العد التنازلي لإكسبو 2020 دبي

    ملاّك عقارات يختلقون ضمانات خارج اللوائح

    • الصورة :
    • الصورة :
    • الصورة :
    • الصورة :
    • الصورة :
    صورة

    تقديم كشف حساب بنكي باتت موضة جديدة، ينتهجها بعض ملاك العقار في الشارقة، ما تسبب في شكوى العديد من المستأجرين الجدد، مطالبين الجهات المختصة باتخاذ إجراءات رادعة تجاه أصحاب الشقق السكنية والقائمين عليها، باعتبارها تعدياً على خصوصية المستأجر وتفاصيله الشخصية، نظراً لوجود ضمانات مسبقة متمثلة بلائحة التنفيذية لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة، وسهل تطبيق قانون الإيجارات.

    ضمانات مستحقة

    وفي السياق يقول أحمد إبراهيم موظف: إن طلب كشف حساب بنكي لآخر 3 أشهر من قبل مالك العقار هو إجراء غير منطقي وغير مبرر، نظراً لخصوصية وسرية المعلومات المطلوبة، والتي لا تشكل ضماناً مؤكداً في مطلق الأحوال على مقدرة المستأجر على السداد في أوقات لاحقة، فقد يتعرض لظروف مادية أو غيرها قد تمنعه من مواصلة دفع الإيجار أو التعثر لفترات، وإذا لم يقم المستأجر بالوفاء ببدل الإيجار المستحق خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه، وإذا امتنع المؤجر عن استلام بدل الإيجار أو لم يعين مكاناً يقع فيه الوفاء فعلى المستأجر أن يودع البدل باسم اللجنة لدى البلدية ويعتبر إيصال الإيداع سنداً بإبراء ذمة المستأجر من قيمة بدل الإيجار المستحق بالقدر المودع.

    عقد مبرم

    ويعتقد عابد فهيم موظفأن من حق المؤجر أخذ كل الضمانات المتعارف عليها ولكن لا يجوز للمؤجر بنفسه أو بواسطة غيره القيام بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو الضغط عليه بالإفصاح عن بياناته السرية، ومنها كشف حساب راتبه الشهري كونه شرطاً للموافقة على تأجير الشقة السكنية، والتي لاقت استحسان وقبول المستأجر، فعقد الإيجار المبرم بين المؤجر والمستأجر بقصد استغلال العين المؤجرة لمدة معينة لقاء أجر معلوم طبقاً لأحكام هذا القانون، هو ما يضمن حق صاحب العقار والذي ينص على القيمة الإيجارية النقدية السنوية المحددة بعقد الإيجار وأية زيادة عليها طبقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه.

    ضعف الوعي

    ويشير الخبير العقاري أمير رمضان إلى أن صاحب العقار له الحق في طلب كل الضمانات والمستندات التي يراها من وجهة نظرة مطمئنة، ومنها الحالة المادية والاستقرار الوظيفي للمستأجر الجديد، ويعود السبب في ذلك إلى الكم الهائل من المنازعات الإيجارية التي تصل إلى إدارة فض المنازعات الإيجارية في البلدية، ويرجع إلى ضعف الوعي بمعايير وبنود قانون الإيجارات، خصوصاً من قبل المستأجر، مشدداً على ضرورة اهتمام المستأجرين بمعرفة حقوقهم والتزاماتهم، والشروط التي يمكن التفاوض والاتفاق عليها مع الشركات العقارية، ما ينعكس إيجاباً عليهم، ويجنبهم التعرض لمشكلات لاحقاً. وأوضح أن من ضمن البنود التي لا يعرف العديد من المستأجرين عنها، كونها غير شائعة، وجود بند يفيد بأن رسوم تصديق عقود الإيجارات تقع على المالك، ما لم يوجد أي اتفاق بين الطرفين يقضي بغير ذلك.

    حقوق المستأجر

    ويؤكد المحامي والمستشار القانوني يوسف البحر أنه لا يوجد نص قانوني يبيح لأصحاب مكاتب الإيجارات أو المطورين العقارية طلب الحصول على كشف بنكي أو المعلومات الائتمانية من المستأجر لأن هذه المعلومات تبقى سرية وخاصة بمالكها، وليس من حق أحد الاطلاع عليها إلا بما يوجبه حكم قضائي أو قانوني خاص يسمح للجهات المختصة الاطلاع عليها، ومن حق المستأجر أن يرفض تقديم كشف حساب بنكي إلى المؤجرين فهو طلب غير قانوني وذلك حرصاً منهم على عدم اطلاعهم على معلوماتهم المالية التي تعد سرية وخاصة وضماناً لعدم استغلالها بطريقة غير قانونية.

    ويضيف البحر: يحق للمؤجر الحصول على ضمانات لدفع الإيجار ومن وجهة نظري فإن الشيكات التي يحصل عليها المؤجر هي أكبر ضامن لحقوقه حيث إن الشيك محفوظ القيمة وكافٍ لضمان المؤجر لحقوقه في حال وقوع خلاف بين الطرفين أو عدم الالتزام أما طلب كشف حساب بنكي فلا نص قانونياً يبيحه، وللعلم فقط فإن المعلومات الحسابية أو الائتمانية تبقى سرية بموجب القانون حيث ينص القانون رقم 6 لسنة 2010 بشأن المعلومات الائتمانية في مادته رقم 8 على أنه: تعتبر المعلومات الائتمانية والسجل الائتماني وتقرير المعلومات الائتمانية سرية بطبيعتها وتستخدم لأغراض أنشطة الشركة فقط وبين الأطراف المنصوص عليهم في هذا القانون ووفقًا لأحكامه، ولا يجوز الاطلاع عليها أو الكشف عنها بطريقة مباشرة أو غير مباشرة إلا بموافقة خطية من الشخص أو من ورثته أو من النائب القانوني أو من الوكيل المفوض بذلك، أو بناء على طلب من السلطات القضائية المختصة وبالقدر اللازم للتحقيقات والدعاوى المنظورة أمامها.

    تدخل سافر

    وينفي حسين الجنيدي، المدير التنفيذي والإقليمي لمجموعة سالم علي الشامسي للعقارات وجود ظاهرة بالمعني العام، وهي تصرفات فردية لا ترتقي إلى مستوى الشمولية والتعميم، فمن حق المؤجر ضمان كل حقوقه المادية في إطار التشريعات القانونية المتعارفة عليها من قبل بلدية الشارقة والمشار إليها بنصوص واضحة، وتلك المطالبات لا بد أن يحكمها جانب أخلاقي على أقل تقدير تمنع بموجبها التدخل السافر في خصوصية المستأجر وبياناته السرية المتعلقة بقية المرتب الذي يحصل عليه، ففي كثير من الحالات يحدث أن يتعثر المستأجر عن دفع القيمة الإيجارية للشقة على الرغم من موافقة صاحب العقار بعد الإذعان لشروطه التعسفية التي لا تقيم بكل حال من الأحوال التزام المستأجر أم لا.

    غير ملزم

    ويعتقد مازن فلحوط مدير عام شركة ماج ميّ للحلول العقارية أن قيام مالك العقار بمطالبة المستأجر بكشف حساب بنكي يخضع للرفض أو القبول وغير ملزم للمستأجر، ولا يمكن أيضاً لوم المالك الذي يعد تلك الخطوة هي أداة ضمان لمستقبل العلاقة القائمة بينه وبين المستأجر، ومن جانب آخر هي خطوة غير مدروسة من المؤجر في ظل تراجع الطلب في ظل المعروض، والتي سوف تؤدي إلى انصراف الكثير من المستأجرين المتوقعين إلى عقارات أخرى نظراً لأن سوق التأجير يحمل فرصاً واعدة للمستأجر، في ظل ارتفاع المعروض على الوحدات السكنية، وأشار فلحوط إلى أن هبوط أسعار الإيجارات بوجه عام يفرض على ملاك العقار تقديم تسهيلات متعددة.

    مراقبة

    من جهته يرى منذر عيسى تاجر أن التلاعب بنصوص القوانين المعمول بها في العقود هي محاولة للاتفاف حول القوانين وبالتالي هونوع من التعسف الذي يفضي إلى منازعة أخرى تضاف إلى المنازعات بين المأجر والمؤحر له، داعيا في ذات السياق بضرورة مراقبة مثل هذه التجاوزات التي تضر بالمستأجر بالدرجة الأولى وتكشف خصوصيته التي حفظته له الدولة بالقانون، مستغرباً عن نثل هذه السلوكيات من بعض ملاك العقار الذي طابلهم بإعمال الضمير وليس الجري وراء الكسب بشتى الطرق، موجهاً نداءه إلى البلدية أن تكون أكثر حزماً في معاقبة مثل هذه التصرفات.

    3%

    انخفضت إيجارات الشقق في الشارقة خلال العام 2016 بنسبة 3٪، ليبلغ متوسط إيجار الشقة بغرفة نوم واحدة حوالي 31 ألف درهم سنوياً. وكانت بلدية الشارقة قد أعلنت في الربع الثالث من العام التالي عن رفع نسبة رسوم تصديق عقود الإيجار من 2٪ إلى 4٪ من قيمة الإيجار السنوي

    Ⅶ حجم المعروض

    نتيجة انخفاض حالة التنقلات بين المستأجرين في الشارقة، بادر بعض الملاك بعرض فترات مجانية وخطط سداد أكثر مرونة من أجل الحفاظ على المستأجرين الحاليين وجذب مستأجرين جدد، ومن المتوقع أن نشهد المزيد من الانخفاض في العام 2017 إذا استمر حجم المعروض من العقارات ذات الأسعار المعقولة بالضغط على حجم الطلب. ويُتوقع أن تشهد الشارقة وعجمان انخفاضاً أكبر في متوسط الإيجارات بالمقارنة مع رأس الخيمة وأم القيوين.

    1%

    ساهم ازدياد عدد الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة في مدينة الشارقة بالتأثير على واقع القطاع العقاري في المناطق الشمالية، طبقاً لشركة «أستيكو» المتخصصة في مجال الاستشارات العقارية، وأشار تقرير للشركة إلى انخفاض متوسط الإيجار في الشارقة وعجمان والفجيرة بنسبة 1٪. خلال الربع الرابع من العام 2016

    طباعة Email