أصدر سمو الشيخ سلطان بن محمد بن سلطان القاسمي ولي عهد ونائب حاكم الشارقة رئيس المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة قرارا باللائحة التنفيذية لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة. اللائحة تسهل تطبيق قانون الإيجارات وتعطي لجان فض المنازعات ولجان الاستئناف كافة الصلاحيات لتبسيط إجراءات الدعوى وتنفيذه.
كما تنص اللائحة على تشكيل جمعية عمومية للقضاة رؤساء اللجان لإعطاء ضمانة مطلقة لإرساء حكم القانون وتحقيق العدالة الناجزة والمراقبة الذاتية للأحكام. كما أعطت اللائحة حق التفتيش الفني والإداري لوزارة العدل بندب مفتش قضائي متفرغ لضمان تحقيق مبادئ وأهداف القانون. وتنص اللائحة على عقوبات أصلية مشددة على المخالفين من مؤجرين ومستأجرين. وتسري أحكام هذا اللائحة على: الأماكن أو أجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكن أو لممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة ويشمل ذلك تأجير الأراضي الفضاء الواقعة ضمن الإمارة.
عقود الإيجار طويلة المدة والتي يصدر بتنظيمها قرار من المجلس. ويستثنى من تطبيق أحكام القانون العقود التالية:
1 ـ الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها والتي تخدم هذه الأراضي.
2 ـ الأراضي والعقارات الحكومية الممنوحة لأغراض سكنية ما لم تمَلك.
3 ـ المساكن المملوكة للأشخاص أو الشركات والمخصصة بموجب عقود العمل لسكن مستخدميهم أو العاملين لديهم.
4 ـ العقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية ما لم تكن مؤجرة لأغراض تجارية.
5 ـ عقود الإيجار التي تتطلب موافقات خاصة وتؤدي خدمات عامة ومنها عقود الإيجار التي ترد على أماكن معدة أو تعد لنشاط تمويل السيارات والتي يصدر بتسميتها قرار من المجلس التنفيذي.
واعتبارا من تاريخ العمل بالقانون:
1 ـ يبرم عقد الإيجار كتابة على النموذج المنظم طبقا لأحكام القانون ويوقع من المؤجر والمستأجر وعلى المؤجر تصديقه أو أي تجديد لمدته بالبلدية أو الجهة المختصة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تحريره ودفع الرسوم المستحقة ما لم يتفق الطرفان على من يلتزم برسم التصديق.
2 ـ إذا امتنع الملتزم عن تصديق عقد الإيجار خلال المدة المذكورة على الطرف الآخر أن يتقدم بطلب لقاضي التنفيذ لإلزامه بذلك خلال الخمسة عشر التالية للمدة المذكورة.
3 ـ في حالة عدم تسجيل عقد الإيجار لدى البلدية أو الجهة المختصة يعاقب المسؤول عن عدم التسجيل بغرامة تساوي ثلاثة أمثال قيمة تصديق العقد.
4 ـ يمتنع على اللجان أو البلدية أو الدوائر والمؤسسات الحكومية قبول إبراز عقد الإيجار غير المسجل في أي نزاع أو معاملة أو لتقديم خدمة.
5 ـ تحرر عقود عن الإيجارات القائمة وذلك خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون. ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.
6 ـ لا يعتد بالعقود الموقعة من طرف واحد ويمتنع على البلدية تصديق هذه العقود أو اتخاذ أي إجراء بشأنها. ولا يعتد بهذه العقود أمام اللجان وأي جهة إدارية أخرى.
7 ـ يحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار للمبنى أو الوحدة منه وفي حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول.
4 ـ تعفى الجهات الحكومية الاتحادية والمحلية من سداد رسوم التسجيل والطلبات المتعلقة بها وفقًا للقانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه شريطة أن يكون عقد الإيجار باسمها لغرض استغلالها من هذه الجهات أو تابعيها.
5 ـ تتولى البلدية أخذ البيانات الكاملة للعين المؤجرة ووصفها وعدد قاطنيها وبداية ونهاية عقد الإيجار وعناوين طرفي عقد الإيجار بشكل كامل ودقيق وعلى طرفي عقد الإيجار أو من يمثلهما قانوناً إخطار البلدية المعنية بأي تعديل يطرأ على عنوانهما ومقر إقامتهما المختار.
6 ـ تلتزم البلدية بتصديق عقد الإيجار وفق الغرض المخصص له الإيجار سواء كان لغايات السكنى أو لممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو مهن حرة أو بقصد الاستثمار.
7 ـ يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وتوابعها في حالة تصلح لأن تفي بالغرض الذي أعدت من أجله. وفقاً لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين المؤجرة. ولا يجوز للمؤجر حرمان المستأجر من أي حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها بموجب عقد الإيجار.
8 ـ إذا تم تسليم العين المؤجرة وتوابعها للمستأجر في حالة لاتصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة أو إذا نقصت هذه المنفعة نقصا كبيرا جاز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ العقد ورد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة تبعاً للظروف، ويكون ذلك بدعوى ترفع طبقا للقانون وهذه اللائحة.
9 ـ على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى صالحة للانتفاع وأن يقوم أثناء مدة الإيجار بجميع أعمال الصيانة الضرورية دون الصيانة التأجيرية ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك.
10 ـ يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه وبحسب الغرض الذي أعدت له أو ما جرى عليه العرف السائد، وبما يتوافق مع النظام العام أو الآداب.
تغيير العين المؤجرة
ولا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا جوهريًا بدون إذن كتابي من المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر يهدد سلامة المبنى أو الأفراد. فإذا أحدث المستأجر تغييراً في العين المؤجرة مجاوزًا في ذلك حدود الالتزام الوارد في الفقرة السابقة جاز للمؤجر إلزامه بإعادة الحال إلى ما كان عليه، كما وله الحق بالتعويض عن ذلك الضرر أمام المحكمة المختصة.
وإذا أقام المستأجر في العين المؤجرة غراساً أو تحسينات ترتب على نقلها ضررًا التزم بتركها عند انتهاء الإيجار ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك. ولا يجوز للمؤجر أن يطلب ـ حتى عند انتهاء مدة الإيجار ـ قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار إخلاء المستأجر من العين المؤجرة إلا إذا توافرت أحد الأسباب التالية:
1 ـ إذا تأخر المستأجر عن سداد بدل الإيجار المستحق مدة خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه إذا كانت العين المؤجرة لغرض السكنى وثلاثين يوماً إذا كانت لغرض تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة أو لغرض الاستثمار.
2 ـ إذا خالف المستأجر أي التزام فرضه عليه قانون المعاملات المدنية الاتحادي وتعديلاته أو القانون أو القرارات الصادرة بشأنه أو أي شرط من شروط عقد الإيجار وذلك حال فشل المستأجر في الاستجابة لإخطار المؤجر بإزالة المخالفة أو تنفيذ الالتزام المنوط به خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإخطار.
3 ـ إذا قام المستأجر بتأجير العين المؤجرة من الباطن أو شارك غيره فيها دون موافقة المالك الكتابية وذلك مع عدم الإخلال بأحكام نقل ملكية المحل التجاري المقررة في قانون المعاملات التجاري الاتحادي ويسرى ذلك على المستأجر المرخص له بذلك من دائرة التنمية الاقتصادية في الإمارة.
4 ـ إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة في غير الغرض المحدد في العقد أو استخدمها في أغراض تتنافى مع النظام العام أو الآداب أو بطريقة ضاره بالصحة أو مقلقة بالراحة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي.
5 ـ إذا رغب المؤجر في هدم العقار لإعادة بنائه أو عمل صيانة شاملة تتطلب الإخلاء شريطة حصوله على الترخيص اللازم من البلدية أو الجهة المختصة أو إذا صدر قرار من الجهة الإدارية المختصة بإزالة العقار المؤجر كونه آيلاً للسقوط ويشكل خطراً داهماً على السكان أو المباني المجاورة أو كان موقعه ضمن مشروع إعادة التخطيط والتنظيم للإمارة وتقرر نزع ملكيته للمنفعة العامة حسب الإجراءات المتبعة.
ويقتضي الإخلاء طبقاً لما تقدم منح المستأجر مهلة ثلاثة أشهر للإخلاء من تاريخ إخطاره بذلك كتابةً. وأن يشرع المالك في عمليات الهدم خلال الأجل المحدد من قبل الجهة المختصة. ويمتنع عليه إعادة تأجيره خلال هذه الفترة.
6 ـ إذا رغب المؤجر في شغل العقار المؤجر للسكن بنفسه أو بواسطة أحد أبنائه البالغين شريطة ألا يكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع بدائرتها العين المؤجرة ويشترط في هذه الحالة إخطار المستأجر خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر سابقة على انتهاء عقد الإيجار وأن يشغل المؤجر أو أحد أبنائه البالغين العين المؤجرة فعليا خلال شهرين من تاريخ إخلائها من المستأجر ولمدة سنة بدون انقطاع. وإذا تخلف عن ذلك فيحق للمستأجر أن يطلب من اللجنة إعادته للعين المؤجرة وذلك بدعوى ترفع طبقا للقانون مع احتفاظه بحقه في الرجوع على المؤجر وبالمطالبة.
زيادة بدل الإيجار
ولا يجوز للمؤجر ـ ولأي سبب من الأسباب ـ زيادة بدل الإيجار المتفق عليه في عقد الإيجار الأول قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار. وتكون الزيادة في بدل الإيجار بعد انقضاء المدة المشار إليها في الفقرة (أ) أعلاه بقيمة المثل. ولا يجوز للمؤجر زيادة بدل الإيجار مرة أخرى إلا بعد انقضاء سنتين من تاريخ الزيادة الأولى سواء كانت الزيادة باتفاق الطرفين أو بحكم من اللجان.
ولا تستحق الزيادة المنصوص عليها في المادة السابقة على عقود الإيجار السارية وقت العمل بالقانون بعد انقضاء سنتين من تاريخ آخر زيادة تمت على العقد. وتختص اللجنة في تحديد أجرة المثل في حالة عدم اتفاق طرفي العقد على تحديد هذه الأجرة على أن تراعي :
1.ـ موقع العقار وعلى سبيل المثال المستوى السكني ـ عرض الشارع المطل عليه المبنى - عدد أدوار المبنى ـ تشطيب المبنى ـ مستوى الخدمات في المبنى ـ عمر المبنى بموجب شهادة الإنجاز ـ مستوى تشطيب العين المؤجرة ـ مساحة العين المؤجرة 2. أية مميزات أخرى تؤثر في تحديد القيمة الايجارية تراها اللجنة.
ثانيًا : يجوز بناءً على اقتراح الجمعية العمومية للجان وضع الضوابط اللازمة لتحديد أجرة المثل بما يحقق العدالة لطرفي عقد الإيجار. والتأجير من الباطن لا يجوز للمستأجر التنازل عن العين المؤجرة للآخرين أو تأجيرها من الباطن وذلك عن كل أو بعض ما استأجره إلا وفقًا للتالي:- 1. إذا كان العقد لممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو ممارسة مهن حرة أو الاستثمار يجب الحصول على موافقة كتابية من المالك وأن يكون مرخصًا له بالتأجير من الباطن من دائرة التنمية الاقتصادية وسداد الرسوم المقررة.
2 ـ إذا أجر المستأجر العين المؤجرة فإن عقد الإيجار من الباطن هو الذي يحكم العلاقة فيما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ولا يؤثر عقد الإيجار من الباطن على حقوق والتزامات المستأجر الأصلي تجاه المؤجر بموجب عقد الإيجار الأصلي إلا إذا تم الاتفاق على غير ذلك.
3 ـ تعتبر إجارة المؤجر اللاحقة للتصرف سواء كانت صريحة أو ضمنية كالإذن الكتابي شريطة ألا تزيد مدة عقد الإيجار من الباطن عن المدة المحددة في العقد الأصلي.
4 ـ يجب على البلدية أو الجهة المختصة إرفاق نسخة عن العقد الأصلي في حال التصديق على العقد من الباطن. ويجوز للمستأجر الأصلي التنازل عن المدة المتبقية من عقد الإيجار لغرض السكنى لمستأجر آخر وذلك عن كل أو بعض ما استأجره شريطة ما يلي:
1 ـ الحصول على موافقة كتابية من المالك.
2 ـ إبرام عقد إيجار جديد فيما بين المؤجر والمتنازل إليه وتصديقه ودفع الرسوم المقررة في البلدية المعنية.
التزامات المستأجر 17
1 ـ يلتزم المستأجر بتنفيذ شروط عقد الإيجار بصورة تتفق مع ما يوجبه حسن النية والمحافظة على العين المؤجرة ومرافقها وعدم استخدامها في غير الغرض المحدد بالعقد.
2 ـ يلتزم المستأجر بعدم استعمال العين المؤجرة أو السماح للآخرين باستعمالها بطريقة تخالف شروط عقد الإيجار أو الغرض المؤجر من أجله أو التي تضر بالعين المؤجرة أو بطريقة ضارة بالصحة أو مقلقة للراحة.
3 ـ يلتزم المستأجر بسداد بدل الإيجار المتفق عليه كتابة والزيادة التي تطرأ عليه وذلك في المواعيد المحددة بالعقد وعلى النحو التالي:
1 ـ خلال مدة لا تتجاوز خمسة عشر يوماً من تاريخ الاستحقاق إذا كان الإيجار لغرض السكنى.
2 ـ خلال مدة ثلاثين يوما من تاريخ الاستحقاق إذا كان الإيجار لغرض تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة أو إذا كان العقد لغرض الاستثمار.
3 ـ في حال عدم تضمين عقد الإيجار واتفاق طرفي العقد على طريقة الدفع يسدد بدل الإيجار على أربع دفعات متساوية. ويكون الوفاء ببدل الإيجار بإيصال أو أي مستند يفيد السداد ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك.
4 ـ إذا لم يتفق طرفا العقد على تاريخ استحقاق دفعات بدل الإيجار المشار إليها تقوم اللجنة بتحديد تواريخ استحقاقها ويكون قرارها نهائيًا، كما يصح اشتراط تعجيل أو تأجيل أو تقسيط بدل الإيجار. ولا يجوز للمستأجر إجراء أي تغيير جوهري بالعين المؤجرة إلا بإذن كتابي من المؤجر وإلا التزم بإعادة الحال إلى ما كان عليه
5 ـ على المستأجر رد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار وعدم تجديده أو إنهائه فإذا لم تستكمل إجراءات التسليم التزم المستأجر بالوفاء بكل الالتزامات الناتجة عن عقد الإيجار حتى تاريخ التسليم الفعلي للعين المؤجرة للمؤجر وإذا امتنع المؤجر عن استلام العين المؤجرة انتفت التزامات المستأجر.
6 ـ على المستأجر عند نهاية عقد الإيجار وعدم الاتفاق على تجديد مدته تسليم مفاتيح العين المؤجرة للمؤجر وفي حالة امتناعه عن استلامها على المستأجر إيداعها لدى البلدية بموجب محضر استلام ولا يجوز للمؤجر الامتناع عن استلام بدل الإيجار أو لم يعين مكانًا يقع فيه الوفاء فللمستأجر أن يودع البدل باسم اللجنة لمصلحة المؤجر لدى البلدية شريطة أن يكون البدل نقدًا عن الدفعة المستحقة.
وبالقدر المطالب به ويجوز للمستأجر إيداع باقي بدل الإيجارالمستحق بشيكات باسم المؤجر إذا اقتضى الحال وفق عدد الدفعات المنصوص عليه في عقد الإيجار ويعتبر إيصال الإيداع سندًا بإبراء ذمة المستأجر من قيمة بدل الإيجار المستحق بالقدر المودع وفي جميع الأحوال على اللجنة والمستأجر تبليغ المؤجر بذلك الإيداع، ولا يجوز للمودع سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بقرار من اللجنة وللمؤجر بناءً على طلبه وموافقة رئيس اللجنة سحب ما أودع لصالحه بعد سداد الرسوم المستحقة.
2 ـ على الرغم مما نص في الفقرة (1) أعلاه لا يجوز للمستأجر إيداع بدل الإيجار إلا بعد إخطار المؤجر لاستلامه البدل وتقديم ما يفيد ذلك إلى اللجنة المختصة.
3 ـ تلتزم البلدية بصرف بدلات الإيجار المودعة للمؤجر أو من يمثله قانوناً خلال (72) ساعة من تاريخ تقديم الطلب إليها. ويلتزم المؤجر بإجراء الصيانة الضرورية للعين المؤجرة إلا إذا اتفق الطرفان على خلاف ذلك فإذا لم يقم المؤجر بذلك مما أدى إلى نقص منفعة العين جاز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بنفس نسبة النقص في الانتفاع. ويسقط حق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة إذا استمر في إشغال العين المؤجرة رغم ما لحقها من نقص.
2 ـ يلتزم المستأجر بإجراء الصيانة التأجيرية الناتجة عن استعمال العين المؤجرة إلا إذا اتفق الطرفان على غير ذلك ويجوز للمؤجر في حال عدم قيام المستأجر بذلك أن يطلب من اللجنة الموافقة له بالقيام بذلك العمل على نفقة المستأجر.
ولا يضار المستأجر بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة لمالك جديد ولا يجوز للمؤجر الجديد طلب إخلاء المستأجر للعين المؤجرة أو زيادة بدل إيجارها إلا وفقًا لأحكام القانون وهذه اللائحة والقرارات الصادرة بشأنه وعقد الإيجار يكون نافذاً في حقه طبقاً للحقوق والالتزامات التي تضمنها العقد والقانون. ولا يجوز للمالك الجديد مطالبة المستأجر بما عجله من الأجرة إلى المالك السابق، إلا إذا أثبت أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية فإذا عجز عن الإثبات فلا يكون له إلا الرجوع على المالك السابق.
ويسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه ويجوز تجديده لمدة أو مدد أخرى مماثلة. إلا إذا رغب المستأجر في إنهاء العلاقة الايجارية قبل انتهاء المدة المحددة بعقد الإيجار عليه إخطار المؤجر بذلك قبل شهرين من تاريخ الإنهاء. ويجوز للمؤجر إنهاء العلاقة الايجارية قبل انتهاء مدتها وذلك في الحالات التالية:
1. إذا رغب المؤجر في هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها أو عمل صيانة شاملة تتطلب الإخلاء شريطة حصوله على الترخيص اللازم من البلدية و/ أو الجهة المختصة.
2. إذا رغب المؤجر في شغل العين المؤجرة المخصصة للسكن بنفسه أو بواسطة أحد أبنائه البالغين شريطة ألا يكون مالكاً لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع به العين المؤجرة. ويقتضي طلب الإخلاء طبقاً لأحكام البندين (1) و(2) أعلاه ما يلي:
1 ـ إخطار المستأجر بالإخلاء خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر سابقة على التاريخ المحدد لإنهاء عقد الإيجار.
2 ـ أن يشرع في عملية الهدم أو الصيانة الشاملة خلال الأجل المحدد من قبل البلدية أو الجهة المختصة.
3 ـ أن يشغل المؤجر أو أحد أولاده البالغين خلال شهرين العين المؤجرة فعليا بعد تخليتها من المستأجر ولمدة سنة ـ على الأقل ـ بدون انقطاع.
4 ـ وإذا أخلى المستأجر العين المؤجرة طبقًا للبندين (أ)و(ب) من هذه المادة فلا يجوز للمؤجر أو غيره إعادة تأجيرها خلال الفترات المشار إليها وقبل تنفيذ سبب الإخلاء. وإذا خالف المؤجر ذلك يحق للمستأجر أن يطلب من اللجنة إعادته إلى العين المؤجرة التي أخلاها مع حفظ حقه في المطالبة بالعطل والضرر أمام المحكمة المختصة وفقًا للقواعد العامة.
23. يستمر عقد الإيجار حتى نهاية مدته بعد وفاة المؤجر أو المستأجر ومع ذلك يجوز لورثة المستأجر طلب إنهاء العلاقة الايجارية مع ما يترتب على ذلك من آثار، مع مراعاة المواعيد المنصوص عليها في المادة السابقة 24. لا يجوز للمؤجر بنفسه أو بواسطة غيره القيام بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لإخلاء العين المؤجرة أو حرمانه من التمتع الكامل بتوابعها وخدماتها خلافًا لأحكام القانون وعلى سبيل المثال لا الحصر ) قطع الكهرباء والماء والتكييف والنظافة والصيانة أو تعطيل أي خدمات أخرى تؤدي إلى إنقاص المنفعة بالعين المؤجرة.
تنشأ لجنة أو أكثر تسمى لجنة فض المنازعات الايجارية تشكل برئاسة قاضٍ يندبه وزير العدل وعضوية اثنين من ذوي الخبرة والاختصاص في أي من المجالات الهندسية أو المحاسبية أو رجال الأعمال أو الاقتصاد أو الإدارة ويصدر بتسمية العضوين قرار من المجلس. تختص اللجنة بالفصل على وجه الاستعجال في جميع المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر وكذلك المسائل الأولية والطلبات العارضة على الدعوى الأصلية.
كما تختص بالفصل في كل طلب يرتبط بهذه الدعوى ويقتضي حسن سير العدالة أن ينظر معها وكذلك تختص بالأمر بالإجراءات المستعجلة والتحفظية المعروضة عليها. ويشمل ذلك النظر والفصل في الإجراءات الوقتية والمستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي العقد وفقًا لأحكام القانون وهذه اللائحة. تقرر اللجان ربط دعوى المنازعة الايجارية المتقابلة إذا ثبت لها من إدعاء المدعي بالتقابل أو الدفاع المبدى من المدعى عليه بالتقابل أن الدعوى المتقابلة قصد بها مد أجل الدعوى الأصلية أوالدعوى التنفيذية في نفس الموضوع وتعطيل إجراءات الدعوى وتنفيذها.
تكون أحكام اللجنة في الدعاوى التي لا تجاوز قيمتها مئة ألف درهم نهائية، ويجوز للمجلس تعديل هذه القيمة بقرار منه. تكون أحكام اللجنة فيما جاوز ذلك قابلة للاستئناف أمام لجنة الاستئناف ويجوز استثناءً الطعن بالاستئناف في الأحكام الصادرة في الدعاوى التي تقل قيمتها عن المبلغ المشار إليه في الحالات الآتية:
1. إذا صدر الحكم بالمخالفة لقواعد الاختصاص كأن تقضي اللجنة بالفصل في الدعاوى والطلبات عن الاختصاص النوعي للجان.
2. إذا قضى الحكم بشيء لم يطلبه الخصوم أو بأكثر مما طلبوه أو اغفل بعض الطلبات.
3. إذا صدر الحكم على شخص طبيعي أو اعتباري لم يكن ممثلا تمثيلا صحيحًاً في الدعوى أو هناك بطلان في الإعلان.
4. إذا كان الحكم قد بني على أوراق عليها إقراراً بتزويرها أو قضي بتزويرها أو بني على شهادة شاهد قضى بعد صدوره بأنها شهادة زور.
5. إذا قدم أحد طرفي العقد مستندًا لم يعرض على اللجنة وكان من شأنه تغيير وجه النظر في الدعوى. تنشأ لجنة أو أكثر تسمى لجان الاستئناف وتشكل من ثلاثة قضاة يصدر بتسميتهم قرار من وزير العدل وتختص بالنظر والفصل في طلبات الاستئناف من الأحكام التي تصدرها اللجان وذلك بمراعاة المادة (23) والمادة (24) من القانون.
أحكام وقرارات لجنة الاستئناف نهائية غير قابلة للطعن بأي من طرق الطعن، ولا يترتب على الاستئناف الاستثنائي المشار إليه في المادة (24) من القانون والمادة (27) من هذه اللائحة للحكم أو القرار وقف تنفيذه ما لم تقرر لجنة الاستئناف غير ذلك وفقًا للشروط التي تراها. يناط بالرئيس في اللجان إدارتها وتوجيه العمل فيها والإشراف عليها والعمل على تحقيق أهدافها واختصاصاتها.
مدة العضوية في اللجان سنتان ميلاديتان يجوز تجديدهما بقرار من المجلس. لا يجوز لأي عضو من أعضاء اللجان أن يحضر اللجنة أو يشارك في أعمالها عند بحث أي موضوع إذا كان طرفًا فيه أوله مصلحة مباشرة أو غير مباشرة أو إذا كان قريبًا لأحد الأطراف بالنسب أو المصاهرة أو وكيلا لأحد طرفي العقد في أعماله الخاصة أو ممثلا قانونيا له أو وصيًا أو قيمًا عليه. وفي جميع الأحوال يتعين على العضو أن يصرح عن أي من هذه الحالات حال وجودها.
ويكون للجان فض المنازعات الايجارية ولجان الاستئنافات جمعية عمومية تؤلف من جميع رؤساء اللجان ويرأسها أقدم القضاة أو بالاتفاق فيما بينهم وتختص الجمعية العمومية بما يلي:
1 ـ إبداء الرأي للمجلس فيما يخص ترتيب وتشكيل اللجان وطريقة توزيع الأعمال فيما بينهم.
2 ـ سائر الأعمال المتعلقة بنظام العمل في اللجان وأمورها الداخلية والاختصاصات الأخرى بما يحقق سرعة الفصل دون التقيد بالشكليات.
3 ـ مراعاة توحيد أحكام وقرارات اللجان وإزالة التنافر والتناقض فيها.
4 ـ أية أعمال توكل إليها بقرار من المجلس. اللغة العربية هي اللغة المعتمدة أمام اللجان على أنه يجوز قبول أي مستندات بلغة أجنبية شريطة إرفاق ترجمة قانونية لها وكذلك يجوز سماع شهادة شهود بغير اللغة العربية عن طريق مترجم محلف.
لا يجوز لأي عضو من أعضاء اللجان أن يحضر اللجنة أو يشارك في أعمالها عند بحث أي موضوع إذا كان طرفًا فيه أو له مصلحة مباشرة أو غير مباشرة أو إذا كان قريبًا لأحد الأطراف بالنسب أو المصاهرة أو وكيلا لأحد طرفي العقد في أعماله الخاصة أو ممثلا قانونيا له أو وصيًا أو قيمًا عليه. وفي جميع الأحوال يتعين على العضو أن يصرح عن أي من هذه الحالات حال وجودها. يشكل قلم كتاب للجان بإشراف رئيس وعدد كاف من الأعضاء يتولى الاختصاصات التالية :
1 ـ استلام طلبات ذوي الشأن وقيدها.
2 ـ إخطار المدعى عليه بموضوع الطلب وكافة المستندات المقدمة فيه.
3 ـ إخطار أطراف النزاع بميعاد الجلسة المحددة لنظر النزاع.
4 ـ إعداد السجلات اللازمة لقيد الطلبات والدعاوى والأحكام.
5 ـ تسجيل محاضر جلسات اللجان.
37. يقوم قلم الكتاب بعد التثبيت من استيفاء الرسوم المقررة بإخطار المدعى عليه بالطلب ومرفقاته وتاريخ الجلسة المحددة لنظره وذلك خلال مدة لا تزيد على سبعة أيام من تاريخ قيد الطلب وذلك بكتاب مسجل مصحوب بعلم الوصول أو بأية طريقة من طرق الإخطار المحددة بالقانون، ويجوز أن يتولى تنفيذ إجراء الإخطارات إحدى شركات البريد السريع العاملة في الإمارة والتي يعتمدها المجلس بناءً على عرض هيئة المجالس البلدية.
ينشأ قلم للتنفيذ يسمى قلم التنفيذ يعمل تحت رئاسة وإشراف قاضي التنفيذ على أن يلحق بالقلم عدد كاف من الموظفين والمهنيين ومندوبي الإعلان والتنفيذ، كما يندب للقلم رجل شرطة أو أكثر للمعاونة في تنفيذ القرارات التنفيذية حسب مقتضى الحال. يختص قلم التنفيذ بمتابعة وتنفيذ الأحكام والقرارات التنفيذية من خلال تلقي طلبات ذوي الشأن وإعداد اللائحة التنفيذية وإعلان المنفذ ضده بها خلال المدة المقررة، فإذا لم يمتثل المنفذ ضده بالتنفيذ خلال المدة فيتم التنفيذ ضده جبرا.
يعد قلم التنفيذ سجلا خاصا تقيد فيه طلبات التنفيذ ويجري التنفيذ بناء على طلب ذوي الشأن ويعرض الملف التنفيذي على قاضي التنفيذ بعد سداد الرسم وبعد أخذها الصيغة التنفيذية التالية على السلطة المختصة أن تبادر إلى تنفيذ هذا السند وإجراء مقتضاه وعليها أن يتعين على تنفيذه ولو جبرًا متى طلب منها ذلك.
يتقدم ذوو الشأن بطلباتهم إلى قلم الكتاب المختص ويجب أن يتضمن الطلب البيانات المتعلقة باسم الطالب والطرف الآخر في النزاع وصفة كل منهما وموطنه وآخر عنوان له، وموضوع الطلب وأسانيده ويرفق به حافظة مستندات تضم عقد الإيجار أو صورة منه وأية مستندات أخرى ذات علاقة وعلى قلم الكتاب عدم قبول الطلب إذا لم يكن مستوفيًا هذه البيانات.
يقوم قلم الكتاب بقيد الطلب في سجل خاص يعد لهذا الغرض يثبت فيه ملخصه ورقمه وتاريخ تقديمه، ثم يقوم أمين سر الجلسة بعرض الطلب ومرفقاته على رئيس اللجنة لتحديد ميعاد لنظر النزاع وإثبات ذلك في السجل المشار إليه. يقوم رئيس القلم بتوزيع القضايا فور تسجيلها على اللجان وفقًا للأرقام المخصصة لكل لجنة وتحدد الجمعية العمومية للجان الأرقام المخصصة لكل لجنة. لا يجوز للجان تأجيل نظر الدعوى أكثر من مرة لسبب واحد يرجع لأحد الخصوم إلا لعذر مقبول على ألا تجاوز فترة التأجيل أسبوعًا واحدا.
ويجرى تنفيذ الأحكام النهائية الصادرة من اللجان تحت إشراف قاض للتنفيذ يندبه وزير العدل ويعاونه عدد كاف من مندوبي التنفيذ وذلك بناء على طلب ذوي الشأن وله سلطة الفصل في جميع منازعات التنفيذ وإصدار القرارات والأوامر المتعلقة بذلك ويكون قراره بشأنها نهائياً. تتبع أمام قاضي التنفيذ إجراءات التنفيذ المنصوص عليها في هذه اللائحة. أحكام اللجان النهائية تنفذ عن طريق قاضي للتنفيذ يعاونه عدد كاف من مندوبي التنفيذ وذلك بناءً على طلب ذوي الشأن وهي:
الأحكام الصادرة عن لجان الاستئناف. الأحكام النهائية بفوات مواعيد الطعن عليها. محاضر الصلح التي تصدر عن اللجان والمنهية للخصومة والتي تلحق بمحضر الجلسة ويكون لها قوة السند التنفيذي. إذا وقعت مقاومة أو تعد على مندوب التنفيذ أو أعوانه وترتب على ذلك تعطيل التنفيذ وجب على قاضي التنفيذ أن يتخذ الوسائل التحفظية وان يطلب معونة القوة العامة. توقف الإجراءات التنفيذية في الدعوى التي تجاوز قيمتها مائة ألف إذا تبين وجود استئناف مثبت بشهادة صادرة من لجنة الاستئناف في الحكم الصادر فيها. على اللجان مراعاة المبادئ الأساسية للتقاضي وعليها ما يلي:
1 ـ تمكين كل طرف من أطراف النزاع من الإطلاع على الأوراق والمستندات التي يقدمها الطرف الآخر.
2 ـ معاملة الأطراف على قدم المساواة.
3 ـ تعقد اللجنة جلساتها علنية إلا إذا ارتأت غير ذلك.
50 ـ1ـ تنظر اللجنة النزاع دون التقيد بالإجراءات والمواعيد المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية الاتحادي وتراعي اللجنة الضمانات والمبادئ الأساسية للتقاضي ولا يكون انعقادها صحيحاً إلا بحضور جميع أعضائها وللجنة أن تستعين بمن تراه من أهل الخبرة.
2. إذا لم يكتمل نصاب اللجنة لأي سبب كان على أمين سر الجلسة رفع الأمر إلى رئيس اللجنة.
51 ـ يجوز للجنة في أي مرحلة من مراحل نظر النزاع أن تدعو الأطراف إلى التصالح وإجراء تسوية ودية فإذا استجابوا لذلك توقف الإجراءات أمام اللجنة باتفاقهم، وإذا توصلوا إلى تسوية تصدر اللجنة حكماً بنتيجة التسوية التي اتفقوا عليها ويكون هذا الحكم نهائياً غير قابل للطعن فيه بأي طريق من طرق الطعن.
52 ـ تطبق أحكام الزمان المسقط للدعوى الواردة في المادة (473) وما بعدها من القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985م بإصدار قانون المعاملات المدنية وتعديلاته فيما يتعلق بالأحكام الصادرة من اللجان. 53.
1 ـ إذا ارتابت اللجنة أثناء نظرها للدعوى في صحة القيمة فتقدر اللجنة قيمة الدعوى التي تراها مناسبة لظروف الحال.
2 ـ إذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد أو إبطاله أو فسخه تقدر قيمتها بقيمة المتعاقد عليه، وتقدر بقيمة أكبر البدلين في عقود البدل.
3 ـ إذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد مستمر أو إبطاله أو فسخه كان التقدير باعتبار مجموع المقابل النقدي عن مدة العقد كلها، فإذا كان العقد المذكور قد نفذ في جزء منه قدرت دعوى فسخه باعتبار المدة الباقية.
4 ـ تقدر دعوى إخلاء العين المؤجرة بقيمة بدل الإيجار السنوي.
5 ـ إذا تضمنت الدعوى طلبات ناشئة عن سبب قانوني واحد كان التقدير باعتبار قيمتها جملة، فإذا كانت ناشئة عن أسباب قانونية مختلفة كان تقديرا باعتبار قيمة كل منها على حدة.
54. تعتبر الأحكام والقرارات الصادرة عن اللجان ومحاضر الصلح التي تصدق عليها والأوراق الأخرى التي يعطيها القانون هذه الصفة سندات تنفيذية لأغراض التنفيذ الجبري. تقوم اللجنة بفحص الطلب والمستندات ومذكرات الدفاع المقدمة من الأطراف ولها السلطة التقديرية في سماع أقوالهم في مواجهة بعضهم البعض وبطلب مستندات.
إضافية وسماع من ترى ضرورة سماع شهادتهم إذا كانت الدعوى أو الطلب جاهزة للفصل فيه فلها أن تفصل فيه بعد التدقيق في الطلب والمستندات والمذكرات دون الحاجة إلى الاستماع إلى أي بينة أخرى. يجوز لكل طرف من أطراف النزاع الحضور أمام اللجنة بشخصه أو بوكيل مفوض بالحضور أمامها وللجنة أن تتحقق من صفة الخصوم أو من ينوب عنهم.
إذا لم يحضر المدعى أو وكيله الجلسة المحددة لنظر النزاع جاز للجنة أن تقرر شطب الطلب أو الاستمرار في نظره إذا كان جاهزاً للفصل فيه. إذا لم يحضر المدعى عليه أو وكيله الجلسة المحددة لنظر النزاع رغم إخطاره بالميعاد جاز للجنة الاستمرار في نظر النزاع في غيبته والفصل فيه ان كان جاهزاً.
يجوز للمدعي تجديد الدعوى من الشطب خلال شهر يبدأ من تاريخ اليوم التالي للشطب وذلك بطلب يقدم لقلم الكتاب طبقا للإجراءات المتبعة في رفع الدعوى ودفع الرسم المستحق. لا يجوز تجديد الدعوى المشطوبة أكثر من مرتين، وإلا اعتبرت الدعوى كأن لم تكن.
إذا حضر المدعي والمدعى عليه أمام اللجنة من تلقاء نفسيهما وعرضا نزاعهما عليها فللجنة أن تسمع الدعوى في الحال وتفصل فيها إن أمكن وإلا حددت لها جلسة أخرى وعلى قلم الكتاب أن يستوفي إجراءات قيدها وتتم إجراءات التقاضي في محضر الجلسة مباشرة.
تصدر اللجنة أحكامها مع إشارة موجزة تثبت بمحضر جلسة النطق بالحكم وذلك في ميعاد لا يجاوز (60) يوماً من تاريخ تقديم الطلب إلى اللجنة. ويجوز لها لأسباب جدية تقتضيها طبيعة النزاع تمديد الميعاد المذكور لمدة إضافية على ألا تجاوز في مجموعها ثلاثة أشهر من تاريخ قيد الطلب. تصدر الأحكام بالأغلبية ويجب توقيعها من أعضاء اللجنة وأن يتضمن الحكم ما يلي:
1 ـ اللجنة التي أصدرته وتاريخ إصداره ومكانه وأسماء الأعضاء.
2 ـ أسماء أطراف النزاع وصفاتهم.
3 ـ ملخص لموضوع النزاع.
4 ـ طلبات ودفوع أطراف النزاع.
5 ـ أسباب الحكم ومنطوقة.
6 ـ مصروفات الدعوى والخصم الذي يتحملها أو نسبة توزيعها بين الخصوم.
61. للجنة أن تقوم بتصحيح ما وقع في أحكامها من أخطاء مادية أو حسابية سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب من صاحب الشأن على أن يتم هذا التصحيح في نسخة الحكم الأصلية ويوقع عليه من رئيس اللجنة ويجوز لأطراف النزاع الطلب لدى اللجنة تفسير ما قد يقع في الحكم من غموض ويعتبر التفسير مكملاً للحكم. على أمانة سر اللجنة الاستئنافية المرفوع إليها الاستئناف اتخاذ الإجراءات الآتية:
1 ـ ضم ملف الدعوى الابتدائية خلال ثلاثة أيام من تاريخ تقديم طلب الاستئناف.
2 ـ عرض الملف الدعوى الابتدائية وطلب الاستئناف على رئيس قلم الكتاب لتحديد ميعاد لنظر الاستئناف.
3 ـ يجب أن يكون طلب الاستئناف مسببا.
4 ـ إخطار المستأنف ضده بصورة من طلب الاستئناف وأسبابه وذلك قبل الجلسة المحددة لنظره بوقت كاف. يكون ميعاد الاستئناف في المسائل المستعجلة والإجراءات الوقتية والقرارات الصادرة بشأنها من اللجان خمسة أيام. إذا رأت اللجنة الاستمرار في نظر الاستئناف تسري عليه القواعد والإجراءات.