اعتمد صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي القانون رقم 8 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي. يتضمن القانون العديد من المواد التي تضع ضوابط للسوق العقاري في دبي وتنظم عمليات البناء وبيع الوحدات السكنية بما يضمن حقوق المشترين.
كما حظر القانون على المطورين العقاريين المصرح لهم بمزاولة نشاط شراء وبيع العقارات الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية أو المشاركة في المعارض إلا بعد الحصول على تصريح خطي من دائرة الأراضي والأملاك في الإمارة . كما تضمن النص بعض العقوبات على المطورين العقاريين حال عدم التزامهم بالتشريعات المنصوص عليها في القانون.
كما اعتمد سموه القانون رقم 11 لسنة 2007 بإنشاء مدينة دبي للملاحة تضمن النص إنشاء سلطة تسمى سلطة مدينة دبي للملاحة تلحق بمؤسسة الموانئ والجمارك والمنطقة الحرة. وتهدف السلطة الجديدة إلى تعزيز مكانة الإمارة وجعلها مركزا في عدد من القطاعات البحرية على أن تتولى السلطة وضع الأنظمة واللوائح اللازمة لتنفيذ أحكام القانون. وتضمنت مواد القانون النص على الموارد المالية للسلطة والتي تتمثل في الدعم المقرر لها في الميزانية العامة والرسوم وبدل الخدمات التي تقدمها والمنح والهبات التي تتلقاها السلطة ويقبلها الرئيس. وفيما يلي نص القانونين:
قانون رقم (8) لسنة 2007
بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي
نحن محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
بعد الاطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 في شأن المعاملات المدنية وتعديلاته.
وعلى القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي.
وعلى النظام رقم (3) لسنة 2006 بشأن تحديد مناطق تملك غير المواطنين للعقارات في إمارة دبي.
نصدر القانون الآتي:
الفصل الأول
التعريفات والأحكام العامة
المادة (1)
يسمى هذا القانون «قانون حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي رقم (8) لسنة 2007».
التعريفات
المادة (2)
يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة إزاء كل منها ما لم يقض السياق بخلاف ذلك:
الإمارة: إمارة دبي.
الدائرة: دائرة الأراضي والأملاك.
الرئيس: رئيس الدائرة.
المدير العام: مدير عام الدائرة.
السجل: السجل المعد بالدائرة لقيد المطورين.
حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمشروع العقاري الذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة أو من الممولين للمشروع.
المطور: الشخص الطبيعي أو المعنوي المرخص له بمزاولة نشاط شراء وبيع العقارات بغرض تطويرها ويشمل المطور الرئيسي أو الفرعي.
أمين الحساب: المؤسسة المالية أو المصرفية المعتمد من الدائرة لإدارة حساب الضمان.
الجهات المختصة: الجهات الحكومية المختصة بترخيص المطورين.
التطوير العقاري: مشاريع تشييد البنايات المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية أو التجارية.
العقار: كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله دون تلف أو تغير هيئته.
الوحدة: الجزء المفرز من العقار الذي يقوم المطور ببيعه للغير.
المادة (3)
تسري أحكام هذا القانون على المطور الذي يقوم ببيع وحدات على الخارطة في مشاريع التطوير العقاري بالإمارة واستلام دفعات من المشترين أو الممولين مقابل ذلك.
المادة (4)
يعد بالدائرة سجل خاص يسمى «سجل المطورين العقاريين» تقيد فيه أسماء المطورين المرخص لهم بمزاولة نشاط التطوير العقاري بالإمارة، ولا يجوز لأي مطور مزاولة ذلك النشاط ما لم يكن مقيداً في ذلك السجل ومرخصاً من الجهات المختصة وفق الشروط تصدرها بهذا الشأن.
المادة (5)
لا يجوز للمطور الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية، أو المشاركة في المعارض المحلية أو الخارجية للترويج لبيع وحدات أو عقارات على الخارطة، إلا بعد الحصول على تصريح خطي من الدائرة، ويصدر المدير العام القرارات اللازمة لتنظيم شروط الإعلان في وسائل الإعلام والمشاركة بالمعارض.
الفصل الثاني
إنشاء حساب الضمان
المادة (6)
يجب على المطور الراغب في بيع وحدات على الخارطة تقديم طلب إلى الدائرة لفتح حساب الضمان يكون مرفقاً بالمستندات الآتية:
1 ـ شهادة عضوية بغرفة تجارة وصناعة دبي.
2 ـ الرخصة التجارية.
3 ـ شهادة ملكية الأرض المراد تطويرها.
4 ـ نسخة من العقد المبرم بين المطور الرئيسي والمطور الفرعي.
5 ـ التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية المبدئية المعتمدة من الجهات المختصة والمطور الرئيسي.
6 ـ بيان مالي بتقدير تكاليف وإيرادات المشروع مصدقا من مدقق حسابات قانوني معتمد.
7 ـ تعهد من المطور الفرعي ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع بعد حصوله على موافقة المطور الرئيسي بالبيع على الخارطة أو تعهد من المطور الرئيسي في حالة عدم وجود مطور فرعي.
8 ـ نموذج عقد البيع بين المطور والمشتري.
المادة (7)
ينشأ حساب الضمان بموجب اتفاقية خطية بين المطور وأمين الحساب يتم بموجبها إيداع المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة او من الممولين وذلك في حساب خاص يفتح لدى أمين الحساب باسم المشروع العقاري.
وتحدد الاتفاقية شروط إدارة الحساب وحقوق والتزامات الأطراف المتعاقدة وتودع نسخة من هذه الاتفاقية لدى الدائرة.
المادة (8)
يجوز للدائرة التأشير في سجل الأرض المملوكة للمطور الرئيسي باتفاقية الشراء المبرمة بينه وبين المطور الفرعي والمتعلقة بتلك الارض أو بأي جزء منها كما يجوز لمشتري الوحدات على الخارطة تقديم طلب الى الدائرة للتأشير في سجل الارض المراد اقامة المشروع عليها باتفاقية الشراء المبرمة مع المطور الفرعي.
الفصل الثالث
إدارة حساب الضمان
المادة (9)
1 ـ يفتح حساب الضمان باسم المشروع ويكون مخصصا حصريا لأغراض انشاء المشروع العقاري ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لصالح دائني المطور.
2 ـ إذا تعددت المشروعات التي ينفذها المطور يجب فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع على حدة.
المادة (10)
1 ـ تعد الدائرة سجلا خاصا يسمى «سجل امناء الحساب» تقيد فيه اسماء أمناء الحسابات.
2 ـ يشترط في أمين الحساب أن يكون من ذوي الكفاءة لإدارة حساب الضمان.
المادة (11)
1 ـ فيجب على امين الحساب تزويد الدائرة بكشوفات دورية بايرادات ومدفوعات حساب الضمان كما يجوز للدائرة ان تطلب في اي وقت من امين الحساب تزويدها بالمعلومات او البيانات التي ترى ضرورة الاطلاع عليها في جميع الاحوال يجوز للدائرة الاستعانة بمن تراه مناسبا للتدقيق في تلك الكشوف والبيانات.
2 ـ اذا ثبت للدائرة قيام امين الحساب بارتكاب اية مخالفة لأحكام هذا القانون او لوائحه التنفيذية فعليها اخطاره خطيا بذلك ومنحه مهلة لإزالة هذه المخالفة.
المادة (12)
يجوز للمودعين او من ينوب عنهم الاطلاع على السجلات المحاسبية الخاصة بهم وطلب تزويدهم بنسخ منها كما يجوز لممثلي الجهات الرسمية الاطلاع على تلك السجلات والحصول على نسخ منها.
المادة (13)
اذا قام المطور برهن المشروع للحصول على قرض من مؤسسات او شركات التمويل فيجب على هذه المؤسسات والشركات ان تودع مبلغ القرض في حساب الضمان وذلك للتصرف فيه وفقا لاحكام هذا القانون.
المادة (14)
يجب على أمين الحساب الاحتفاظ بنسبة 5% من القيمة الكلية لحساب الضمان بعد حصول المطور على شهادة الانجاز ولا تصرف المبالغ المحتفظ بها الى المطور الا بعد انقضاء سنة من تاريخ تسجيل الوحدات باسماء المشترين.
المادة (15)
في حالة قيام اية ظروف طارئة يترتب عليها عدم اكمال المشروع العقاري يجب على امين حساب ذلك المشروع بعد التشاور مع الدائرة اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين بما يضمن اكمال المشروع العقاري او اعادة المبالغ المدفوعة من قبل هؤلاء المودعين.
الفصل الرابع
الجزاءات
المادة (16)
مع عدم الاخلال باية عقوبات منصوص عليها في اي تشريع آخر يعاقب بالحبس وبغرامة لا تقل عن 100 الف درهم او بإحدى هاتين العقوبتين:
1 ـ كل من زاول نشاط التطوير العقاري بالإمارة بدون ترخيص.
2 ـ كل من قدم الى السلطات المختصة مستندات او بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري.
3 ـ كل من عرض للبيع وحدات في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك.
4 ـ كل من اختلس او استعمل بدون وجه حق او بدد دفعات مالية سلمت له لأغراض اقامة المشروعات العقارية.
5 ـ كل مدقق حسابات تعمد وضع تقرير كاذب عن نتيجة مراجعته للمركز المالي للمطور او اخفى عمدا وقائع جوهرية في تقريره.
6 ـ كل استشاري صادق على مستندات كاذبة تخص المشروع العقاري مع علمه بذلك.
7 ـ كل مطور تعامل مع وسيط دون ان يكون مسجلا في سجل الوسطاء العقاريين لدى الدائرة وفقا لأحكام اللائحة رقم 85 لسنة 2006 بشأن سجل الوسطاء العقاريين بإمارة دبي.
المادة (17)
يشطب قيد المطور من السجل في أي من الحالات التالية:
1 ـ إذا أشهر إفلاسه.
2 ـ إذا لم يباشر الأعمال الإنشائية بعد انقضاء ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع على خارطة دون عذر مقبول.
3 ـ إذا ألغي الترخيص الممنوح له من جهات الترخيص.
4 ـ إذا ارتكب أياً من المخالفات ذوات الأرقام (2) و(3) و(4) و(5) من المادة (16) من هذا القانون.
5 ـ إذا ارتكب أية مخالفة للقوانين واللوائح المنظمة لنشاط التطوير العقاري بالإمارة.
الفصل الخامس
أحكام ختامية
المادة (18)
على المطورين القائمين وقت العمل بأحكام هذا القانون توفيق أوضاعهم بما يتفق وأحكامه خلال ستة أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية، ويجوز للدائرة تمديد هذه المدة لأية مدة أخرى تراها مناسبة.
المادة (19)
للدائرة أن تتقاضى رسوماً مقابل الخدمات المقدمة بموجب هذا القانون.
المادة (20)
يلغى أي نص في أي قانون أو لوائح إلى المدى الذي تتعارض فيه وأحكام هذا القانون.
المادة (21)
يصدر الرئيس القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.
المادة (22)
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من تاريخ نشره.
محمد بن راشد آل مكتوم
حاكم دبي
صدر في دبي بتاريخ 6 مايو 2007م
الموافق 19 ربيع الثاني 1428ه
قانون رقم (11) لسنة 2007
بإنشاء مدينة دبي الملاحية
نحن محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
بعد الاطلاع على القانون التجاري البحري الاتحادي رقم (9) لسنة 1982 وعلى القانون رقم (1) لسنة 1992 بتأسيس دائرة التنمية الاقتصادية وتعديلاته، وعلى القانون رقم (1) لسنة 2001 بإنشاء مؤسسة الموانئ والجمارك والمنطقة الحرة، وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 بشأن تمويل المشاريع الخاصة بمؤسسة الموانئ والجمارك والمنطقة الحرة، وعلى المرسوم رقم (5) لسنة 2006 بتعيين رئيس مؤسسة الموانئ والجمارك والمنطقة الحرة، وعلى قانون إدارة وتنسيق الأموال العامة لحكومة دبي رقم 18 لسنة 2006.
نصدر القانون الآتي:
المادة (1)
يسمى هذا القانون «قانون إنشاء مدينة دبي الملاحية رقم (11) لسنة 2007».
المادة (2)
يكون للكلمات التالية حيثما وردت في هذا القانون، المعاني المبينة قرين كل منها ما لم يدل السياق على خلاف ذلك:
الإمارة: إمارة دبي.
الحاكم: صاحب السمو حاكم دبي.
المدينة: مدينة دبي الملاحية.
السلطة: سلطة المدينة.
الرئيس: رئيس السلطة.
المادة (3)
1 ـ تنشأ بموجب هذا القانون مدينة تسمى «مدينة دبي الملاحية» المبينة حدودها بموجب الخريطة الملحقة بهذا القانون.
2 ـ تنشأ لإدارة المدينة سلطة تسمى «سلطة مدينة دبي الملاحية» تتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي والإداري، ولها أن تتملك الأموال المنقولة وغير المنقولة، وأن تقوم بجميع التصرفات القانونية اللازمة لتحقيق أهدافها، وتلحق بمؤسسة الموانئ والجمارك والمنطقة الحرة.
المادة (4)
تهدف السلطة إلى تعزيز مكانة الإمارة وجعلها مركزاً في القطاعات البحرية التالية، دونما حصر:
1 ـ الخدمات الملاحية.
2 ـ الإدارة الملاحية.
3 ـ تسجيل السفن واليخوت.
4 ـ تملك وتأجير السفن واليخوت.
5 ـ الأبحاث الملاحية والتعليمية.
6 ـ تصميم وتصنيع السفن واليخوت.
7 ـ تنظيم النقل البحري.
8 ـ المعارض والمؤتمرات والتدريب وورش العمل البحرية.
9 ـ السياحة البحرية.
10 ـ التحكيم المتخصص في الشؤون البحرية.
المادة (5)
تتولى السلطة في سبيل تحقيق أهدافها الصلاحيات التالية:
1 ـ وضع الأنظمة واللوائح اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون بما في ذلك تسجيل السفن واليخوت، والمرور والملاحة البحرية ضمن حدود المدينة.
2 ـ إصدار التراخيص للأفراد والشركات والمؤسسات ومكاتب الاستشارات المرتبطة بالنشاط الملاحي للراغبين في ممارسة مختلف أنواع الأنشطة الملاحية وتلك ذات الصلة بها.
3 ـ تزويد الشركات والمؤسسات والأفراد بالإداريين والفنيين والحرفيين والعمال وفق شروط يتفق عليها بين السلطة والجهة الطالبة.
4 ـ استيفاء الرسوم لقاء الخدمات التي تقدمها السلطة.
5 ـ تملك الأراضي والمنشآت وبيعها أو تأجيرها أو رهنها أو التصرف بها بجميع أنواع التصرفات.
6 ـ إنشاء وإدارة البنى التحتية والأبنية للأراضي التابعة للسلطة.
7 ـ المساهمة والمشاركة مع الغير في تأسيس الشركات داخل المدينة وخارجها.
8 ـ التعاون مع المؤسسات والهيئات الملاحية المحلية والدولية.
9 ـ استثمار أموال السلطة وتوظيفها في المجالات التجارية أو المالية أو الخدمية.
المادة (6)
تتولى السلطة ترخيص مختلف أنواع الأنشطة الملاحية أو تلك ذات الصلة بها ومن بينها الأنشطة التالية:
1 ـ امتلاك السفن واليخوت.
2 ـ تشغيل السفن وعملياتها.
3 ـ إدارة السفن.
4 ـ الوكالات الملاحية.
5 ـ التأجير والسمسرة على السفن والشحن.
6 ـ تحميل وتفريغ البضائع.
7 ـ هيئات التصنيف الملاحية.
8 ـ المساحين والمفتشين الملاحيين.
9 ـ التأمين البحري.
10 ـ التمويل البحري.
11 ـ الهيئات المعنية بتنظيم الملاحة البحرية.
12 ـ السياحة البحرية وصناعة الترفيهة والرحلات البحرية.
13 ـ مركبات المسح الزلزالي والحفر والتزويد البحرية.
14 ـ الصيد البحري ومزارع الكائنات البحرية.
15 ـ بناء السفن واليخوت وإصلاحها.
16 ـ التخزين.
17 ـ المعدات البحرية.
18 ـ نظم المعلومات البحرية.
19 ـ الاستكشافات والمسح والتصوير البحري.
20 ـ التعليم والتدريب والأبحاث البحرية.
21 ـ المؤتمرات وورش العمل البحرية.
22 ـ أية أنشطة أخرى ذات علاقة بعمل المدينة يوافق عليها الرئيس.
المادة (7)
تتكون إدارة السلطة من الرئيس والمدير التنفيذي والجهاز التنفيذي.
المادة (8)
1 ـ يكون رئيس مؤسسة الموانئ والجمارك والمنطقة الحرة رئيساً للسلطة.
2 ـ يعين المدير التنفيذي للسلطة وتحدد اختصاصاته بقرار من الرئيس.
المادة (9)
يتم فرض عقوبات مدنية على كل من يخالف أياً من أحكام هذا القانون والانظمة الصادرة بموجبه أو أياً من بنود الترخيص الصادر عن السلطة، وذلك بموجب نظام خاص يصدره الرئيس.
المادة (10)
يصدر الرئيس جميع اللوائح والأنظمة والقرارات اللازمة لتشغيل وإدارة المدينة.
المادة (11)
يجوز للسلطة أن تعهد إلى أي شخص معنوي أو أكثر، ويشار إليه بـ «المشغل» أو «المشغلين»، لإدارة وتشغيل كل أو بعض العمليات التي تتم في الأراضي التابعة لها. بما في ذلك تنمية واستثمار اموال السلطة. وللسلطة ابرام العقود لغرض التنازل عن أو نقل ملكية أو رهن أو التصرف بكافة أنواع التصرفات بأصول السلطة. وفقاً للأغراض والشروط التي تراها مناسبة، ويخول الرئيس بتوقيع جميع المستندات والعقود اللازمة مع المشغل أو المشغلين، ولا تكون السلطة مسؤولة عن أي ديون أو التزامات تطلب من المشغل أو المشغلين أو أي طرف آخر.
المادة (12)
لا تخضع السلطة ضمن حدودها أو الشركات أو الأفراد العاملون في الأراضي التابعة لها، فيما يتعلق بعملياتهم فيها، للقوانين والأنظمة المحلية المتعلقة ببلدية دبي ودائرة التنمية الاقتصادية ولجنة الإيجارات ودائرة السياحة والتسويق التجاري وهيئة الطرق والمواصلات أو للسلطات أو الصلاحيات الداخلة ضمن اختصاص أي منهم.
المادة (13)
لا يجوز لأية جهة ممارسة نشاطها في المدينة، إلا بعد الحصول على الترخيص اللازم من السلطة.
المادة (14)
تتكون الموارد المالية للسلطة مما يلي:
1 ـ الدعم المقرر للسلطة في الميزانية العامة للإمارة.
2 ـ الرسوم وبدل الخدمات التي تقدمها السلطة.
3 ـ المنح والهبات التي تتلقاها السلطة ويقبلها الرئيس.
4 ـ أية موارد أخرى يقرها الرئيس.
المادة (15)
يلغى أي نص في أي تشريع آخر، إلى المدى الذي يتعارض فيه وأحكام هذا القانون.
المادة (16)
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به اعتباراً من تاريخ صدوره.
محمد بن راشد آل مكتوم
حاكم دبي
صدر في دبي بتاريخ 3 يونيو 2007م
الموافق 17 جمادى الأولى 1428ه