أصدر صاحب السمو الشيخ الدكتور سلطان بن محمد القاسمى قانونا بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة وفي ما يلي نص القانون رقم «2» لسنة 2007..
الباب الأول «التعريفات» في مادته الأولى في تطبيق أحكام هذا القانون يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها ما لم يقضِ سياق النص بخلاف ذلك.. الإمارة: إمارة الشارقة. الحاكم: حاكم الإمارة. المجلس: المجلس التنفيذي للإمارة. البلدية: البلدية التي تقع العين المؤجرة في دائرة اختصاصها. اللجنة: هي لجنة فض المنازعات الايجارية المشكلة طبقا لأحكام هذا القانون ولجنة الاستئناف المشكلة طبقاً لأحكام هذا القانون.
ونصت المادة على ان المؤجر هو مالك العين المؤجرة أو نائبه أو وكيله المخول قانونا بإبرام عقد الإيجار والمستأجر هو المنتفع بالعين المؤجرة ويشمل ذلك الزوج والزوجة والأبناء والأبوين المقيمين معه أو أي شخص تنتقل له حقوق الانتفاع بصورة قانونية من المستأجر الأصلي.
كما نصت المادة على ان المستأجر من الباطن هو الشخص الذي ينتقل إليه حق الانتفاع بالعين المؤجرة بموجب عقد إيجار من المستأجر الأصلي طبقًا لأحكام هذا القانون شريطة أن يكون مرخصا له بالتأجير من الباطن من الجهة المختصة بالإمارة.
والعين المؤجرة هو العقار محل عقد الإيجار والمعد لانتفاع المستأجر به وطبقاً لأحكام هذا القانون وعقد الإيجار هو العقد المبرم بين المؤجر والمستأجر بقصد استغلال العين المؤجرة لمدة معينة لقاء أجر معلوم طبقا لأحكام هذا القانون.
ويقصد بعقد الإيجار طويل المدة الاستثمار والذي يصدر بتنظيمه قرار من المجلس، وإن بدل الإيجار هي القيمة الايجارية النقدية السنوية المحددة بعقد الإيجار وأية زيادة عليها طبقًا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه.
كما نص القانون على ان الصيانة الضرورية هي الإصلاحات الضرورية اللازمة لاستيفاء المنفعة المقصودة من عقد الإيجار أو اللازمة لحفظ العين المؤجرة من الهلاك والتي يلتزم بها المؤجر ما لم يتفق طرفا العقد على غير ذلك. والصيانة التأجيرية هي الإصلاحات البسيطة التي تنشأ من الاستعمال العادي للعين المؤجرة والتي يقضي العرف بالتزام المستأجر بالقيام بها ما لم يتفق طرفا العقد على غير ذلك.
ونص القانون ان كافة المراسلات بين طرفي عقد الإيجار والتي تتم عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجل أو أي وسيلة من وسائل الإعلان المقررة قانوناً والتي تؤدي الغرض المقصود من الإخطار وكذلك التبليغات التي تصدر عن اللجان المشكلة طبقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه والمسلمة لذوي الشأن طبقا لقواعد إجراءات عملها.
ونص القانون في الباب الثاني: الأحكام العامة في مادته «2» تسري أحكام هذا القانون على العقارات المؤجرة للسكن أو لغرض ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة ويشمل ذلك تأجير الأرض الفضاء الواقعة ضمن الإمارة.
كما نصت المادة الثانية بأنه يستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها والأراضي والعقارات الحكومية الممنوحة لأغراض سكنية ما لم تمَلَّك والمساكن المملوكة للأشخاص أو الشركات والمخصصة بموجب عقود العمل لسكن مستخدميهم أو العاملين لديهم والعقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية والعقود التي تتطلب موافقات خاصة وتؤدي خدمة عامة ويصدر بتسميتها قرار من المجلس.
ونص القانون على ان يصدر بتنظيم العلاقة الايجارية في شأن الحالات المستثناه ورسوم الخدمات المتعلقة بها قرار من المجلس. ونصت المادة الثالثة على انه تحقيقًا لغايات الصالح العام ومن تاريخ العمل بهذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة على النموذج المعد لذلك والصادر به قرار من المجلس وان يلتزم المؤجر بتصديق عقد الإيجار أو أي تجديد لمدته ودفع الرسوم المستحقة في البلدية أو الجهة المختصة ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك ويجب تصديق العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تحريره.
كما نص على انه إذا امتنع الملتزم عن تصديق عقد الإيجار خلال المدة المذكورة على الطرف الآخر أن يطلب من قاضي التنفيذ إلزامه بذلك وفي حالة عدم تصديق عقد الإيجار لدى البلدية أو الجهة المختصة يعاقب الملتزم بتصديق العقد بغرامة تساوي ثلاثة أمثال قيمة التصديق ويمتنع على البلدية أو الدوائر والمؤسسات الحكومية قبول إبراز عقد الإيجار غير المصدق في أي نزاع أو معاملة أو لتقديم خدمة.
ونصت المادة «4» على انه اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون يجب تحرير عقود الإيجارات القائمة وقت العمل بهذا القانون إذا كانت غير محررة ويجب توقيع العقود من المؤجر والمستأجر وتصديقها ولا يعتد بالعقود الموقعة من طرف واحد ويمتنع على البلدية اعتماد أو اتخاذ أي إجراء إذا كان العقد موقعاً من طرف واحد ويجوز إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.
وجاء في المادة «5» تتولى البلدية أخذ البيانات الكاملة للعين المؤجرة وعناوين طرفي عقد الإيجار بشكل كامل ودقيق وعلى طرفي عقد الإيجار أو من يمثلهما قانونا إخطار البلدية بأي تعديل يطرأ على عنوانهما ومقر إقامتهما المختار. وجاء في المادة «6» تعفى الجهات الحكومية الاتحادية والمحلية من سداد رسوم تصديق عقود الإيجار والطلبات المتعلقة بها طبقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه شريطة أن يكون عقد الإيجار مسجلاً باسمها لغرض استغلالها من هذه الجهات.
ونص القانون في الباب الثالث على آثار عقد الإيجار حيث جاء في مادة «7» يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وتوابعها في حالة تصلح لأن تفي بالغرض الذي أعدت له ووفقاً لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين المؤجرة. وجاء في المادة «8» إذا تم تسليم العين المؤجرة وتوابعها للمستأجر في حالة لا تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة أو إذا نقصت هذه المنفعة نقصا كبيرًا جاز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ العقد أو إنقاص بدل الإيجار بقدر ما نقص من المنفعة تبعًا للظروف.
وجاء في المادة «9» على المؤجر أن يتعهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى صالحة للانتفاع وأن يقوم أثناء مدة الإيجار بجميع أعمال الصيانة الضرورية دون الصيانة التأجيرية ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. وجاء في المادة «10» يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه بالعقد وبحسب الغرض الذي أعدت له أو ما جرى عليه العرف السائد.
وتنص المادة «11» انه لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرًا بدون إذن كتابي من المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر بها أو بسلامة المبنى فإذا أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة متجاوزًا في ذلك حدود الالتزام الوارد في الفقرة السابقة كان للمؤجر الحق في إلزامه بإعادة الحال إلى ما كان عليه وبالتعويض إن كان له مقتضى وإذا أقام المستأجر في العين المؤجرة غراسا أو تحسينات التزم بتركها عند انتهاء الإيجار ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك.
ويتطرق الباب الرابع إلى أسباب أسباب الإخلاء حيث نصت المادة «12» على الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء وانه لا يجوز للمؤجر أن يطلب حتى عند انتهاء مدة الإيجار إخلاء المستأجر من العين المؤجرة قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار إلا إذا لم يقم المستأجر بالوفاء ببدل الإيجار المستحق خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقه إذا كانت العين المؤجرة لغرض السكنى وخلال ثلاثين يومًا إذا كانت العين المؤجرة مستأجرة لغرض ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني فإذا امتنع المؤجر عن استلام بدل الإيجار أو لم يعين مكاناً يقع فيه الوفاء فللمستأجر أن يودع البدل باسم اللجنة لدى البلدية .
ويعتبر إيصال الإيداع سندا بإبراء ذمة المستأجر من قيمة بدل الإيجار المستحق بالقدر المودع وفي جميع الأحوال على اللجنة والمستأجر تبليغ المؤجر بذلك الإيداع ولا يجوز للمودع سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بقرار من اللجنة وللمؤجر بناءً على طلبه وموافقة رئيس اللجنة سحب ما أودع لصالحه بعد سداد الرسوم المستحقة وتنظم اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات الإيداع والسحب لبدل الإيجار.
كما نصت المادة أيضاً على انه إذا خالف المستأجر أي التزام فرضه عليه قانون المعاملات المدنية الاتحادي وتعديلاته أو هذا القانون ولائحته التنفيذية أو القرارات الصادرة بشأنه أو أي شرط من شروط عقد الإيجار وذلك حال فشل المستأجر في الاستجابة لإخطار المؤجر بإزالة المخالفة أو تنفيذ الالتزام المنوط به خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإخطار أو إذا قام المستأجر بتأجير العين المؤجرة دون موافقة المؤجر الكتابية وذلك مع عدم الإخلال بأحكام نقل ملكية المحل التجاري المقررة طبقا لأحكام قانون المعاملات التجارية الاتحادي أو إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة لغير الغرض المحدد في عقد الإيجار أو بالمخالفة لشروطه أو استخدمها لأغراض تتنافى مع النظام العام أو الآداب.
وجاء في القانون إذا رغب المؤجر في هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها أو عمل صيانة شاملة تتطلب الإخلاء شريطة حصوله على الترخيص اللازم من البلدية أو الجهة المختصة. وإذا رغب المؤجر في شغل العين المؤجرة المخصصة للسكن بنفسه أو بواسطة أحد أبنائه البالغين شريطة ألا يكون مالكاً لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع به العين المؤجرة.
ويقتضي طلب الإخلاء طبقاً لأحكام البندين «5» و«6» إخطار المستأجر بالإخلاء خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر سابقة على التاريخ المحدد لإنهاء عقد الإيجار على أن يشرع في عملية الهدم أو الصيانة الشاملة خلال الأجل المحدد من قبل البلدية وأو الجهة المختصة وأن يشغل المؤجر أو أحد أولاده البالغين خلال شهرين العين المؤجرة فعليا بعد تخليتها من المستأجر ولمدة سنة على الأقل بدون انقطاع وإذا أخلى المستأجر العين المؤجرة طبقًا للبندين «5» و«6» من هذه المادة فلا يجوز للمؤجر أو غيره إعادة تأجيرها خلال الفترات المشار إليها وقبل تنفيذ سبب الإخلاء.
وإذا خالف المؤجر ذلك يحق للمستأجر أن يطلب من اللجنة إعادته إلى العين المؤجرة التي أخلاها مع حفظ حقه في المطالبة بالعطل والضرر أمام المحكمة المختصة وفقًا للقواعد العامة. ونص الباب الخامس للقانون في تحديد القيمة الايجارية حيث جاء في المادة «13» لا يجوز للمؤجر ولأي سبب من الأسباب زيادة بدل الإيجار المتفق عليه قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار وان تكون الزيادة في بدل الإيجار بعد انقضاء المدة المشار إليها أعلاه بقيمة المثل كما انه لا يجوز زيادة بدل الإيجار المتفق عليها مرة أخرى إلا بعد انقضاء سنتين من تاريخ الزيادة الأولى.
ونصت المادة «14» تختص اللجنة بتحديد أجرة المثل في حالة عدم اتفاق طرفي العقد على تحديد هذه الأجرة. ونصت المادة «15» على انه تحقيقا لغايات الصالح العام يجوز للمجلس وبقرار منه تعديل فترة الحماية المشار إليها. وجاء في المادة «16» لا تطبق الزيادة المشار إليها على العقود المحررة قبل العمل بهذا القانون إلا بعد انقضاء سنتين من آخر زيادة.
وينظم الباب السادس من القانون ضوابط إنهاء العلاقة الايجارية وانتقال ملكية العين المؤجرة حيث جاء في المادة «17» لا يضار المستأجر بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة لمالك جديد ولا يجوز للمؤجر الجديد طلب إخلاء المستأجر للعين المؤجرة أو زيادة بدل إيجارها إلا وفقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه. وجاء في المادة «18» لا يجوز للمؤجر بنفسه أو بواسطة غيره القيام بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لإخلاء العين المؤجرة أو حرمانه من التمتع الكامل بتوابعها وخدماتها خلافًا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه.
ونصت المادة «19» على المستأجر رد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار فإذا لم يستكمل إجراءات تسليم العين المؤجرة وفق ما اتفق عليه يلتزم بالوفاء بكل الالتزامات الناتجة عن عقد الإيجار حتى تاريخ التسليم الفعلي للعين المؤجرة.
وفي حالة ترك المستأجر للعين المؤجرة مقفلة دون أن يسلمها للمؤجر جاز للمؤجر اللجوء لقاضي التنفيذ لطلب إخلائه وفقًا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه وتنظم اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد انتهاء العلاقة الايجارية.
وجاء في الباب السابع عن التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن حيث نصت المادة «20» بأنه لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن وذلك عن كل أو بعض ما أستأجره إلا بإذن كتابي من المؤجر وتعتبر الإجازة اللاحقة للتصرف سواء كانت صريحة أو ضمنية كالإذن الكتابي السابق.
كما يجوز للمؤجر منح المستأجر في عقد الإيجار الحق في التنازل أو التأجير من الباطن على كل أو بعض العين المؤجرة شريطة ألا تزيد مدة عقد الإيجار من الباطن عن المدة المحددة في العقد الأصلي. وجاء فى القانون إذا أجر المستأجر العين المؤجرة فإن عقد الإيجار من الباطن هو الذي يحكم العلاقة فيما بين المستأجر والمستأجر من الباطن ولا يؤثر عقد الإيجار من الباطن على حقوق والتزامات المستأجر تجاه المؤجر بموجب عقد الإيجار الأصلي إلا إذا تم الاتفاق على غير ذلك.
الباب الثامن اللجان واختصاصاتها مادة «21» تنشأ لجنة أو أكثر تسمى لجنة فض المنازعات الايجارية تشكل برئاسة قاض يندبه وزير العدل وعضوية اثنين من ذوي الخبرة والاختصاص في أي من المجالات القانونية أو الهندسية أو المحاسبة أو رجال الأعمال أو الاقتصاد أو كبار الإداريين ويصدر بتسميتهم قرار من المجلس بموافقة الحاكم. وجاء في المادة «22» تختص اللجان بالفصل على وجه الاستعجال في جميع الدعاوى الناشئة عن عقد الإيجار ويشمل ذلك النظر في طلب الإجراءات الوقتية والمستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي عقد الإيجار وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه.
ونصت المادة «23» تكون أحكام اللجان في الدعاوى التي لا تجاوز قيمتها مائة ألف درهم نهائية ويجوز للمجلس وبقرار منه تعديل هذه القيمة. وجاء في المادة «24» انه يجوز الطعن بالاستئناف في الأحكام الصادرة في المنازعات التي تقل قيمتها عن المبلغ المشار إليه في حالة توافر إحدى الحالات الآتية..إذا صدر الحكم بالمخالفة لقواعد الاختصاص.
وإذا قضى الحكم بشيء لم يطلبه الخصوم أو بأكثر مما طلبوه أو اغفل بعض الطلبات وإذا صدر الحكم على شخص طبيعي أو اعتباري لم يكن ممثلا تمثيلا صحيحاً في الدعوى أو هناك بطلان في الإعلان وإذا كان الحكم قد بني على أوراق عليها إقرار بتزويرها أو قضي بتزويرها أو بني على شهادة شاهد قضى بعد صدوره بأنها شهادة زور وإذا قدم أحد طرفي العقد مستندًا كان من شأنه تغيير وجه النظر في الدعوى. ونصت المادة «25» على انه لا يوقف الاستئناف الاستثنائي المشار إليه أعلاه إجراءات التنفيذ إلا إذا قررت لجنة الاستئناف خلاف ذلك.
ونصت المادة «26» إذا قررت اللجنة الاستئنافية رفض الاستئناف الاستثنائي لعدم قيامه على سبب صحيح من الأسباب المشار إليها في المادة «24» من هذا القانون جاز للجنة تغريم المستأنف ألفي درهم والمصروفات وأتعاب المحاماة. وجاء في المادة «27» يجري تنفيذ الأحكام الصادرة عن اللجان تحت إشراف قاض للتنفيذ يندبه وزير العدل ويعاونه عدد كاف من مندوبي التنفيذ وذلك بناءً على طلب ذوي الشأن وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون والقرارات الصادرة بشأنه إجراءات التنفيذ.
وجاء في المادة «28» تخضع أحكام اللجان للتفتيش الفني والإداري بمعرفة أحد المفتشين القضائيين ينتدب بقرار من وزير العدل من بين مفتشي وزارة العدل. ونصت المادة «29» تنشأ لجنة أو أكثر تسمى لجان الاستئناف وتتكون من ثلاثة قضاة يصدر بتسميتهم قرار من وزير العدل تختص لجان الاستئناف بالنظر والفصل في طلبات الاستئناف من الأحكام التي تصدرها اللجان.
وجاء في المادة «30» أحكام لجان الاستئناف أحكام نهائية غير قابلة للطعن بأي من طرق الطعن وتنفذ عن طريق قاضٍ للتنفيذ بمعاونة عدد كاف من مندوبي التنفيذ وذلك بناءً على طلب ذوي الشأن وتحصل كافة الرسوم والغرامات المشار إليها في هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه لصالح الخزينة العامة لحكومة الشارقة.
ونصت المادة «31» الرسوم المقرر تنفيذا لأحكام هذا القانون بناءً على اقتراح هيئة المجالس البلدية ونظام إجراءات اللجان وتشكيلها ومكافآت أعضائها والأجهزة الإدارية المعاونة لها ونماذج عقود الإيجار المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات التي لم يرد بها نص في هذا القانون بما لا يتعارض أو يخالف أحكامه. وتنص المادة «32» على انه يعاقب كل من يخالف أحكام هذا القانون بإحدى العقوبات الواردة باللائحة التنفيذية لهذا القانون والقرارات الصادرة بشأنه.
.. و يصدر مرسوماً بإعادة تشكيل مجلس إدارة غرفة الشارقة
أصدر صاحب السمو الشيخ الدكتور سلطان بن محمد القاسمي عضو المجلس الأعلى حاكم الشارقة مرسوما أميريا بشأن إعادة تشكيل مجلس إدارة غرفة تجارة وصناعة الشارقة.
ونص المرسوم الأميري رقم 33 لسنة 2007 على إعادة تشكيل مجلس إدارة غرفة تجارة وصناعة الشارقة برئاسة أحمد بن محمد المدفع وعضوية محمد بن سلطان بن هويدن وصالح بن سالم الهاجري وعبدالله بن سلطان العويس وراشد بن عمران بن تريم وماجد بن عبدالله جمعة السري وأحمد بن محمد راشد الجروان ومحمد بن سالم المشرخ وعبدالله بن محمد شريف زماني ومحمد بن علي السركال وعبدالرحيم بن محمد بن كرم وأحمد بن محمد علي الرشيد وأحمد بن محمد عبدالله الأميري وفاطمة علي بن خادم ونفيسة أحمد عبدالله الملا وعلي بن أحمد بوهندي وأحمد بن محمد عبدالله فكري ومحمد بن راشد صفر وعبد المجيد عبد الحميد ضياء جعفر فكري.
وحدد المرسوم مدة العضوية في المجلس ثلاث سنوات يجوز تمديدها لمدة أو مدد مماثلة بمرسوم من الحاكم تبدأ من أول اجتماع له ويستمر المجلس في تصريف أعماله لدى انتهاء مدته إلى أن يتم تعيين مجلس جديد ويجوز إعادة تعيين من انتهت مدة عضويتهم.وأكد المرسوم أن كافة القرارات والأوامر والتصرفات الإدارية والمالية التي أصدرها المجلس السابق حتى تاريخ العمل بهذا المرسوم تعتبر صحيحة ونافذة كما لو صدرت بموجبه.ونص على العمل بهذا المرسوم من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية.