صرح سامي عبدالله قرقاش المدير التنفيذي لمؤسسة محمد بن راشد للإسكان بأن المؤسسة أقرضت حتى تاريخه أكثر من تسعة آلاف و300 شخص، وبمحفظة حجمها 4.7 مليارات درهم حتى نهاية العام الماضي، وتسدد المؤسسة شهرياً 55 مليون درهم للمقاولين، وبين أنها ستخصص هذا العام 718 مسكناً في البرشاء والورقاء، منها 509 مساكن، خصص منها حتى الآن 477 مسكناً مع قروض وبقي منها 32 مسكناً قيد التخصيص، أما في البرشاء فهناك 206 مساكن خصص منها 148 مسكناً وبقي 48 قيد التخصيص.
ورجح قرقاش أن يستفيد متعدد الزوجات والمواطنة المتزوجة من أجنبي من خدمات المؤسسة قبل نهاية العام، واللائحة حالياً في دائرة الشؤون القانونية لمراجعتها واعتمادها، لافتاً إلى أن مشروع الربط مع البنوك سيسهل عملية منح القروض وإصدار قروض بناء قبل نهاية العام.
ورد قرقاش في حوار مع «البيان» على شكاوى وتساؤلات الجمهور بشأن زيادة الأسعار، قائلًا: إن هناك حلولًا بديلة عبر بناء نماذج بتكلفة أقل من الحالية مقاربة بمبلغ منحة القرض، معللًا سبب زيادة تكلفة المساكن باعتماد نظام «التنل فور» وهو نظام البناء بالنفق وهو أصلب من الخرسانة وأسرع لكن تكلفته مرتفعة، مستدركاً بأن هناك خططاً بديلة كبناء أربع فلل في أرض واحدة وبنايات سكنية تم تصميمها.
وقال المدير التنفيذي لمؤسسة محمد بن راشد للإسكان إن هناك مشكلات جزء كبير منها تتعلق بالمواطن نفسه، وغياب ثقافة الأولويات في الحياة والادخار والرغبة في الثراء السريع، فضلا عن «الوجاهة» الاجتماعية.
ووجه رسالة للمواطنين المدينين بأن حقوقهم محفوظة، وعليهم جدولة ديونهم وتسويتها ومن ثم الرجوع للمؤسسة، لأن المسألة تتعلق بموارد حكومية وليس بإمكان المؤسسة منح أحد منزلًا لا يستطيع السداد، مشيراً الى أن المؤسسة لا تجبر أحداً على شراء البيت أو أخذ أرض فقط، وهناك سلة من الخيارات للمواطنين.
تفاصيل تساؤلات المواطنين، وغيرها من الاستفسارات يشرحها سامي عبدالله قرقاش المدير التنفيذي لمؤسسة محمد بن راشد للإسكان في حوارنا معه:
# لماذا تشترط المؤسسة على المتقدم للحصول على أرض أن تكون لديه مقدرة مالية، أو تغيير طلبه لمسكن جاهز؟
في السابق كانت الحكومة تمنح أراضي دون أن يكون للشخص إمكانية في البناء، ما نتج عن ذلك أن الكثير من المناطق الحضرية في دبي أصبحت فيها أراض فارغة وغير مبنية، ولذلك اشترطت الحكومة أن يكون لدى الشخص الراغب بالحصول على أرض سكنية مقدرة مادية لضمان جدية البناء.
وتتركز اثبات المقدرة المادية بثلاث طرق: أولها أن يكون المتقدم حاصلاً على قرض بناء، عبارة عن 750 ألف درهم من المؤسسة وبعدها يدخل إلى لجنة منح الأراضي، أما الطريقة الثانية أن يكون المتقدم قد حصل على منحة قرض من برنامج الشيخ زايد للإسكان والتي قدرها 500 ألف درهم، أما الثالثة أن تكون لدى المتقدم المقدرة المالية وقد وفرها بنفسه.
وللمساعدة خفضنا المقدرة المالية التي كانت في السابق 750 ألف درهم والآن 500 ألف درهم حسب المنحة المقدمة من قبل برنامج زايد للإسكان.
ولو جاءنا أي شخص ولديه كشف حساب بنكي بأن لديه 500 ألف درهم أو أكثر يتم صرف له منحة أرض، ولا يتم الحجز على المبلغ، وبالعكس بإمكانه إثبات المقدرة المالية من قبل أصول أو أحد الأقارب كالأب أو الأخ الكبير أو ابن يثبت للأم .
وهناك اجراء من قبل الحكومة يتمثل بسحب الأرض في حال عدم بنائها، خلال سنتين من تاريخ صدور الخارطة، التي كانت عام واحد في السابق.
# ما مدى جدية سحب الأراضي ؟
سحب الأراضي يتم من قبل البلدية وكما هو الحال في تخصيص موقع الأرض التي تعتمد مساحات الأراضي، وأنا أعتبر أن الأرض مورد ناضب، ونحن بحاجة إلى ارجاع النظر في مساحات الأراضي، وما المساحة المناسبة والطوابق المسموح بها، ومن خلال تجربتنا في بناء المجمعات أرى أن مساحة 8 آلاف قدم مربع مناسب جداً ويمكن التوسع عامودياً وأفقياً وهذا ما اقترحناه على البلدية.
ونحن في مشاريعنا هناك استغلال جيد للمساحات إذ إن بعض الأراضي تراوح مساحاتها بين 7 آلاف إلى 9 آلاف قدم مربع مع مساحة للمواقف ومساحة خضراء وللمرافق.
# ماذا عن الذي لا يستطع بناء الأرض ويرغب في استبدالها بمسكن جاهز؟
هناك من يقوم بطلب الأرض وبعد أخذها يوضح أن ليس لديه مقدرة مادية لبنائها لذلك نقوم بأخذ تعهد منه بعدم المطالبة بالقرض ويحق له الحصول على مسكن في حال إرجاعها، وهناك تلاعب من البعض بأن يظهر المقدرة المادية وبعد حصوله على الأرض يطالب بقرض لعدم مقدرته في البناء وهذه حلت بالتعهد.
# توجه برنامج زايد للإسكان والبرامج الأخرى للبنايات السكنية كحلول سكنية، فهل هناك توجه لديكم في نفس الصدد؟
نعم هناك توجه لدى المؤسسة، حيث إن برنامج زايد للإسكان بدء في مشاريع البنايات لشح الأراضي، وستخصص الشقق السكنية ان وجدت للأسر غير ممتدة وحالات المنح، ولدينا مجموعة من التصاميم وتوجه لتغير الثقافة السكانية وإيجاد حلول سكنية بديلة.
ومن ضمن الحلول الفلل التي بدأنا في بنائها في منطقة البرشاء 4 في 1 وهي عبارة عن أربع فلل متلاصقة في قطعت أرض واحدة مساحتها 10 آلاف قدم مربع.
وهناك توجه من قبل مجلس الإدارة لبناء نفس الفلل في منطقة عود المطينة وهي أول تغيير إسكاني لمباني الفلل الخاصة.
# هل هذه المشاريع من شأنها تقليل أسعار الفلل؟
نعم الأسعار ستنخفض وخاصة ان المؤسسة عندما بدأت في بناء مساكنها كانت فترة غلاء، لذا بعض الناس تقول إن الفيلا مكلفة وغالية، وهذه المسألة بحاجة لنقاش، وإذا حاول أي شخص إيجاد نفس الفلل بنفس الأسعار لن يستطيع لأن المالك سيحسب قيمة الأرض.
والبناء بنفس المساحة بنفس الجودة صعب، وقد يكون السعر مقارباً، ولكن يجب الأخذ في الحسابات الجهد والوقت الذي سيدفعه بالإضافة إلى تكلفة غير محسوسة، والمؤسسة اليوم لا تجبر أحداً على شراء البيت أو أخذ أرض فقط، فنحن لدينا سلة من الخيارات.
# البيوت تركيب ويجب أن تكون أرخص بحسب السوق؟
هي ليست بيوت تركيب وبشكل عام هناك ثلاثة أنواع للبناء، الأول: البنيان مسبق الصنع "الابري كاست"، وهو عبارة عن ألواح سابقة الصب، وهذا يعمل له قالب ولكي يكون رخيصاً يجب أن يكون عدد المساكن كبيراً، ولا يكون هناك أكثر من قالب، ونحن في المؤسسة لدينا توجه ألا تكون المساكن نمطية وبنفس الشكل ومجمعاتنا بها العديد من التصاميم لكي لا تكون مثل الشعبيات.
والنوع الثاني: الهيكلي النمطي والذي يبني الناس به وهو أرخص نوع وهذا حسب الدراسات التي قامت بها المؤسسة، والثالث الذي تستخدمه المؤسسة: "التنل فور" وهو نظام البناء بالنفق وهو أصلب من الخرسانة، والهيكلي العادي وهو تكلفته مرتفعة ولكن له ميزة السرعة .
وفي بداية إنشاء المؤسسة لم يكن هناك مشاريع وبيوت ولا يوجد حل نأخذه للبناء السريع إلا نظام النفق لذا استخدمناه والكثير من المطورين يستخدمون نفس النظام.
# هل هناك دراسة لتصاميم جديدة ستختلف بها الأسعار ؟
صحيح ، اللجوء للبناء بنظام "التنل فور" كان لظروف معينة وكان عامل السرعة مهماً، ولو بنينا بالنظام الهيكلي سيأخذ وقتاً طويلاً، لكن بدأت المشكلات عندما تغيرت قوانين المصرف المركزي، حيث يأخذ المواطن قرض مسكن جاهز 750 ألف درهم ويكون هناك مبلغ متبقي لإكمال قيمة المنزل يجب أن يؤمنه، في حين بعض المواطنين لديهم مدخرات ويأتي لدفع المبلغ بالكامل وتنتهي مشكلته.
والبعض لديه الجزء، والآخرون ليس لديهم أي مبلغ لدفع الفرق، وهؤلاء واجهوا مشكلة الحصول على فرقية من المصارف لتغير الشروط الائتمانية ويكون الدين محددا لديهم، وهذا ما دفع المؤسسة لإيجاد حلول بديلة بأن نبني نماذج بأقل من التكلفة الحالية ويأتي أناس ليس لديهم أي مبالغ إضافية وتم عرض التصاميم الجديدة التي تساوي مبلغ القرض الممنوح من برنامج محمد بن راشد للإسكان أو برنامج الشيخ زايد للإسكان، والمشروع طرح للاستشاري وتحتاج لوقت حتى بدء البناء فيه.
# هل ستكون هذه المنازل بنفس المساحات وخاصة ان أسعار البناء ليست كما هي أيام الطفرة؟
لا أعتقد أنها ستكون بنفس المساحات، يمكننا كسر السعر ولكنه سيكون على حساب الجودة ونحن لا نرغب بذلك، حيث إن هذه المشاريع تبنى في أراضي الإمارة وبالقرب من مشاريع تابعة للمؤسسة أيضاً، وعليه لا أرغب بأن يأتي أحد ويقارن ويقول إن غيره حصل على منزل أفضل منه، وقصدنا في المشاريع أن تكون تصاميمها مختلفة ومتواجهة لكي لا تميز، وتكون فئوية، أي أن يكون هناك نسيج اجتماعي في نفس المنطقة.
# هناك العديد من المشاريع التي تم طرحها مساكن خاصة للمواطنات المتزوجات من أجانب والزوجة الثانية، لماذا لم تطبق حتى الآن؟.
خلال زيارة صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، رعاه الله، إلى المؤسسة عرض عليه العديد من الاقتراحات، حيث وافق على عدد كبير منها وعدل على بعضها وأخرى أضاف عليها، والآن يجب أن تحول هذه الأمور من توصية أو مبادرة إلى تشريع.
وأول التشريعات التي صدرت كان مشروع السداد المبكر الذي صدر في نفس السنة وتقريباً بعد ثلاثة أشهر من زيارته، وهذا المشروع ساعد العديد من الناس وكذلك الذين عليهم متأخرات، وحصولهم على خصم مجزٍ وصل إلى 43% ، ومن الفئات التي وافق عليها صاحب السمو حاكم دبي، منزل للذي لديه أكثر من زوجة والمتزوجة من أجبني.
ونحن كمؤسسة تعمل على لائحة تنفيذية للقانون وقانون المؤسسة صدر في البداية عند التأسيس وتم التعديل عليه من دون لائحة تنفيذية.
والقانون الأول كان به كل التفاصيل وفي حال التعديل يحتاج إلى وقت، أما القانون المعدل وضع خطوطاً عريضة للقانون وإصدار لائحة تنفيذية يعتمدها رئيس المجلس التنفيذي سمو الشيخ حمدان بن محمد آل مكتوم ولي عهد دبي رئيس المجلس التنفيذي، واللائحة صدرت من المؤسسة والآن في دائرة الشؤون القانونية لحكومة دبي ونحن في إطار عقد اجتماع في الأيام القليلة المقبلة لإبداء الملاحظات النهائية عليها، حيث إن اللائحة ستغطي العديد من الفئات التي شملتها موافقة صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، رعاه الله.
وبعد زيارة صاحب السمو نائب رئيس الدولة أتتنا استفسارات عديدة من قبل الناس وأبدت ملاحظاتها واستفساراتها إن كان القرار سينطبق عليها أم لا ولم نكن نعرف بهذه الحالات وهذه المعلومات حولناها لبنود تفصيلية وأتوقع أن يتم العمل بهذه القوانين قبل نهاية العام.
# حتى نهاية العام الحالي كم عدد الأراضي والمساكن التي سيتم تخصيصها ؟
مسألة الأراضي لا تتوقف وليس لها رقم، ونقدم لكل الناس التي تنطبق عليها الشروط ولديهم مقدرة مالية، ومنح الأرض تعتبر من أبسط الخدمات التي تقدمها المؤسسة، وعند التقديم للأرض لا يستغرق منحها أكثر من أربعة أشهر لعرضها على مجلس الإدارة.
وبالنسبة للمساكن بدأنا في هذا العام التوزيع في منطقة الورقاء وجزء من البرشاء ، البالغ عددها 718 مسكناً ، للورقاء 509 مساكن وتم تخصيص منها حتى الآن 477 منحاً وقروضاًً وبقي 32 مسكناً وفي البرشاء هناك 206 مساكن تم تخصيص 148 مسكناً منها وبقي 48 مسكناً.
أما المساكن التي ستوزع قريباً مشروع "إعادة تأهيل شعبية الخوانيج"، التي يوجد فيها أغلبية مواطنة ولم يهجرها أهلها، كما هو الحال سابقاً في جميرا ومشرف، والآن لدينا العوير به 67 مسكناً أنجزت وهي نقل السكان من مساكنها القديمة إلى الجديدة.
ونعمل الآن في مبادرة عرضت على الحاكم وهي تعهيد القروض لمؤسسات مصرفية ونحن في مفاوضات مع مصارف، على أن يكون القرض الممنوح 750 ألفاً، تتكفل فوائده الحكومة والمبلغ المتبقي من قيمة المسكن سعره فائدة خاصة لمتعاملي المؤسسة، وفي هذه الحال يراجعني البنك في حال مواطن تعذر عن السداد أو توفي، يتساءل إن كنا سنعفيه وندرس حالته.
وسنستأنف منح قروض بناء بعد الانتهاء من هذا المشروع، ونحن في مرحلة متقدمة وإطلاق المرحلة المقبلة للمساكن الجاهزة والتي ستطلق في فصل الصيف والمرحلة الثانية لقروض البناء قبل نهاية العامة.
# ماذا عن الذين حصلوا على قروض إسكان وواجهوا مشكلات ولم تنجز مساكنهم حتى الآن؟
لا نمول أي مشروع إسكاني أكثر من مليوني درهم، واليوم نستهدف ذوي الدخل المتوسط والمنخفض، ونبدأ التحصيل عند الدفعة الأولى التي تصرف للمقاول وفي السابق كان يعد شهادة الإنجاز والتي لوحظ تلاعب في الاتفاق لتأخير شهادة الإنجاز مع المقاول.
# ماذا عن دفعات المقاولين التي تتأخر ؟
هذا جزء من مسألة توفر السيولة ونحن شهرياً كمؤسسة نسدد للمقاولين بحدود 55 مليون درهم وهذا ناتج عن أن المؤسسة في السابق كانت توافق في كل شهر على 300 قرض ما يعادل 3آلاف و600 قرض في السنة ما يساوي 2.7 مليار درهم في السنة . وهؤلاء كانت لديهم موافقات سابقة وعندما انخفضت اسعار البناء بدأت الناس تبني بيوتها.
وصار هناك ضغط بالنسبة للدفاع في المؤسسة ونحن لا نزال نقر أن سداد الدفعات كل ثلاثة أشهر معمول به في السوق ولكن مع الأسف أن الضغط يكون من قبل المقاول على المواطن في بعض الحالات حيث إنه لم يوفر المبالغ فيوقف المقاول العمل مع أن الشركات تدفع لشركات الخرسانة ومواد البناء بالأجل وليس بالكاش ، وغالبا ما تكون مشكلات المقاولين مفتعلة، وأخر دفعة تسدد مباشرة.
الاشكالات تحدث لغياب ثقافة الأولويات لدى البعض والوجاهة الاجتماعية
قال سامي قرقاش في سؤال عن المبالغ الكبيرة المستقطعة من المواطنين من قبل المؤسسة والبنوك المقرضة، إذ تصل إلى أكثر من 8 آلاف درهم شهرياً: "من خلال الحالات التي تأتيني، ألاحظ أن جزءا كبيرا منها تتعلق بالمواطن نفسه للأسف، وذلك لعدم وجود ثقافة الأولويات في الحياة والادخار والرغبة في الثراء السريع، ويراجعني أناس وفرت لهم الحكومة منازل، وتوقفت معاملتهم بسبب تراكم الديون، ويوضح أنه مظلوم ولكن في حال إعطائه البيت واستقطاع المبالغ منه لن يبقى له إلا 30% من راتبه، عندها، هل سيتمكن من العيش بهذا المبلغ والصرف على أبنائه، فالكثير منهم يكون لديه قرض تجاري ونعلم أن أغلبية هذه القروض تكون أكثر من 750 ألف درهم، ويرجع السبب لخسارته في الأسهم، حيث ان الفترة التي لم يكن فيها البنك المركزي مشدداً وواضعا لقوانين صارمة كان هناك نوع من الاستغلال، والتغرير بالمواطن لزيادة دينه عن طريق توفير مستند موافقة مبدئية لرخصة تجارية.
ولدينا مشكلات في مسألة الوجاهة الاجتماعية، إذ نرى موظفاً حديث التعيين ويرى شخصاً آخر قد يكون مسؤولا أو تاجرا او من أسرة غنية ويقول لماذا يسكن في مثل هذا المسكن سأبني منزلا مثله، وتلاحظ حاليا لا يوجد نوع من التمايز، وكل الناس أبناؤها في مدارس خاصة، وكل الناس تقود سيارات فارهة وفي بعض الأحياء ترى المسؤول يقود سيارة عادية والموظف أدنى منه في الدرجة يقود مركبة فارهة.
وأقول للمواطنين المديونين إن حقوقهم محفوظة وعليهم جدولة ديونهم وتسويتها ومن ثم الرجوع للهيئة لأنه في نهاية المصب هي موارد حكومية وليس بإمكان المؤسسة منح إعطاء أحد منزل لا يمكنه التسديد.
وهناك لجنة للإعفاءات تعفي الشخص في حال وفاة العميل أو العجز الكلي أو الجزئي أو انخفاض الدخل، الذي راتبه أقل من 10 آلاف درهم وكل ما قل من هذا المبلغ يستطيع تقديم الطلب، وكل منها لها شروط محددة، كما أن هناك متعثرين لا يقومون بالتسديد والعدد ليس كبيراً، والمؤسسة مقرضة أكثر من 9 آلاف و300 شخص والمحفظة بلغت حتى العام الماضي 4.7 مليارات درهم.
وهناك بعض الحالات متراكمة من قبل إنشاء المؤسسة في بنك الإمارات ويتم استرجاع الأموال وما ساعدنا في استرجاع الأموال التنسيق مع دائرة الموارد البشرية في حكومة دبي ليتم الاستقطاع من المعاش مباشرة كما وقعنا مذكرة تفاهم مع وزارة المالية لينطبق النظام على موظفين القطاع الاتحادي.
والمؤسسة غير ربحية بالعكس إنما مصدر تكلفة كبير على الحكومة وليس هدفنا سجن أحد وهناك أشخاص تم الإبلاغ عنهم ولكن بعد استنفاذ كل الحلول، ونحن مستأمنون على المال العام، اذا أثبت العميل أنه يستحق الإعفاء سيتم إدخاله في لجنة وحسب النقاط التي يعطى إياها من الاستحقاق لتحويله على منحة أو اعفاء".
وعن مشروع البرشاء وهل توقف العمل به، أجاب : "لا لم يتوقف، مشروع البرشاء كبير ولو رجعنا للسابق في 2008 كان هناك مشروع 940 مسكناً في عود المطينة، وكان آنذاك أكبر مشروع في تاريخ دبي الإسكاني واليوم المشروع الثاني الذي يليه وأكبر منه هو مشروع البرشاء، وهو مكون من 1240 مسكنا وهو مقسم إلى 6 مناطق، والمقاول يعمل بالمشروع ويتم تخصيصها حسب المناطق وتدريجياً.
وخصصت المنطقة الأولى منها 109 مساكن والمنطقة الثانية ستخصص مع بداية العام المقبل، وسيتم تخصيصه على مراحل، كما سلمنا 450 مسكناً في البرشاء سابقاً.
