السكة الحديد ارتفع السعر اما المناطق الرخيصة فهي عادة المناطق التي لم تصلها المرافق حتى الان وبعيدة كل البعد عن الشارع الرئيسي للمنطقة. وعلى امتداد منطقة عين شمس نجد عزبة النخل وهي منطقة اشتهرت باستقبالها لمحدودي الدخل ويتراوح ثمن الوحدة السكنية بها بين 10 آلاف و15 الف جنيه لمساحة تصل الى 72 متراً مربع بايجار شهري لايزيد على 80 جنيها, وبالقرب من تلك المنطقة هناك ايضا منطقة المرج وهي اكثر المناطق استقبالا لمحدودي الدخل ويتراوح ثمن الشقة بهذه المنطقة بين 10 آلاف و13 ألف جنيه. تأثير كبير لمترو الانفاق وعلى امتداد مترو الانفاق نجد منطقة شبرا الخيمة وهي منطقة صناعية سكنية ارتفع سعر خلو الرجل والمقدم بها بعد وصول المترو اليها حيث يبدأ الان من 15 الف جنيه لشقة مكونة من غرفتين وصالة لاتتجاوز مساحتها 72 مترا مربعا. وهناك العديد من الشقق المعروضة للتمليك وتقع في المناطق المجاورة لمترو الانفاق ويبدأ السعر من 50 ألف جنيه ويصل الى حوالي 90 الف جنيه. وكذلك الحال بالنسبة لحي المطرية وهناك شارعان اساسيان لاسكان محدودي الدخل الاول وهو شارع الرشاح وتتراوح المساحات به بين 60 و76 مترا مربعا وتتراوح المقدمات به بين 8 آلاف و17 ألف جنيه اما الشارع الثاني فهو شارع الكابلات وتبدأ الاسعار به كمقدمات من 10 آلاف وحتى 25 الف جنيه لشقق تبدأ مساحتها من 67 مترا مربعا وحتى 95 متراً مربعاً وغالبية الشقق تقع بالشوارع الداخلية المتفرعة من ذلك الشارع. اما بالنسبة لمنطقة حدائق المعادي والتي تجمع بين السكن الفاخر والمتوسط في آن واحد, فإن الحال يختلف فالمنطقة مقسمة الى عدة اجزاء وفقا لشريط مترو الانفاق, فبالنسبة للشوارع القريبة من المترو والواقعة في اتجاه النيل فهي لاتناسب محدودي الدخل حيث الاسعار هناك مثل حي المعادي القديم اما بالنسبة للجانب الآخر من شريط المترو فهناك تفاوت كبير في الاسعار, فعلى سبيل المثال شارع (9) وامتداده يتراوح سعر المتر المربع للشقة هناك بين 1200 و3000 جنية وقد يصل في بعض الاحيان الى 5000 الاف جنيه اما بالنسبة للشوارع الداخلية فالحاكم الرئيسي هناك هو مدى الاقتراب من محطة مترو حدائق المعادي, فكلما اقتربنا من المترو ترتفع الاسعار والعكس صحيح. وتتراوح اسعار الشقق القريبة من المترو بمساحات تبدأ من 70 مترا مربعا وحتى 100 متر مربع كمقدمات بين 20 ألفا و30 الف جنيه بايجار شهري يتراوح بين 120 و250 جنيها. اما بالنسبة للشوارع الداخلية فان خلو رجل الشقة هناك يتراوح بين 8 آلاف و17 الف جنيه لمساحات تبدأ من 60 حتى 90 مترا مربعا اما بالنسبة لشقق التمليك فان الاسعار تبدأ من 60 الف جنيه للشقق القريبة من المترو بمساحات تبدأ من 67 مترا مربعا, والمناطق البعيدة عن المترو تبدأ اسعار الشقق التمليك بها من 30 الف جنيه ولاتزيد على 45 الف جنيه. القاهرة ـ (البيان) أحمد صفي الدين