أصدر سمو الشيخ عبدالله بن راشد المعلا نائب حاكم أم القيوين القانون رقم 1 لسنة 2007 بتعديل القانون رقم 1 لسنة 2006 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في امارة ام القيوين ونصت المادة الاولى على تعديل المواد 6/أ و13 و16 و20 و26 و28 و2/ 1/ 34 لتكون كالآتي:
المادة 6 لا يجوز للمؤجر ان يزيد بدل الايجار بنسبة تزيد على 10 في المئة سنويا من القيمة الايجارية المنصوص عليها في العقد بالنسبة للعقارات المؤجرة لاغراض تجارية او صناعية ولا يزيد بدل الايجار بنسبة تزيد على 7 في المئة سنويا من القيمة الايجارية المنصوص عليها في العقد بالنسبة للعقارات المؤجرة للسكن وكل ذلك ما لم يتفق الطرفان خطيا على غير ذلك ويتم ذلك بموجب اخطار خطي يرسله المؤجر للمستأجر قبل نهاية العقد القائم بينهما بثلاثة اشهر يخطره فيه بالزيادة.
ونصت المادة 13 في حالة طلب المؤجر استعادة العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الاجارة لاستعماله الخاص او لاستعمال احد فروعه فإنه لا يجوز له تأجيرها للغير الا بعد مضي سنة كاملة على الاقل من تاريخ الاخلاء الفعلي للعين المؤجرة وبخلاف ذلك فإنه يكون للجنة اعادة المستأجر السابق الى العقار للاولوية متى طلب ذلك او تقرير التعويض المناسب له في حالة تعذر ذلك ومتى توافرت شروطه.
ونصت المادة 16: يكون المستأجر ملزما عند انتهاء الاجارة لاي سبب باعادة العين المؤجرة وتسليمها للمؤجر بالحالة التي تسلمها عليها وقت التعاقد الا ما نقص نتيجة الاستعمال العادي لها او لسبب خارج عن ارادته وفي حالة اختلاف الطرفين على ذلك فإنه يكون للجنة تقدير الحالة العامة للعين المؤجرة بما يتناسب مع الاستيفاء العادي للمنفعة وذلك كله ما لم يقرر المؤجر اعفاء المستأجر من ذلك.
وجاء في المادة 20 الخاصة «بحالات الاخلاء»
أ ـ بأنه يجوز للمؤجر طلب اخلاء المستأجر للعين المؤجرة قبل انتهاء مدة الايجار في الحالات التالية:
1 ـ اذا لم يقم المستأجر بسداد الايجار او اي جزء منه في مدة لا تتجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ الاخطار الموجه اليه من المؤجر او خلال المهلة الممنوحة له للسداد من قبل اللجنة.
2 ـ اذا قام المستأجر بتأجير العين المؤجرة من الباطن او اي قسم منها دون الحصول على موافقة المؤجر الخطية وفي هذه الحالة يسري الاخلاء على المستأجر من الباطن وهو وشأنه مع المستأجر الاصلي.
3 ـ اذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح للآخرين باستعمالها لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام والآداب العامة.
4 ـ إذا ترك المستأجر العين المؤجرة بدون استغلال ودون سبب مشروع لمدة سنة دون انقطاع او المدة المتفق عليها بالعقد.
5 ـ اذا احدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة يؤثر على سلامتها بشكل يتعذر معه اعادتها الى حالتها الاصلية قبل احداث التغيير او اذا الحق بالعين ضررا نتيجة فعله المتعمد او اهماله في اتخاذ الحيطة والحذر او بسماحه للغير بالحاق الضرر بها.
6 ـ اذا اشرك المستأجر معه في العين المؤجرة دون موافقة المؤجر شخصا او اشخاصا ليسوا من اصوله او فروعه او اخوته.
7 ـ اذا استعمل المستأجر العين المؤجرة في غير الغرض المؤجرة من اجله او استعملها على نحو يخالف انظمة التخطيط والبناء المعمول بها في الامارة.
8 ـ اذا كانت العين المؤجرة آيلة للسقوط على ان يثبت المؤجر ذلك بتقرير فني صادر عن الجهة الحكومية المختصة بالامارة.
ب ـ ويكون للمؤجر طلب اخلاء المستأجر للعين المؤجرة عند انتهاء مدة الاجارة في الحالات التالية:
1 ـ اذا اقتضت متطلبات التنمية والتطوير العمراني في الامارة هدم العين المؤجرة او اعادة بنائها وذلك بموجب تقرير رسمي من الجهة المختصة.
2 ـ اذا اقتضت الحالة الفنية للعين المؤجرة ترميمها او اجراء صيانة شاملة لها وذلك بموجب تقرير فني من استشاري معتمد ومصدق من الجهة المختصة.
3 ـ اذا رغب المؤجر في استعادة العين المؤجرة لاستعمالها الخاص او استعمال احد فروعها.
ويشترط في الحالتين 2 و3 ان يقوم المؤجر باخطار المستأجر باسباب اخلاء العين مع منحه المهلة المناسبة للاخلاء وفي حالة عدم الاتفاق على هذه المهلة فإنه يتم تقديرها من قبل اللجنة تبعا لموقع العين المؤجرة او استعمالها على ان يثبت المؤجر حاجته او حاجة احد فروعه لاستعمال تلك العين المؤجرة بما يتناسب والغرض المؤجرة من اجله وتفرغها للعمل فيها ان كانت مخصصة للاعمال التجارية او الصناعية.
ت ـ وفي حالة عدم توافر احدى الحالات السالف ذكرها فلا يجوز للمؤجر طلب اخلاء العين المؤجرة قبل انقضاء خمس سنوات من تاريخ توقيع عقد الايجار ان كانت مؤجرة لاغراض السكن وقبل انقضاء عشر سنوات من تاريخ توقيع عقد الايجار اذا كانت مؤجرة للاغراض التجارية او الصناعية وذلك متى رغب المستأجر في الاستمرار في استئجار العين المؤجرة للمدد المذكورة ولم تتوافر احدى الحالات الواردة في الفقرة «أ» من هذه المادة مع عدم الاخلال بحق المؤجر في طلب زيادة الاجرة المقررة قانونا.
ونصت المادة 26 : اذا امتنع المؤجر عن استلام بدل الايجار المعروض عليه من المستأجر لاي سبب من الاسباب جاز للمستأجر ايداع البدل لدى دائرة البلدية على سبيل الامانة لحين تسليمه للمؤجر او ايداعه لدى خزينة المحكمة لدى تنفيذ حكم اللجنة المتضمن تجديد عقد الايجار طبقا لاحكام هذا القانون على ان يتم اعلان المؤجر بهذا الايداع على نفقة المستأجر في الحالتين المذكورتين.
وحسب المادة «28»
1 ـ اذا انتهت مدة ايجار العين المؤجرة دون ان يقوم المستأجر بتجديدها وتوافرت البينة على ان العين المؤجرة مغلقة دون ان يقوم بتسليمها للمؤجر وانه مجهول مكان الاقامة وقتها في الدولة فيجوز عندئد للمؤجر ان يطلب من اللجنة الحكم باخلاء العين المؤجرة وتسليمها له وجرد محتوياتها وايداعها لديه على سبيل الحراسة.
2 ـ اذا لم يحضر المستأجر خلال ستة اشهر من تاريخ تنفيذ هذا الحكم فانه يجوز وبناء على طلب من المؤجر بيع المحتويات بالمزاد العلني وتخصيص العائد من البيع لسداد بدل الايجار المترصد بذمة المستأجر ان وجد والمصروفات والرسوم ويحول الباقي لخزينة البلدية ويودع لديها لمدة خمس سنوات من تاريخ البيع فإن لم يحضر المستأجر لاستلامه خلال تلك المهلة يصادر المبلغ لصالح خزينة البلدية.
3 ـ لا يوثر تسليم العقار الى المؤجر طبقا للفقرات السابقة في حق المستأجر في طلب التعويض عن الاضرار التي تلحق به جراء ذلك متى توافرت الشروط القانونية لطلب التعويض ويترك تقدير التعويض للجنة.
ونصت المادة 34: تختص لجنة فض المنازعات الايجارية المشكلة طبقا للقرارين رقمي 6 و3 لسنة 2005 دون غيرها بالنظر والفصل في جميع المنازعات التي تنشأ بين المؤجرين والمستأجرين ايا كانت طبيعة تلك المنازعات وتكون قرارات اللجنة في المطالبات لا تتجاوز قيمتها ثلاثين الف درهم قرارات نهائية لا يجوز الطعن فيها بأي طريقة من طرق الطعن.
وتكون قرارات اللجنة في المطالبات التي تتجاوز قيمتها 30 الف درهم قابلة للاستئناف امام محكمة استئناف ام القيوين الاتحادية وتكون مدة الاستئناف خمسة عشر يوما من تاريخ صدور قرار اللجنة ان كان حضوريا او من تاريخ اعلانه ان كان غيابيا ويكون حكم الاستئناف في النزاع حكما نهائيا.
ونصت المادة الثانية من القانون الجديد على ان تضاف المادة التالية للقانون وهي المادة 27 مكرر يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على ثلاثة اشهر وبالغرامة التي لا تقل عن الف درهم والتي لا تزيد على خمسة آلاف درهم او باحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف احكام المادتين 12 و11 والفقرة1 من المادة 27 من هذا القانون.