ينقص العلاقة بين المستأجر والمالك في كثير من الحالات، التوازن والتعاطي وفقاً لروح القوانين العقارية وأنظمتها، التي تحاول تقريب وجهات النظر، واحترام حقوق الآخر، دون محاولات مستميتة، لتشويه تلك العلاقة المالية والأخلاقية، استناداً إلى مبدأ الربح والخسارة، والكيل بمكيالين، من خلال تمرير بعض البنود التعسفية التي تهدر حق المستأجر، الذي تقع عليه أيضاً مسؤولية تجاهل الاستيضاح والتحقق قبل الموافقة على شرعية العقد المبرم في الاتفاق، والاكتفاء بالوعود الشفهية التي قد يعتبرها المالك بعد مرور الوقت غير ملزمة، ولا يمكن التصديق على فعاليتها.
الدفعة الواحدة
وفي السياق، تقول ماري خماسمية، إنها بعد الانتقال للعمل في إمارة أبوظبي، تفاجأت بنظم التأجير العقاري، الذي قد يلزم المستأجر بأن يسدد قيمة الإيجار السنوي بناء على قسط واحد، أو بالكثير قسطين، وهي من الأمور الشائعة، والتي باتت غير مدهشة للقاطنين في إمارة أبوظبي، وعن تجربتها الشخصية، تؤكد أنها تلجأ سنوياً لاقتراض مبلغ الإيجار، ومقداره 90 ألف درهم، من البنك، لسداد دفعة الشيك الواحد، نزولاً عند طلب المالك، وتسديد القرض البنكي شهرياً على مدار العام، وهكذا، وهو ما تراه من الأمور التعجيزية نوعاً ما، والتي ترهق المستأجر الموظف، الذي لا يملك مصدراً للدخل غير مرتبه، لذلك يلجأ الكثير من المستأجرين إلى حيلة التأجير من الباطن، وهم مجبرون، وليسوا مخيرين في ذلك، وفقاً للإمكانات المادية التي تدفعهم إلى تأجير غرفة أو ملحق في فيلا ما، حيث يمنح مالك العقار الفرصة أمام المستأجرين للدفع الشهري، أو بنظام الدفعات المريحة.
توثيق العقود
بدورها، تؤكد هبة فتحي، أن مالك العقار حينما يلجأ إلى إنهاء عقده مع مكتب الإيجار دون إخطار المستأجر، يعرض القاطنين في العقار لكثير من المشكلات، أهمها تباطؤ المكتب في تجديد عقود الإيجار أو توثيقها، في انتظار المكتب الجديد للقيام بذلك وتحمل المسؤولية، دون الاهتمام بحقوق المستأجرين والتزاماتهم المدنية، كتجديد الإقامة، وغيرها من المعاملات الحكومية التي تشترط إبراز عقد الإيجار الساري المفعول والموثق من البلدية في إمارة الشارقة، وبالتالي، يقع المستأجر ضحية إهمال المكتب، وتعنت مالك العقار الذي يخلي مسؤوليته الكاملة تجاه القيام بتلك الإجراءات، فما الحلول التنظيمية والقانونية المنصفة للمستأجر في تلك الحالة، حماية له من الوقوع في غرامات مالية من جهات أخرى، لعدم قدرته على إبراز عقد موثق، وهو بريء من ذلك، ولا يتحمل المسؤولية فعلياً.
إهمال الصيانة
من جانب آخر، تؤكد هناء الوقيع، أن العمولات التي تفرضها الشركات التي تدير العقار، تحت مسمى الرسوم الإدارية، تحمل المستأجر نفقات مضاعفة، إلى جانب قيمة الإيجار، وعلى الرغم من أننا نقوم باستيعابها، ونحاول جاهدين التأقلم مع دفعاتها الموزعة على الخدمات، التي من المفترض أن نحصل عليها، ومن ضمنها الصيانة الدورية، التي يتجاهل العديد من ملاك العقار أو القائمين على إدارته تنفيذها، وفقاً لحاجة القاطنين، ما يترتب عليه قيام المستأجر بعد مخاطبة المكتب أكثر من مرة، بجلب عمالة خارجية، ويتعاقد معها لإصلاح الأعطال، ومن جيبه الخاص، لذلك، على المستأجر أن يلم بكل بنود عقد الإيجار قبل توقيعه، فهذا الأمر يجنبنا الكثير من المشاكل مع ملاك العقار، وأهمية أن يكون المستأجر على علم بأن المبلغ المدفوع للإيجار، شامل صيانة الشقة أو العقار المستأجر، ففي بعض الشقق المؤجرة التي لا يشمل عقدها الصيانة بكل أشكالها.
زيادة الإيجار
من جهته، يقول أحمد على إنه ينبغي على المستأجر عدم الرضوخ لطلبات الملاك، الذين يستغل بعضهم ارتفاع الطلب وزيادة الإيجارات، موضحاً أنه في حالة وجود أي تعسف في استخدام المالك حقه، فينبغي على المستأجرين رفع منازعة أمام لجنة فض المنازعات، فبعض المستأجرين لا يعرفون حقوقهم الخاصة برفض طلبات الزيادة، ويؤكد: نعم، يحق للمالك رفع القيم الإيجاري من دون أي قيود، إلا أنه لا يحق له، وفقاً للقانون، أن يفرض على المستأجر زيادة في القيمة الإيجارية في حال إبلاغه المستأجر بقرار الزيادة في فترة تقل عن 90 يوماً من موعد تجديد العقد للوحدات السكنية، وأن هذا هو الحق الوحيد الثابت للمستأجر، وفقاً للقانون الخاص بالإيجارات، ومن جانب آخر، يؤكد أحمد أنه صادف الكثير من الشقق في بنايات عدة، تتضمن عقودها شروطاً كثيرة في مناطق متفرقة وبأشكال مختلفة، فمنها ما يفرض عمولة سنوية لمكتب وساطة تابع لمالك البناية، وأخرى تدور حول تسليم الشقة بحال مشابهة لما كانت عليه وقت تسلمها، وهذه مقولة فضفاضة، تلزمك بدفع مبلغ التأمين بالكامل، أو في أفضل الأحوال معظمه.
تصميم تجاري
بدوره، يرى محمد عبد الواحد، أن المستأجر لا يملك الكثير من الخيارات أو الحلول في ما يتعلق بالوعود والإغراءات غير الموثقة بالعقود من قبل المالك، ومنها أن استخدام النادي الصحي والمسبح التابع للبناية مجاناً للسكان، ومن ثم يتفاجأ المستأجر بعد فترة، أن عليه أن يدفع رسوم اشتراك أو رسوم إدارية، إلى جانب مواقف البناية، التي توفر موقفاً مجانياً واحداً فقط لكل شقة، وإذا أردت الحصول على موقف إضافي، عليك أيضاً دفع مبلغ آخر يضاف إلى إجمالي المصروفات الجانبية التي يستقطعها الملاك أو القائمون على إدارة العقار، ويضيف: يعاني المستأجر أيضاً من عدم توفر خيارات جيدة ومعقولة مادياً، فالتصميم التجاري وتوزيع المساحات داخل الشقة، هو السائد حالياً، ولا يراعي احتياجات العائلة، ويتم تنفيذها بما يتواقف مع الرؤى الاستثمارية لصاحب العقار، الذي يلهث وراء مدخول مادي أكبر، بتأجير أكبر عدد من الشقق، التي باتت أشبه بالصناديق والمعلبات لضيق المساحة، فلا بد من تدخل حكومي رقابي للإشراف على توزيع المساحات في الشقق السكنية، وعدم ترك تحديد المساحات للملاك والمطورين فقط، بهدف التحقق من دقة المساحات التي يتحدث عنها الملاك للمستأجرين، وعما إذا كانت تمثل صافي المساحة المستأجرة، أو المساحة الإجمالية، شاملة الأسطح والحديقة، في حالة وجودها، مع وضع حد أدنى معين لمساحة الشقق السكنية.
نظام إيجاري
إلى ذلك، يعتبر نظام إيجاري مبادرة مؤسسة التنظيم العقاري لتنظيم وتسهيل سوق الإيجارات في دبي، هذا النظام يجعل من أحكام القانون رقم 26 لعام 2007 فعّالة. منذ سنة 2010، تم إلزام طرفي عقد الإيجار بتسجيل هذا العقد الكترونيًا مع »إيجاري« في دبي، حيث إن على مالك العقار القيام بذلك، كما أن للمستأجر أيضًا الحق في فعل ذلك إن أراد، ويمكن لكلا الطرفين القيام بتسجيل العقد دون حاجة لاستشارة الطرف الآخر، مجموع مصاريف عملية تسجيل عقد الإيجار لا تتجاوز الـ 200 درهم، حيث تتضمن 160 درهمًا لكتابة العقد و35 درهمًا إضافية كمصاريف إدارية.
3 %
تحصل هيئة مياه وكهرباء أبوظبي وبالتعاون مع دائرة الشؤون البلدية والنقل الرسم البلدي وقدره 3 %على قيمة عقود الإيجار المسجلة لدى دائرة الشؤون البلدية والنقل وبحد أدنى 450 درهماً، وفقاً لما تم الإعلان عنه. وأشارت الهيئة إلى أن احتساب الرسوم المذكورة بدأ اعتباراً من صدور القرار رقم (13) لسنة 2016 من المجلس التنفيذي الموقر.
سداد الرسوم
شملت التعديلات التي أدخلت على أحكام المرسوم الأميري رقم /8/ لسنة 2014 من قانون إيجار العقارات في إمارة عجمان إضافة تعريف جديد لعبارة «قاضي التنفيذ» والذي يقصد به القاضي المنتدب من وزارة العدل والذي يعينه الحاكم لرئاسة دائرة التنفيذ التابعة للجنة المنازعات، ومنحت المادة 16 /3/ الحق لقاضي التنفيذ في للجنة المنازعات نظر المنازعة الإيجارية ولا يجوز تنفيذ أي قرار صادر عنها في منازعة إيجارية إلا بعد سداد الرسوم التي تحددها البلدية.
5 %
طبقت بلدية الشارقة تعديلات خاصة بقيمة تصديق عقود الإيجار وتجديده تنفيذاً لقرار المجلس التنفيذي للشارقة رقم (26) لسنة 2016، الذي ينص على تعديل جدول الرسوم المرافق للقرار رقم 14 لسنة 2007، بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في الإمارة، الذي يتضمن تحصيل 4 % من قيمة الإيجار السنوي لتصديق عقود الإيجار السكنية، في حين تم تعديل رسوم تصديق عقود الإيجار التجارية لتصبح 5 %.
15
يضم تطبيق القاضي الذكي 15 حالة مختلفة تشمل مجموعة من الحالات والمنازعات التي يتم عرضها عادة أمام مركز فض المنازعات الإيجارية، ويتفرع عن هذه الحالات سيناريوهات مختلفة تصل إلى ما يزيد على مئة حالة أو سيناريو حسب المدخلات التي تم إدخالها للتطبيق، حيث يمكن للحكم النهائي أن يختلف حسب ما افترضه المتقاضي.
من جانب آخر، يمكن لطرفي النزاع الإيجاري استخراج نسخة من الحكم وإعطائها للمستأجر أو مالك العقار بهدف إعلامه في حال لو كان الحكم في مصلحته، وللإشارة فإن شعار المركز يوجد على الحكم الصادر.
تطبيق القاضي الذكي متوافر على متاجر الأجهزة الذكية، وهو يوفر بيئة آمنة ومستقرة في القطاع الإيجاري من خلال تقديم آلية قضائية ذكية.
rbader@albyan.ae
صفحة تناقش اهتمامات القراء وتتفاعل معهم