أطلقت دائرة بلدية أبوظبي مشروع "توثيق" لتسجيل العقارات القابلة للتأجير وإصدار عقود مسجلة، وقد قامت منذ انطلاق المشروع نهاية مارس الماضي وحتى الآن بتسجيل أكثر من 45 ألف وحدة عقارية في مدينة أبوظبي.
وأوضح علي خالد الهاشمي مدير مشروع "توثيق" في بلدية أبوظبي، في حوار مع "البيان"، أن عدم توثيق عقود التأجير يعتبر مخالفة للقانون إلا ان البلدية لا تعتزم في الوقت الحالي توقيع أي عقوبات أو غرامات على المخالفين مكتفية بتوعية الأطراف بأهمية توثيق العقود في حماية حقوقه مع تفعيل الشراكة مع 15 جهة حكومية تشترط تقديم عقد ايجار لإتمام معاملاتها ليتطلب ذلك في المرحلة المقبلة اشتراط ان يكون العقد مسجلا لدى البلدية، وأضاف الهاشمي ان البلدية ستقوم قريباً باستحداث نظام لتوثيق عقود شراء عقارات التملك الحر التي يتوقع ان يتم تسليها خلال شهر، وهو نظام منفصل عن نظام "توثيق".
وعلى ملاك هذه الشقق بعد توثيق عقود ملكيتهم لشققهم فتح حساب لدى "توثيق" إن رغبوا في تأجيرها، كما أكد الهاشمي ان البلدية على استعداد لاستقبال أصحاب المساكن الشعبية الذين يرغبون بتأجير ملاحق مساكنهم لفتح حساب لديها لهذه الوحدات.. وتالياً تفاصيل الحوار..
أهمية "توثيق"
لماذا أصدرتم الآن نظام "توثيق" وما هو الاحتياج الذي يلبيه النظام في السوق العقاري بالإمارة؟
جاء نظام "توثيق" ليحقق عددا من الأهداف أهمها المساهمة في تطوير السوق العقاري وتقوية العلاقة بين الملاك والمستأجرين في الإمارة، وتقديم خدمات شاملة ومتكاملة للعملاء تهدف إلى توفير الوقت والجهد وتبسيط الاجراءات وتوحيد نماذج عقود الإيجار.
وتحسين المظهر العام للمدينة من خلال المشاركة في تنظيم السوق العقاري والإشراف على العقود الإيجارية، مع تعزيز الأمن والسلامة في المجتمع وتقديم الدعم اللازم للجهات المختصة وبناء علاقة متكاملة وفعالة تربط القطاع الحكومي مع القطاع الخاص لتوفير خدمات ذات كفاءة عالية، بالإضافة إلى انشاء قاعدة بيانات رسمية ودقيقة وموحدة خاصة بالسوق العقاري تساعد جميع الجهات المختصة على اتخاذ القرارات اللازمة وتوفير دراسات دقيقة عن السوق العقاري في الإمارة.
آلية عمل النظام
ما هي الآلية التي يستطيع من خلالها نظام "توثيق" تحقيق كل هذه الأهداف؟
يعمل نظام "توثيق" من خلال برنامج الكتروني يوفر للمستخدمين الأدوات اللازمة لإتمام جميع معاملاتهم الإيجارية، ويتمتع هذا البرنامج بمزايا عديدة أهمها السرعة والكفاءة والدقة في تنفيذ المعاملات الايجارية، حيث يوفر حلول شاملة وآمنة مع سهولة استخدام النظام ومرونة التعامل معه وامكانية استكمال كافة الاجراءات الخاصة بتسجيل العقود الكترونياً وسهولة الحصول على التقارير الاحصائية والمعلومات بشكل دقيق.
كما يوفر النظام التكامل والتواصل بين مختلف الجهات الحكومية والخاصة ذات الصلة والمساهمة في تنظيم وتقوية العلاقة بين المتعاقدين من خلال ضمان شفافية ومصداقية التعامل مع الحفاظ على خصوصية المعلومات، وبالتالي فإن هذا النظام يحقق فوائد عديدة تتضمن توفير إيجارات معاملات إيجارية معتمدة من الجهات الرسمية المختصة تتميز بالشفافية والمصداقية وتتم بسهولة وبطريقة سريعة ومرنة توفر الوقت والجهد.
بالإضافة إلى توفير مختلف المعلومات الخاصة بالعقارات وعقود الإيجار التي تخص المؤجر والمستأجر عن طريق استخدام أحدث التقنيات، وتبسيط الاجراءات مع ضمان جودة ودقة المعلومات المتوفرة لتسهيل عملية التعاقد والتسجيل وتوفير الأدوات اللازمة لاستخدام أحدث التقنيات للشركات العقارية والملاك ومساعدتهم في إدارة العقارات الخاصة بهم.
فوائد للمستأجرين
ما الفوائد التي يحققها نظام "توثيق" للمستأجر؟
في السوق العقاري الحالي لا يوجد نموذج عقد موحد، والذي يحدث الآن هو أن يعتمد المالك نموذج عقد خاص به، أو يكون لشركة ادارة العقارات تصميم نموذج معتمد لديها، وكل عقد من هؤلاء يختلف عن الآخر من حيث الشكل أو المعلومات أو المستندات المطلوبة، كما أن الاجراءات ليست موحدة، وهذا الاختلاف كما بينت الدراسات هي من أهم أسباب النزاعات التي تواجهها لجنة فض المنازعات في دائرة قضاء أبو ظبي، حيث لا يوجد شفافية في وقت التعاقد.
ونجد أنه مثلاً هناك اختلافا في طريقة الدفعات والشروط الخاصة التي يتضمنها العقد، أما الآن فإن نظام "توثيق" يضمن للمستأجر في البداية أن المالك لديه هذا العقار وأنه مرخص وقابل للتأجير في نظام توثيق، وهذا العقد يكون معتمدا في الدوائر الرسمية في حكومة أبوظبي.
وهناك 15 جهة حكومية ذات صلة تطلب عقد إيجار لإتمام المعاملات مثل دائرة التنمية الاقتصادية التي تطلب عقد الإيجار لإصدار الترخيص التجاري، وكذلك دائرة الماء والكهرباء و"مواقف" وغيرها من الجهات التي تطلب عقد إيجار للمحل التجاري أو المسكن في اطار المستندات المطلوبة لإتمام معاملاتها المختلفة، والآن وبعد أن يدخل نظام "توثيق" إطار التنفيذ ستشترط هذه الجهات أن يكون عقد الإيجار المطلوب مسجلاً لضمان أن عقد الايجار حقيقي وأن الوحدة العقارية موجودة وفي حال تأجير المحلات أو الشركات تضمن أن هذه الوحدات الايجارية تتناسب مع النشاط المؤجرة من أجله ومع اللوائح الموجودة.
الحد من العقود الوهمية
هل تتحدث هنا عن عقود الإيجارات الوهمية التي يستخرجها المستثمرون للحصول على رخص لأنشطة غير قائمة؟
ليست هذه الحالة الوحيدة لاستصدار عقود وهمية، ويوجد الكثير من العقود الوهمية في السوق العقاري الحالي، فهناك من يصدر عقود إيجار لوحدات عقارية غير موجودة أصلاً، وهذه العقود ستنتهي من السوق، وكذلك السماسرة غير المرخصين سيخرجون من السوق.
وأذكر أنني قرأت من فترة قصيرة خبرا مفاده أن إحدى شركات ادارة العقارات استولت على أموال عقارات مستأجرة وغادر أصحابها الدولة، هذه الحادثة ناتجة عن عدم تنظيم سوق العقارات، نحن في "توثيق" نهدف غلى تنظيم السوق العقاري بحيث أن أي شركة ادارة عقارات تكون قائمة على أسس ومعايير محددة وأن تفتح حساب لدينا وبالتالي سيكون هناك توعية بالسوق وحماية للمستأجر فلا يذهب إلى أي سمسار يدعي أنه يدير عقار ما ويسلمه أمواله بدون أن يكون مسجلا رسمياً ولديه حساب لدى "توثيق"، وأؤكد هنا أن هدفنا هو المساهمة في تنظيم سوق العقارات، ونحن لسنا الجهة الوحيدة المخولة لذلك، ولكن بلدية أبو ظبي تأمل من خلال التطبيق الفعلي لنظام "توثيق" أن تقدم مساهمة فاعلة في هذا الاتجاه.
كم عقاراً سجلتم منذ انطلاق المشروع حتى الآن؟ وما هي الخطوة التالية؟
أنهينا حتى الآن تسجيل أكثر من 45 ألف وحدة عقارية منذ انطلاق المشروع، والخطوة التالية ستبدأ مع مطلع أكتوبر المقبل حيث سنبدأ بإصدار عقود الإيجار للوحدات المسجلة وسيكون ذلك بالتزامن مع تفعيل شراكتنا مع بعض الجهات ذات الصلة.
ومن المفترض أنه خلال عام أن تكون كل عقود الايجار في الإمارة مسجلة لدينا، حيث لا نلزم بتسجيل العقود السارية ولكن عند تجديد العقد لابد أن يتم ذلك من خلال توثيق وكذلك تعديل العقد او إنهائه او إلغائه، ويجب أن نشير ان المعاملات يمكن اتمامها إما من خلال منافذ خدمة العملاء التابعة لبلدية ابو ظبي أو من خلال استخدام نظام "توثيق" عن طريق الموقع الالكتروني، كما نوفر للملاك وشركات ادارة العقارات التي لديها برنامج الكتروني عقاري، امكانية ربط برامجهم إن وجدت مع برنامج توثيق.
شروط النظام العام
بالنسبة لحق المستأجر في الحصول على الصيانة هل تضمنها العقود الموحدة؟
في عقود الإيجار هناك قواعد عامة يحددها القانون، هذه القواعد العامة موجودة في نظام "توثيق"، وهناك أيضاً يكون هناك شروط خاصة بين المالك والمستأجر كأن يشترط عند استئجار فيلا أن تشمل قيمة الايجار قيمة استهلاك الماء والكهرباء، هذه ليست قواعد عامة ولكنها شروط خاصة تخضع للقوانين.
وهنا أشير إلى القانون "20" للعام 2006، الذي ينص على بنود معينة في اطار تنظيم العلاقة الايجارية وهذه الشروط متبعة في إمارة أبوظبي، ونجدها حتى في نسخ العقود الجاهزة التي تباع حالياً في المكتبات، وبالطبع موجودة في العقد الموحد المعتمد لدينا، وأي شرط أو بند او شرط مخالف لهذه القواعد العامة، ومنها على سبيل المثال ادراج شرط تحميل الصيانة للمستأجر، لايعتد به لأنه مخالف للقواعد العامة.
شقق التملك الحر
خلال شهر من الآن سيتم تسليم مشروع جزيرة الريم التي تتمتع بخاصية التملك الحر، فهل سيتم توثيق عقود إيجار هذه الوحدات لديكم وهل سينطبق عليها نفس العقود الموحدة أم هناك نظام خاص بها؟
قبل الحديث عن تأجير هذه الوحدات يجب توثيق عقود الشراء، ونحن لدينا مشروع لتوثيق عقود تملك هذه الوحدات وهو مشروع مختلف ومنفصل عن نظام "توثيق" وسيتم اطلاقه رسمياً قريباً، ولكن بشكل عام فإن أي شخص يشتري أي من هذه الوحدات يمكن أن يختار السكن فيها، وفي هذه الحالة لا يحتاج إلى التسجيل وفتح حساب لدى "توثيق" لأن هذا النظام مخصص للعقارات القابلة للتأجير، ولكن إذا قرر المالك تأجيرها فيجب عليه كخطوة أولى تسجيلها وفتح حساب لدى "توثيق".
لكن لن يستطيع هؤلاء الملاك التسجيل لديكم إن لم يكونوا قد وثقوا عقود ملكيتهم لهذه الوحدات، أي إن لم يكن مشروع توثيق عقود التمليك قد بدأ؟
مشروع توثيق عقود البيع قد بدا فعلياً ولكن لم يتم الإعلان عنه حتى الآن بشكل رسمي، ونحن نعمل حالياً مع المطورين على ذلك، وعدد المطورين الموجودين حالياً ولديهم مشاريع قائمة جاهزة للتسليم محدود جداً، وقد قطعنا معهم شوطاً في العمل ولا يزال العمل جاريا معهم لتسجيل الوحدات المتوفرة لديهم تمهيداً لإطلاق مشروع استصدار عقود موثقة، وهذه العقود سيتم تسجيلها في "توثيق" في حال رغب المالك في تأجيرها.
تأجير ملاحق المساكن الشعبية
بالنسبة لتوجيهات الفريق أول سمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان ولي عهد أبوظبي نائب القائد الأعلى للقوات المسلحة بالسماح بتأجير ملاحق المساكن الشعبية، فهل سيتم توثيق عقود هذه الوحدات لديكم؟
بالتأكيد فنحن معنيون بتوثيق جميع الوحدات العقارية القابلة للتأجير، وعلى أي من الملاك الراغبين بتأجير ملاحق مساكنهم الشعبية فتح حساب لدينا بها وتسجيل بياناتها في نظام "توثيق" وتسجيل بيانات المستأجرين الحاليين إن وجدوا تمهيداً لإصدار عقود تأجير مسجلة، وذلك وفق النظام باعتبار أن توجيهات سمو ولي العهد حددت تأجير هذه الوحدات للعائلات حصراً، والبلدية ملزمة باتباع السياسة العامة وتوثيق العقود المتناسبة معها فقط.
هل يعني هذا أنه في حال أراد صاحب الملحق تأجير لغير العائلات فإنكم لن توثقوا له العقد؟
طبعاً فنحن ملزمون بمراعاة السياسات العامة والنظم الموضوعة لتنظيم هذا المجال، وهذا لا ينطبق فقط على تأجير ملاحق المساكن الشعبية، بل إننا لن نوثق أيضاً أي شقق لاستخدامها كسكن للعمال لأن القوانين تفرض أن يتم اسكان العمال في السكن المخصص لهم تحديداً.
وهناك أيضاً القانون رقم واحد للعام الحالي 2011 والخاص بتحديد عدد شاغلي العين المؤجرة والذي ننتظر لائحته التنفيذية المتوقع صدورها قريباً، نحن أيضاً ملزمون بعدم توثيق عقود إيجار من قبل ساكنين يفوق عددهم ما ينص عليه القانون، في النهاية نحن جهة مساهمة في تنظيم سوق العقارات، ومن أهدافنا تحسين المظهر العام للمدينة من خلال القوانين الخاصة بعقود التأجير ونحن ملزمون بهذه القوانين.
عقود مخالفة
في هذه الحالة هل سنكون بصدد مواجهة ظاهرة "عقود الإيجار المخالفة" ؟
هذا ممكن ووارد، ولكن نحن نعمل على الحد من ظهور هذه العقود وذلك من خلال تحقيق مصالح كبيرة لطرفي العقد من خلال وجود العقد الموثق، وكذلك ارتباطنا مع 15 جهة حكومية معنية بعقود الإيجار، ولا أعتقد أنه سيكون بإمكان أي طرف تجاهل تسجيل العقد.
فمثلا المستأجر سيحتاج لعقد مسجل لتوصيل خدمة الماء والكهرباء والحصول على موقف لسيارته من "مواقف" وغيرها من الخدمات والتعاملات التي تشترط ابراز عقد إيجار سيكون من شروطه قريباً أن يكون موثقاُ، وبالتالي فإن من مصلحة المستأجر المباشرة أن يكون العقد صادر عن "توثيق"، ونحن ننصح المستأجر أن يسأل قبل التعاقد إن كانت الوحدة العقارية التي ينوي استئجارها لها حساب لدينا وذلك لحماية مصالحه.