عقد المهندس صلاح بن بطي المهيري مدير عام دائرة التخطيط والمساحة بإمارة الشارقة اجتماعاً حضره ممثلو المكاتب الاستشارية العاملة في الإمارة وذلك بهدف التعريف بالشروط التي صدرت مؤخراً لتنظيم عملية البناء في المناطق التجارية في الشارقة.
وقد بين المهندس صلاح بن بطي أن هدف الاجتماع هو التواصل مع المكاتب الهندسية التي تشكل أحد طرفي عملية البناء والتطوير العمراني في الإمارة والتعريف بالشروط العمرانية الجديدة التي صدرت في القرار رقم 35 لسنة 2006 وذلك تحقيقاً للتوجهات التي يضعها صاحب السمو الحاكم في سبيل تحقيق تنمية عمرانية متوازنة تتناسب مع النهضة الاقتصادية التي تشهدها الإمارة.
وقد تضمن اللقاء عرضاً توضيحياً للشروط الجديدة قدمه المهندس كمال جلوقة وعرضا لاشتراطات مواقف السيارات في المباني قدمه المهندس نصير محفوظ وقد نوقش في الاجتماع إمكانية زيادة ارتفاع المواقف دون الإضرار بالارتداد وقد تم وضع أسس لتنظيم عملية التواصل بين الدائرة والاستشاريين بعد ما تم الاتفاق على اجتماع دوري من خلال قاعدة المعلومات التي أقامتها الدائرة.
ومن النتائج الإيجابية لهذا الاجتماع الثناء الذي حصدته الدائرة إزاء القرار بالسماح للاستشاريين بزيادة الارتفاعات والبناء بنظام النسبة الطبقية وإعطائهم الفرصة للإبداع بشرط توفير القدر الكافي من المواقف الخاصة بالسيارات وكذلك من خلال حجز الأراضي الفارغة كمواقف عامة إضافية ومن ضمن الشروط العامة التي حددها القرار يحظر استعمال المكيفات البارزة في واجهات المباني التجارية.
ويمنع فرز قطع الأراضي الجديدة التي تقل مساحتها عن ( 10000) قدم مربع كما يجب أن تنسجم واجهة ادوار مواقف السيارات مع واجهة المبنى الرئيسي من الناحية الجمالية ويجب مراعاة شروط التخطيط العمراني السابقة فيما يختص بالتشطيبات الفاخرة والألوان الفاتحة والعناصر العربية الإسلامية المحلية في واجهات المباني.
وقد أسفر الاجتماع عن العديد من التوصيات التي تتضمن مجموعة من الاشتراطات العمرانية الخاصة بالمباني التجارية والتي تطلق على بحيرة الخان والممزر في الإمارة، ومن هذه الاشتراطات: انه يجب أن يكون الحد الأقصى لعدد الطوابق خمسين طابقاً بما فيها الطوابق الخاصة لمواقف السيارات بالنسبة للقسائم التي يتعدى طول واجهاتها عن الأربعة وخمسين متراً.
كما يجب أن يكون الارتداد الجانبي في طوابق مواقف السيارات (7 م ) «سبعة أمتار» كما يجب أن يكون الارتداد الجانبي للأدوار المتكررة (12م) «اثني عشر متراً» من حد القسيمة وارتداد خلفي (5) أمتار في أدوار المواقف وارتداد خلفي في المتكرر ( 30) متراً من حد القسيمة، إضافة إلى انه يجب توفير مواقف للسيارات حسب ما هو معتمد بلائحة شروط ومواصفات البناء في الإمارة، ويجب أن ينسجم منظر واجهات أدوار مواقف السيارات مع مظهر واجهات البناية العام من الناحية الجمالية.
وتنطبق كل الشروط أعلاه على المباني في القسائم التي لا توجد سكك على جانبيها والتي يكون طول واجهاتها أقل من خمسين متراً عدا الارتدادات ويكون الارتداد الجانبي بالنسبة لها (7) أمتار «سبعة أمتار» ادوار المواقف والأدوار المتكررة معاً وارتداد خلفي ( 5 ) أمتار في ادوار المواقف وارتداد خلفي (30) مترًا في المتكرر من حد القسيمة.
أما المباني التي واجهتها اقل من (50) متراً وجوارها من اليمين واليسار سكك بعرض (7) أمتار تنطبق عليها كافة الشروط أعلاه باستثناء الارتداد حيث يكون الارتداد الجانبي (4) أمتار من حد السكة يكون الارتداد الجانبي (4) أمتار بكامل المبنى ومن الخلف (5) أمتار من حد الأرض لأدوار المواقف و(30) متراً للارتداد الخلفي من حد الأرض في المتكرر، كما يجب أن تكون مداخل ومخارج السيارات من الجانب الخلفي فقط للمباني ويحظر استعمال الارتدادات الجانبية لمداخل مواقف السيارات بالبناية.
أما شروط التخطيط العمراني الخاصة بالمباني التجارية في القسائم بمساحة تزيد على ( 1000) قدم مربع للمناطق ( الخان، النهدة، الممزر، المجاز)، فإنه يصرح البناء على هذه القطع بنظامين إما نظام الارتفاع الثابت (ارضي + 5 مواقف + 15 ) أو البناء بنظام النسبة الطابقية بارتفاع أقصى يصل إلى (أرضي + 5 مواقف + 34 طابقا) وبنسبة طابقية تعادل النسبة الطابقية لـ (أرضي + 5 مواقف + 15 طابقا ).
ويكون الارتداد لطوابق مواقف السيارات ( 3 ) أمتار من حد القسيمة ويكون الارتداد للـ (15) طابقاً المتكررة فوق مواقف السيارات (5. 4) أمتار من حد القسيمة ويكون الارتداد للطوابق فوق العشرين طابقاً الأولى بما فيها طوابق مواقف السيارات (6 ) أمتار من حد القسيمة، كما يجب توفير مواقف 100% حسب لائحة شروط ومواصفات البناء بإمارة الشارقة.
إضافة إلى انه يجب أن ينسجم مظهر ادوار مواقف السيارات مع المظهر العمراني العام لواجهات البناية من الناحية الجمالية، ويجب أن لا يكون دخول السيارات من الشارع الرئيسي مباشرة في حال وجود شوارع فرعية أو ارتدادات.
أما شروط التخطيط العمراني بالنسبة للمباني التجارية بالقسائم التي مساحتها عشرة آلاف قدم مربع في مناطق الخان والنهدة والممزر والمجاز، فإنه يجب ان يكون الحد الأقصى للارتفاع ( ارضي +5 مواقف + 15 )، ويجب أن يكون الارتداد لطوابق مواقف السيارات ( 3 ) أمتار جانبية وان يكون الارتداد ( 5. 4) أمتار للأدوار المتكررة.
إضافة إلى انه يجب توفير مواقف 100% حسب ما هو معتمد في مواصفات واشتراطات البناء في إمارة الشارقة والالتزام بعدد طوابق مواقف السيارات على ان لا تتعدى (5) طوابق للمواقف ويسمح بعمل سرداب للمواقف الإضافية، ويجب أن تنسجم واجهة ادوار مواقف السيارات مع واجهة المبنى الرئيسي من الناحية الجمالية، ويجب أن لا يكون دخول السيارات من الشارع الرئيسي مباشرة في حال وجود شوارع فرعية أو ارتدادات.
أما شروط التخطيط العمراني بالنسبة للمباني التجارية في القسائم ذات المساحة مابين ( 7500 - 9500) قدم مربع مناطق« الخان- النهدة - الممزر- المجاز «، فإنه يجب أن يكون الحد الأقصى لعدد الطوابق أرضي + خمسة عشر طابقاً بما فيها طوابق مواقف سيارات التي يجب أن لا تتعدى خمسة طوابق فوق سطح الأرض.
يجب أن يكون الارتداد لكامل المبنى ( 3 ) أمتار جانبية، ويجب توفير مواقف حسب اللائحة ويراعى أن لاتقل نسبة المواقف عن 75% من المواقف للمباني بارتفاع (أرضي + 15 طابقا) شاملاً المواقف، وفي حال تقليل المواقف إلى 50 % يقلل الارتفاع إلى ( أرضي+ 10) طوابق شامل المواقف، إضافة إلى انه يجب أن لا يكون دخول السيارات من الشارع الرئيسي في حال وجود شوارع فرعية أو ارتدادات، وان تنسجم واجهة ادوار مواقف السيارات مع واجهة المبنى الرئيسي من الناحية الجمالية.
أما شروط التخطيط العمراني بالنسبة للمباني التجارية في القسائم بمساحة تزيد على (10000) قدم مربع وأكثر « الند - بوشغارة - بودانق - السور، فيصرح البناء على هذه القطع بنظامين إما نظام الارتفاع الثابت (ارضي + 3 مواقف + 15) أو البناء بنظام النسبة الطابقية بارتفاع أقصى يصل إلى (أرضي + 3 مواقف + 36 طابقا) وبنسبة طابقية تعادل النسبة الطابقية (أرضي + 3 مواقف + 15 طابقاً).
كما يجب ان يكون الارتداد لطوابق مواقف السيارات ( 3 ) أمتار من حد القسيمة ويكون الارتداد للخمسة عشر طابقاً المتكررة فوق مواقف السيارات ( 5. 4) أمتار من حد القسيمة ويكون الارتداد للطوابق فوق العشرين طابقا الأولى (6 ) أمتار من حد القسيمة.
ويجب توفير مواقف سيارات حسب لائحة شروط ومواصفات البناء، اضافة إلى انه يجب أن لا يكون دخول السيارات من الشارع الرئيسي في حال وجود شوارع فرعية أو ارتدادات، وأن تنسجم واجهة ادوار مواقف السيارات مع واجهة المبنى الرئيسي من الناحية الجمالية.
أما شروط التخطيط العمراني للمباني التجارية للقسائم مابين (7500 - 10000) قدم مربع « الند - بوشغارة - المحطة - بودانق- السور«، فان الارتفاع ( ارضي + 10 طوابق) شاملا المواقف في حال توفر 75% من المواقف و( ارضي+8 طوابق) شاملا المواقف في حال توفير 50% من المواقف، والارتداد ( 3 ) أمتار من الجوار من حد القسيمة لكامل المبنى.
كما انه يجب أن تنسجم واجهة ادوار مواقف السيارات مع واجهة المبنى الرئيسي من الناحية الجمالية، إضافة إلى أن لا يكون دخول السيارات من الشارع الرئيسي في حال وجود شوارع فرعية أو ارتدادات
أما شروط التخطيط العمراني للمباني التجارية للمناطق القديمة (7500-10000) قدم مربع «الجبيل، ام الطرافة، المريجة، الغوير، المجرة، الشويهين، النباعة، بوطينة»، فإن الحد الأقصى لعدد الطوابق يكون (أرضي+ 12 طابقا ) بما فيها طوابق مواقف السيارات التي يجب أن لا تتعدى الطابقين فوق مستوى سطح الأرض.
وان يكون الارتداد الجانبي ( 10% ) من طول القسيمة أو عرضها على ألا يقل عن (5. 2 ) متر، ويجب توفير ما لا يقل عن 50% من المواقف المعتمدة حسب لائحة الاشتراطات، وأن تنسجم واجهة ادوار مواقف السيارات مع واجهة المبنى الرئيسي من الناحية الجمالية، إضافة إلى أن لا يكون دخول السيارات من الشارع الرئيسي في حال وجود شوارع فرعية أو ارتدادات.
أما شروط التخطيط العمراني للمباني التجارية للمناطق القديمة (6000-7500) قدم مربع « الجبيل، ام الطرافة، المريجة، الغوير، المجرة، الشويهين، النباعة، بوطينة، فإن الحد الأقصى لعدد الطوابق يكون أرضيا+ 8 طوابق، وان يكون الارتداد (10% ) من عرض أو طول القسيمة ويكون الحد الأدنى للارتداد مترين.
كما يجب توفير مواقف سيارات بنسبة لا تقل عن 50%، وأن تنسجم واجهة ادوار مواقف السيارات مع واجهة المبنى الرئيسي من الناحية الجمالية، إضافة إلى أن لا يكون دخول السيارات من الشارع الرئيسي في حال وجود شوارع فرعية أو ارتدادات.
أما شروط التخطيط العمراني للمباني التجارية للمناطق القديمة اقل من (6000) قدم مربع « الجبيل، ام الطرافة، المريجة، الغوير، المجرة، الشويهين، النباعة، بوطينة، فيكون عدد الطوابق حسب الجدول التالي:
الارتفاع المساحة / قدم مربع
ارضي + 2 1500
ارضي + 3 3000
ارضي + 4 4500
ارضي + 5 6000
ارضي + 1 مواقف + 7 (6000-7500)
ارضي + 2 مواقف +10 (7500-9000)
وأن المباني حتى ارتفاع ارضي + خمسة تعفى من المواقف، والارتداد 10% من طول ضلع القسيمة وبحد ادنى (2) متر مع امكانية ملاصقة الجار، وأن تنسجم واجهة ادوار مواقف السيارات مع واجهة المبنى الرئيسي من الناحية الجمالية، كما يجب أن لا يكون دخول السيارات من الشارع الرئيسي في حال وجود شوارع فرعية أو ارتدادات.
أما شروط التخطيط العمراني للمباني التجارية اقل من (7500) قدم مربع للمناطق ( الخان - النهدة - الممزر- المجاز - الند - بوشغارة - بودانق- السور)، فلا بد ان تدرس كل حالة على حده ومدى مطابقتها لشروط القطع الصغيرة المعتمدة لدى المناطق القديمة.
شروط
أما شروط التخطيط العمراني للاستعمال الصناعي فلابد ان تحدد نسبة سكن العمال في المناطق الصناعية بمدينة الشارقة والصجعة الصناعية على أن لا تزيد عن ( 25% ) شاملة الارتدادات، وأيضاً الالتزام بالحد الأدنى من الارتدادات (3م ) من جميع الجهات، وتحديد عدد المحلات بحد أقصى محلين كخدمة لسكن العمال، إضافة إلى أن لا تكون مواجهة لمنطقة سكنية أو مطلة على شارع رئيسي.
كما أسفر الاجتماع على ان أية حالة لا تتوافق مع الاشتراطات المذكورة أعلاه تدرس كل حالة على حدة في الدائرة. كما أسفر الاجتماع عن تحديد بعد الاشتراطات التي تخص مواقف المركبات ط: حيث تقرر ان يكون الحد الأدنى المطلوب للمواقف في منطقة مويلح التجارية والمطلة على شارع مليحة 50% للمباني ذات الارتفاع (ارضي + 7طوابق )، وان المساحات الواقعة بين 9000-10000 تعامل معاملة الأقرب للفئة الأعلى والأدنى.
إضافة إلى ان المباني الواقعة في المناطق الصناعية وذات الاستخدام التجاري يجب توفير 50% من المواقف إلا اذا كانت المساحة تزيد عن (20000) قدم مربع فتنطبق عليها شروط المواقف حسب لائحة اشتراطات ومواصفات البناء، كما يمكن استخدام الارتدادات لحركة المركبات وكذلك للوصول إلى المواقف باستثناء المباني المطلة على منطقة البحيرات.
وان عملية الدخول إلى منطقة المواقف الخاصة بالمباني الواقعة على الطرق الصغيرة يمكن مباشرة من الطريق، وان يحدد عدد المواقف المتتابعة (Double Parking ) المسموح بها في المباني بعدد الشقق التي تزيد مساحتها عن 148 متراً مربعاً على ان تخصص لهذه الشقق فقط.
الشارقة ـ فهمي عبدالعزيز