أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء رعاه الله بصفته حاكم إمارة دبي القانون رقم « 23 » لسنة 2008 الخاص بتعديل بعض أحكام القانون رقم «26» لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي . وبموجب القانون الجديد تستبدل نصوص المواد 2 و3 و4 و9 و13 و14 و15 و25 و26 و29 و36 من القانون الأصلي .

وبحسب القانون الجديد تسري الأحكام على الأراضي والعقارات المؤجرة في الامارة ويستثنى منها العقارات التي يقدمها الأشخاص الطبيعيون أو الاعتباريون لسكن العاملين لديهم دون تقاضي بدل إيجار عنها ويتم تنظيم العلاقة الإيجارية بين مؤجر العقار ومستأجره بموجب عقد إيجار يشتمل على وصف للعقار المؤجر وصفا نافيا للجهالة والغرض من تأجيره ومدة وبدل الإيجار وكيفية أدائه واسم مالكه ان لم يكن هو المؤجر على أن تسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري في دبي كافة عقود الايجار المتعلقة بالعقارات الخاضعة لأحكام هذا القانون وأية تعديلات تطرأ على تلك العقود.

وعلى المؤجر والمستأجر تعيين بدل الإيجار في عقد الإيجار وإذا أغفل الطرفان تعيينه أو تعذر إثبات ما اتفقا عليه فان بدل الايجار يكون هو بدل أجر المثل على أن تعين اللجنة القضائية الخاصة بالفصل بالمنازعات أجر المثل آخذة في الاعتبار معايير تحديد نسبة زيادة بدلات الإيجارات التي تضعها مؤسسة التنظيم العقاري والوضع الاقتصادي العام في الامارة وحالة العقار وإيجار المثل السائد في السوق العقارية المماثلة له في نفس المنطقة وما تنص عليه أية تشريعات سارية في الامارة في شأن إيجار العقارات وأية عوامل أخرى تراها اللجنة.

ولغايات تجديد عقد الايجار يجوز للمؤجر والمستأجر قبل انتهاء مدة العقد بتعديل أي من شروطه أو اعادة النظر في بدل الايجار وإن لم يصلا إلى اتفاق فللجنة تحديد الأجر العادل حسب المادة التاسعة. وحدد القانون مدة تسعين يوما لإخطار أي من الطرفين للآخر لتعديل أي من شروط العقد ثم يلتزم المؤجر بتسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال وبشكل يمكن للمستأجر استيفاء المنفعة المتعاقد عليها ومع ذلك يجوز الاتفاق على استئجار عقار غير مكتمل البناء على أن يقوم المستأجر بإكماله وجعله بحالة صالحة لاستيفاء المنفعة المقصودة ويحدد الاتفاق الطرف الذي يتحمل تكاليف هذا الإكمال.

كما حدد القانون تسع حالات تسوغ للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الاجارة حصرا وهي:

ـ إذا لم يقم المستأجر بسداد بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بالسداد، وذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

ـ إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي جزء منه دون الحصول على موافقة للمؤجر الخطية على ذلك، وفي هذه الحالة يسري الاخلاء على المستأجر والمستأجر من الباطن مع حفظ حق هذا الأخير بالرجوع على المستأجر بالتعويض.

ـ إذا استعمل المستأجر العقار أو سمح لآخرين باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة.

ـ إذا كان العقار المؤجر محلاً تجارياً، وتركه المستأجر دون اشغال ودون سبب مشروع لمدة ثلاثين يوما متصلة أو تسعين يوما متقطعة في السنة الواحدة، وذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

ـ إذا أحدث المستأجر تغييراً في العقار بحيث يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته الاصلية، او الحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المعتمد أو إهمالة الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر أو سماحه للغير بإلحاق ذلك الضرر.

ـ إذا استعمل المستأجر العقار في غير الغرض المؤجر لأجله أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي المعمول بها في الإمارة.

ـ إذا كان العقار آيلاً للسقوط، على أن يثبت المؤجر ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد من قبلها.

ـ إذا لم يراع المستأجر أي التزام فرضه عليه هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ اخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الالتزام أو الشرط.

ـ إذا اقتضت متطلبات التنمية والتطوير العمراني في الإمارة هدم العقار واعادة بنائه وذلك وفقاً لما تقرره الجهات الحكومية المختصة.

ألية جديدة للتعامل مع قيم الايجارات العقارية المتدنية

أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء رعاه الله بصفته حاكماً لإمارة دبي المرسوم رقم « 1 » لسنة 2009 بشأن بدل إيجار العقارات في إمارة دبي جاء في المادة الأولى منه أن تحدد نسبة الزيادة القصوى في بدل إيجار العقارات لعام 2009 بالنسبة للوحدات العقارية المؤجرة خلال عام 2008 « السكنية وغير السكنية» على النحو الآتي..

ـ لا تضاف أية زيادة إذا كان الإيجار في سنة 2008 يقل بنسبة أقصاها 25 في المئة عن متوسط أجر المثل.

ـ إذا كان الإيجار يقل بنسبة 26 في المئة وحتى 35 في المئة عن متوسط أجر المثل فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 5 في المئة من القيمة الإيجارية في عام 2008.

ـ إذا كان الإيجار يقل بنسبة 36 في المئة وحتى 45 في المئة عن متوسط أجر المثل فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 10 في المئة من القيمة الإيجارية في عام 2008.

ـ إذا كان الإيجار يقل بنسبة 46 في المئة وحتى 55 في المئة عن متوسط أجر المثل فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 15 في المئة من القيمة الإيجارية في عام 2008.

ـ إذا كان الإيجار يقل بنسبة 56 في المئة عن متوسط أجر المثل فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 20 في المئة من القيمة الإيجارية في عام 2008.

ولغايات هذه المادة يقصد بأجر المثل بدل إيجار الوحدة العقارية وفقا لمؤشر تحديد بدل الإيجارات في إمارة دبي الساري وقت تجديد عقد الإيجار.

ويحدد أجر المثل حسب المادة الثانية وفقا لمؤشر تحديد بدل الإيجارات في إمارة دبي الملحق بهذا المرسوم، وتتولى مؤسسة التنظيم العقاري بشكل دوري مراجعة وتحديث مؤشر تحديد بدل الإيجارات في الإمارة.

وبحسب المرسوم تكلف مؤسسة التنظيم العقاري بالتنسيق مع اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين بوضع الإجراءات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا المرسوم على أن ينشر بالجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ نشره.

دبي ـ «البيان»