قال محمد خليفة بن حماد، مدير أول إدارة العلاقات العقارية في مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة اراضي وأملاك دبي بأن (نشاط إدارة العقارات منجم ذهب بإنتظار الشركات المتخصصة المحترفة).
لكنه أشار إلى أن (حجم اقبال الشركات على هذا النوع من الأنشطة لا يوازي حجمه). وأضاف بأن (رسوم الخدمات تتباين وتتحدد من منطقة إلى أخرى ومن مبنى الى آخر فضلاً عن المساحات المشتركة ونوعية المرفقات (من أحواض سباحة وحدائق ومواقف وساحة ألعاب) وجودتها.
تحديد الرسوم
قال مدير أول إدارة العلاقات العقارية في مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة اراضي وأملاك دبي بأن (القانون شدد على أن جمعية الملاك هي مؤسسة غير ربحية تتمتع بشخصية معنوية مستقلة عن شخصية أعضائها، ولها حق التقاضي وهي مسؤولة عن إدارة ومراقبة وصيانة المناطق المشتركة ضمن العقار ذي الملكية المشتركة، ويكون لكل مالك وحدة عضوية في الجمعية).
واضاف بن حماد بأن (على جمعيات المالك عدم تطبيق قيمة رسوم الخدمات والصيانة على ملاك العقارات إلا بعد اعتمادها من قبل اراضي دبي ومؤسسة التنظيم العقاري) لافتاً إلى ( أن احتساب رسوم الخدمات تجري بناء على تكلفة تقديم الخدمة، ويتم احتسابها حسب قيمة العقود المبرمة لتنفيذ الصيانة والخدمات فضلاً عن أن هيكلة رسوم الخدمات تعتمد على تشكيل صندوقين عام واحتياطي).
ولفت إلى أن جمعية الملاك تدار من قبل أعضاء مجلس الإدارة منتخبين من قبل جميع ملاك الوحدات ضمن المشروع العقاري في مناطق التملك الحر، ويتكون المجلس من عدد من الأعضاء بحيث لا يقل عددهم عن 5 أعضاء ولا يزيد على 7 أعضاء، إلى جانب ثلاثة أعضاء احتياط ويتم انتخاب رئيس للمجلس، ويكون المجلس مسؤولاً عن تسيير شؤون جمعية الملاك وذلك إما عبر أحد الطرق التالية:
1- تعيين مدير للجمعية كشخص ويجب أن يكون أحد الملاك ويتم منحه تصريحا للإدارة.
2-التعاقد مع شركة لخدمات الإشراف الإداري لجمعيات الملاك مسجلة ومرخصة لدى مؤسسة التنظيم العقاري . وتمثل رسوم الخدمات الرسوم السنوية المعتمدة من قبل جمعية الملاك وتكاليف الإدارة والصيانة للمناطق المشتركة في العقار لضمان استمراريتها وجودتها، وتنقسم إلى قسمين(القسم الأول يمثل المصاريف العامة:
وتتكون من رسوم الخدمات والصيانة بموجب عقود مع مزودي الخدمات ورسوم استهلاك المرافق، مثل الكهرباء والماء ورسوم التكييف ورسوم الإدارة ورسوم التأمين ورسوم البنية التحتية) أما القسم الثاني فيمثل (المصاريف الاحتياطية).
وأشار بن حماد إلى أن احتساب الرسوم يجري حسب قيمة العقود المبرمة لتنفيذ الصيانة والخدمات التي تضم (أولا: الصيانة، وتتضمن: صيانة نظام تنظيف الزجاج الخارجي. صيانة المرافق الصحية والنظم الميكانيكية للمرافق. وصيانة نظام التكييف. وصيانة نظام إخماد الحريق ونظام تنبيه الحريق. وصيانة المصاعد. وصيانة أحواض السباحة. وصيانة غرفة الساونا. وصيانة نظام الستلايت والسي سي تي في. وصيانة نظام الدخول. وصيانة أعمال النجارة والأعــــمال المدنية والأرضيات والأسقف).
أما القسم الثاني فهو عبارة عن الخدمات، وتتضمن( خدمات الأمن والسلامة على مدار اليوم (24 ساعة)خدمات النظافة. وخدمات التخلص من النفايات العامة. خدمات المسطحات الخضراء. وخدمات الحراسة. وغيرها من العقود الأخرى شريطة أن تكون معتمدة من قبل ريرا .
وبخصوص هيكلة رسوم الخدمات فتضم (أولا: الصندوق العام، ويتضمن: صيانة نظام تنظيف الزجاج الخارجي. وصيانة المرافق الصحية والنظم الميكانيكية للمرافق. وصيانة نظام التكييف. وصيانة نظام إخماد الحريق ونظام تنبيه الحريق. وصيانة المصاعد. وصيانة صالة مناطق الترفيه.صيانة نظام الدخول.صيانة نظام الستلايت والسي سي تي في. وصيانة نظام الدخول.
وصيانة أعمال النجارة والأعمال المدنية والأرضيات والاسقف. وخدمات الأمن والسلامة على مدار اليوم (24 ساعة)خدمات النظافة. وخدمات التخلص من النفايات العامة. وخدمات الحراسة. وعقود التأمين. ورسوم استهلاك المرافق (كهرباء، ماء، تكييف).رسوم الإدارة.
(ثانيا: الصندوق الاحتياطي: يتم ادخار نسبة من الرسوم في هذا الصندوق سنوياً لتصرف على الحالات الطارئة وصيانة الهيكل الخارجي والتعديلات الجوهرية ).
موارد الدخل
تتكون موارد الدخل في الصندوق الاحتياطي من رسوم الخدمة المفروضة على الملاك بخصوص ذلك الصندوق والغرامات نتيجة عدم دفع رسوم الخدمة والدخل من الاستثمارات في ما يتعلق بذلك الصندوق، كما يشترط أن تكون بالطرق المتوافقة مع الشريعة الاسلامية، بالاضافة الى التبرعات الممنوحة الى ذلك الصندوق .
نفقات الصندوق العام
وتشمل النفقات في الصندوق العام، تكاليف صيانة المناطق والأصول المشتركة، ورسوم المرافق، والرسوم المستحقة بموجب بيان المبنى، والرسوم المستحقة الأداء الى المطور أو المطور الفرعي، وأقساط التأمين، والتكاليف الخاصة باعادة المبنى أو المناطق المشتركة الى حالتها الأصلية بعد استلام عوائد أي مطالبة تأمين، والتكاليف الخاصة باصلاح أو استبدال أحد الأصول بعد استلام عوائد أي مطالبة تأمين، والنفقات الأخرى ذات الطبيعة المتكررة .
الصندوق الإحتياطي
وتتكون النفقات في الصندوق الاحتياطي من نفقات ذات طبيعة رأسمالية أو متكررة والنفقات الأخرى التي يجب الوفاء بها بشكل معقول من رأس المال .
انعقاد العمومية
ويجب عقد الجمعية العمومية السنوية الأولى خلال ثلاثة أشهر من تاريخ تأسيس جمعية الملاك، ويتمتع المطور بحقوقه العادية في التصويت اذا كانت 50% من الوحدات مملوكة لأشخاص غير مطور المبنى، أما اذا كانت أقل من 50%، فتخفض حقوق التصويت الخاصة بالمطور كما لو أنه يمتلك النسبة نفسها من الوحدات .
كما يجوز عقد جمعيات عمومية غير عادية من مدير الجمعية بناء على طلب من المجلس، ويجب على المدير عقد الجمعية العمومية غير العادية عند استلام طلب من الملاك يشكلون ما لا يقل عن 25% من الوحدات .
مسؤولية المطور
ويكون مطور المبنى أو المجمع مسؤولاً عن عقد الجمعية العمومية والتأكد من انعقادها، واذا رفض أو تخلف عن الدعوة، يجوز أن يدعو ثلاثة ملاك يتصرفون بشكل جماعي ويسدد الملاك تكاليف الدعوة وعقدها وتسترد تلك المبالغ من المطور الذي رفض أو تخلف عن التصرف .
مصاريف
يجب عدم استخدام الأموال الموجودة في الصندوق الاحتياطي لسداد مصاريف يجب الوفاء بها من الصندوق العام، كما يجب عدم استخدام الأموال الموجودة في الصندوق العام لسداد مصاريف يجب الوفاء بها في الصندوق الاحتياطي .
ويجب الاحتـــــفاظ بالأموال الموجودة في الصندوق العام والصندوق الاحتياطي في حســــاب مصــــرفي باسم جمــــــعية المــلاك لدى بنك أو مصرف معتمــــد من مؤسسة التنظيم العقاري، وتحدد الأخيرة شروط ومتطلبات ادارة ذلك الحساب،كما يجب اعداد الحسابات والتــــــقارير بشكل مســـتقل بخصوص الصندوق العام والصندوق الاحتياطي على الرغم من كون الأمـــــوال الموجودة في الرصيد الدائن لكل صندوق من الصندوقين محتفظاً بها في الحساب نفسه المصرفي .
السنة المالية
وتبدأ السنة المالية لجمعية الملاك في تاريخ تأسيسها وتنتهي في 31 ديسمبر/ كانون الأول من العام نفسه، على أن تبدأ السنة الجديدة للجمعية اعتباراً من أول يناير/ كانون الثاني وتنتهي في 31 ديسمبر من السنة، ويجوز للمؤسسة اعتماد تاريخ آخر لبدء السنة المالية للجمعية . ويجب على كل مالك سداد مساهمته في رسم الخدمة الذي يحدد بالتناسب مع حصته في الأجزاء المشتركة في الوقت الذي يتولى مدير الجمعية اعداد ميزانية سنوية واعتمادها من قبل المجلس .
ميزانية الصندوق
ويجب أن تكون ميزانية الصندوق العام لمدة سنة واحدة على أن تعتمد ميزانية الصندوق الاحتياطي على دراسة لتكاليف تجديد واستبدال المناطق والأصول المشتركة على مدى 10 سنوات، وتعد وفقاً لأية توجيهات صادرة عن المؤسسة ويتم تحصيل رسوم الخدمة كل ثلاثة شهور الا اذا رغب مالك الوحدة في سدادها سنوياً .
التأمين
وعلى صعيد التأمين، يجب على جمعية الملاك الحصول على تأمين باسمها لتغطية كل من المبنى بموجب وثيقة تأمين شاملة ضد الأضرار أو الهلاك بسبب الانفجار أو الحريق أو البرق أو العاصفة أو الاعصار أو السيول وبكامل قيمته الاستبدالية كما يؤكدها خبير تقييم مختص كل 3 سنوات على الأقل، والتأمين على التكاليف المتعلقة بالاستبدال أو اعادة المبنى الى وضعه الأصلي بما في ذلك ازالة الركام والأتعاب المهنية عند اعادة المبنى الى حالته الأصلية عندما كان جديداً .
ويشمل التـــأمين تغـــطية الأصول التي يمكن التأمين عليها، وضد المسؤولية عن الأضرار في المــــمتلكات أو الاصابة الجسدية لأي شخص مهما كان سبب نشوئها في ما يتـــــعلق بالمــــناطق المشتركة، وضــــد أي خطر يحدد في أحــــد توجيهات الدائرة، وضد أي أخطار أخرى تعتبر الجمـــــعية أنه تجب تــــغطيتها .
وتوزع تكاليف التأمين بين مالكي الوحدات على شكل رسم خدمة سنوي، ويحق لكل مالك الاستفادة من أية تغطية تأمينية على المبنى بخصوص أي جزء من وحدته الذي يكون مشمولاً بتلك التغطية أية زيادة مستحقة بموجب وثيقة التأمين، حيث يجب على جمعية الملاك القيام بكل شيء ضروري لتوفير تلك الفائدة للملاك .
استخدام العوائد
ويجب استخدام عوائد أي مطالبة تأمينية، سواء قدمــــــت المطالبة لمصلحة جمعية الملاك أو لمصلحة أي مالك بشكل منفرد لاصلاح الضرر الذي أدى الى تقديم تلك المطالبة، ويتحمل أي مالك أو شاغل المسؤولية عن التأمين على ممتلكاته أو أصوله الى الحد الذي لا تكون فيه تلك الممتلكات أو الأصول مغطاة بأي تأمين تحــــصل عليـه جمعية الملاك. آليات جمعيات الملاك
أكدت الموجهات المنظمة لجمعيات الملاك الصادرة وفقاً للقانون رقم 27 لعام 2007 بشأن ملكية العقارات المشتركة في امارة دبي، أنه يجب على جمعية الملاك وفي أسرع وقت ممكن بعد تأسيسها انشاء صندوقين، عام واحتياطي.
وتتكون موارد الدخل الى الصندوق العام من رسوم الخدمة المفروضة على الملاك، ورسوم المرافق المفروضة مقابل خدمة مرافق تستهلك خارج وحداتهم، والغرامات نتيجة عدم دفع الرسوم السابقة، والدخل من الاستثمارات والتبرعات الممنوحة الى ذلك الصندوق وعوائد متطلبات التأمين وأي دخل آخر غير مستحق الأداء أصولاً في الصندوق الاحتياطي .