مازالت قضايا المنازعات الإيجارية مستمرة وبأشكال متنوعة وصلت في بعضها إلى قطع الكهرباء والمياه عن سكان البناء المؤجر، متسببة بخسائر متعددة لهم. وفي لفتة إنسانية من صاحب السمو الشيخ الدكتور سلطان بن محمد القاسمي عضو المجلس الأعلى حاكم الشارقة أصدر سموه قانوناً جديداً يقضي بفرض غرامة 20 ألف درهم على المالك الذي يقطع الماء أو الكهرباء عن المستأجر، وتصل هذه الغرامة إلى 40 ألف درهم في حال تكرارها.

ولكن مع هذا تبقى المشكلة قائمة وتبقى المنازعات مستمرة من قبل الطرفين، المالك الذي يجد من حقه كمستثمر أن يرفع الإيجار إلى المبلغ الذي يريده وبين مستأجر يجد في نفسه ضحية لجشع وطمع هؤلاء الملاك. وبين هاتين النظرتين تبدو المشكلة مستمرة، بل وتزداد ولاسيما في ظل عدم معرفة المتنازعين بالقانون الذي وضعه المشرع لتنظيم العلاقة بينهما، ولهذا وقفت «البيان» عند الظاهرة وحاورت أهل الاختصاص لتوضيح المسألة القانونية الغائبة عن ذهن الكثير من أصحاب القضايا الإيجارية محاولة أن تجد حلولاً لهذه الظاهرة التي تشق طريقها بكثرة إلى أبواب المحكمة.

سببها الجهل بالقانون

في البداية توقفنا عند المستشار علي سعيد الخضر رئيس محكمة الشارقة الابتدائية ورئيس لجان فض المنازعات الذي أوضح أن قانون الإيجارات الحالي صدر سنة 2001 لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة حيث كانت المنازعات الايجارية في السابق تنظر فيها لجنة من البلدية أعضاؤها من ملاك العقارات أنفسهم وهذا بالطبع شكل إجحافاً بحق المستأجر ما يضطره إلى التظلم أو الطعن في هذا الحكم أمام المحكمة لتأخذ شكل الدعوى القابلة للاستئناف والطعن وما إلى ذلك من الأمور التي كانت تستمر وقتاً طويلاً قد يصل أحياناً إلى ثلاث سنوات وهنا يكون الضرر مزدوجاً على المالك والمستأجر على حد سواء لأن المستأجر سيبقى شاغلاً للعين المؤجرة طوال فترة الدعوى.

ولهذا، يقول رئيس المحكمة ـ وضع المشرع من خلال رصده لهذه الظاهرة والتطور العمراني والاقتصادي في الإمارة قانوناً يهدف من خلاله الى تسريع الفصل في حل المنازعات الإيجارية بحيث لا تتجاوز الشهرين أو الثلاثة أشهر على الأكثر وجعلها تحت المظلة القانونية بالشكل الذي يزرع الطمأنينة في نفوس الطرفين المتنازعين.

وأوضح أن القضايا التي تم النظر فيها منذ صدور القانون وحتى الآن تجاوزت الـ 2500 قضية وهو رقم كبير يعود سببه إلى جهل أكثر السكان في القانون المتعلق بالإيجار، وقال: من خلال النظر في هذه القضايا نجد أن أكثرها يعود سببه إلى تأخر المستأجر في دفع الإيجار أو رفع المالك لإيجار العقار قبل انتهاء فترة الحماية القانونية للمستأجر ولا سيما في ظل الخلل في تصديق عقود الإيجار في البلدية من المالك والمستأجر لأن المحكمة تنظر فقط في الدعاوى التي يكون العقد فيها مصدقاً من أحد الطرفين، وهنا أود القول إن على المالك أيضاً تصديق عقد الإيجار ليضمن هو أيضاً حقه وألا يتركه فقط للمستأجر من باب عدم دفع الرسوم.

وحول القضية التي أثارها أكثر المستأجرين وهي رفع الإيجار من ملاك العقارات وقتما يشاءون وبالرقم الذي يريدونه وحول إمكانية وضع قانون يلزم برفع الإيجار بنسبة معينة قال: هناك مدة حماية قانونية للمستأجر وهي ثلاث سنوات لا يجوز خلالها للمالك رفع الإيجار أو طلب الإخلاء إلا لأسباب حددها القانون وهي عدم التزام المستأجر بالوفاء بدفع بدل الإيجار المستحق خلال 15 يوماً من استحقاقه و30 يوماً إذا كان العقار مستأجراً لغرض ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني ما أو إذا خالف المستأجر شروط عقد الإيجار أو تأجير العقار دون موافقة المالك للغير أو استخدمها لأغراض تتنافى مع النظام العام أو الآداب.

كما يجوز طلب الإخلاء في حال رغبة المالك هدم العقار لإعادة بنائه أو الإضافة عليه أو أن يكون البناء آيلاً للسقوط وصدر أمر من البلدية بهدمه أو لرغبة مالك العقار بشغله بالسكن فيه هو أو أحد أبنائه شريطة ألا يكون مالكاً لعقار آخر في منطقة اختصاص البلدية الواقع به العقار بشرط إخطار المستأجر خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء عقد الإيجار وأن يشغل المالك أو أحد أبنائه العقار بعد إخلائه من المستأجر ولمدة عام دون انقطاع وإذا تخلف المالك عن تنفيذ سبب الإخلاء يحق عندها للمستأجر أن يطلب من اللجنة إعادته إلى العقار الذي أخلاه مع أخذ حقه كاملاً من المحكمة المتخصصة.

وذكر أنه بعد انتهاء السنوات الثلاث تزول الحماية القانونية عن المستأجر ويمكن عندها رفع الإيجار وإذا كان الخلاف على قيمة هذه الزيادة التي رفعها المالك فإنه يحق رفع قضية بهذا الخصوص أمام المحكمة التي تقوم بتحديد الإيجار بالاعتماد على آراء خبراء ومتخصصين في العقارات آخذين بعين الاعتبار مكان العقار المؤجر ومواصفاته، ولكن لا يوجد هناك وسيلة لوضع نسبة معينة لرفع الإيجار حسب ما يطالب أغلب المستأجرين لأن لكل مكان وعقار شروطه ولا يوجد قانون يمنع المالك من زيادة الإيجار بالمبلغ الذي يريده إلا أنه بعد اللجوء إلى المحكمة واتخاذ قرار بتحديد الإيجار يلزم الطرفين بقرارها وفي حال إصرار المالك على عدم استلام المبلغ الذي حددته تأمر المحكمة بإيداع المبلغ بالبلدية ويبقى المستأجر ساكناً للعقار سنة إيجارية كاملة يمكن بعدها رفع دعوى أخرى مجدداً لأنه قد تكون تغيرت الأسعار صعوداً أو هبوطاً حسب العرض والطلب أو الأوضاع الاقتصادية وغيرها وهذا ما يحول دون وضع قانون يحدد فيه نسبة زيادة عامة.

وأوضح أن قرار المحكمة بالإخلاء يكون إلزاميا إذا كان بدل الإيجار أقل من 100 ألف درهم ويمكن التظلم أمام لجنة التظلمات المكونة من ثلاثة قضاة إذا كان أكثر من ذلك، مع التنويه إلى أن تنفيذ الحكم يكون عن طريق قاض متخصص في هذه القضايا ويمكن منح المستأجر فترة زمنية مناسبة على أن يلتزم بدفع بدلات الإيجار المتراكمة عليه وإذا لم يتمكن من الدفع تسري بحقه طرق التنفيذ المنصوص عليها في القانون سواء بالحجر على سيارته أو حسابه في البنك، وإذا لم يكن يوجد فيحبس إكراها لسداد الدين.

وقال رئيس المحكمة في آخر حديثه إن كثيراً من أصحاب القضايا يأتون إلى المحكمة دونه أن يعرفوا هذه الأموار ولو أنهم عرفوها لوفروا على أنفسهم الكثير فالقانون رصد هذه الظاهرة من جوانبها كلها، وقال: إلا إنه خلال التطبيق العملي للقانون قد تحدث بعض التغيرات أو الملاحظات التي يمكن تداركها بتعديل جزء من القانون فأرى مثلاً أن الطعن في القضايا الإيجارية التي تبلغ قيمتها 100 ألف درهم فما فوق مغالي فيه ومن الأفضل أن تخفض هذه القيمة إلى 50 ألف درهم تقريباً بمعنى أنه إذا كان الإيجار 50 ألف درهم فما فوق يجوز التظلم لتعطى بذلك فرصة أكبر للتظلم والحماية القانونية لهم.

وقال أيضاً إنه في الفترة المقبلة سيكون للمجلس البلدي دور أكثر فاعلية في هذه المنازعات الإيجارية حيث تناقش اللجان مع المجلس حالياً وضع آلية لضمان تنفيذ القانون بما يحقق العدالة للطرفين المالك والمستأجر.

التحقق من ادعاءات الطرفين

وللتعرف على عمل لجنة المنازعات والدور الذي تقوم به التقينا القاضي داوود أبو الشوارب رئيس لجنة فض المنازعات والذي بين أن عمل اللجنة في الأساس قائم على حل الخلاف بين المالك والمستأجر والمشاكل التي تثور بينهما في شأن زيادة بدل الإيجار أو العقار المستأجر أو إخلال أي منهما بالحقوق والواجبات التي كفلها القانون لهما مشيراً إلى أن المستأجر بمجرد تصديقه على عقد الإيجار لا يجوز للمالك أبداً رفع الإيجار أو الاستفادة من العقار المستأجر بأي شكل من الأشكال بشرط أن يلتزم بشروط عقد الإيجار.

ليكون المشرع في هذا غل يد كل من الطرفين عن الآخر وهذا طبعاً في فترة الحماية القانونية أما بعد انتهاء فترة الحماية القانونية فيحق للمالك زيادة النسبة التي يراها والموضوع يعود إلى قانون العرض والطلب ولا توجد هناك أية نسبة زيادة ينص عليها القانون وانتهج المشرع في إمارة الشارقة أجر المثل بعد الحماية القانونية في حال عدم اتفاق الطرفين على تحديدها.

وأوضح أن اللجنة تتحقق من الادعاءات التي يتقدم بها الطرفان في الفترة الممتدة من فترة الإخطار إلى فترة الإخلاء بشأن الحالات المنصوص عليها ومنها مثلاً إذا أراد المالك إخلاء العقار المستأجر لغاية السكن فإنها وخلال هذه الفترة تتأكد من عدم خلو أي سكن آخر والحاجة الفعلية لمالك العقار علماً أن هذه القضايا ترفض من المحكمة عادة لعدم استيفائها للشروط المطلوبة، ونوه إلى مسألة يخطئ بها الكثير وهي أن العقار التجاري لا يحق للمالك طلب إخلائه للاستعمال الخاص ضمانا لحقوق المستأجر.

وأما في الحالة الثانية وهي طلب هدم العقار فإنه يشترط على المالك ان يقدم للجهات المختصة مخططات البناء الجديد واخذ التصاريح التي تسمح بهذا الموضوع وان يقوم بإخطار المستأجر قبل ثلاثة أشهر مع ضرورة الحصول علي إذن من البلدية بالهدم ولا يجوز كما يطلب البعض إلزام المالك بتقديم أماكن في العقار الجديد للمستأجرين السابقين في العقار المهدم رغم أن هناك أناساً يتعهدون بمثل هذا الأمر وأيضا لا يحق للمستأجر طلب التعويض من المالك في حال الهدم حتى ولو أن المستأجر وضع في العقار السكني أو التجاري بعض الأمور التزيينية أو التي تساعده في عمله لأن هذا يعتبر من الاستعمال الشخصي وليس من شروط العقد، وأما إذا كان الهدم لمجرد الهدم فإن الأمر يعود إلى تقدير اللجنة فلكل واقعة ظروفها الخاصة وتداخلاتها.

وحول شكوى بعض السكان من طلب المالك الجديد للعقار زيادة الإيجار قال: إن انتقال الملكية القانونية من مالك إلى آخر لا يؤثر على الحماية القانونية فلا يحق للمالك الجديد رفع بدل الإيجار أو طلب الإخلاء لأن الحماية القانونية تسري عليه أيضا وتحسب من العقد الأول وإذا رفض المالك استلام الإيجار على المستأجر إيداع المبلغ في البلدية فقط.

وأما فيما يتعلق بالمدة الزمنية التي تعطيها اللجنة كموعد بين الجلسات قال: إن القضايا تتزايد بشكل كبير فقد كنا قبل فترة لجنة واحدة والآن هناك ثلاث لجان وكل لجنة تناقش أسبوعيا من 25 إلى 30 قضية ولا يستطيع القاضي البت بسرعة في هذا الموضوع لأنه سيكون على حساب أحد الطرفين كما أنني أعتقد أن الوقت حاليا للحكم في القضايا مناسب جدا فأي قضية لا تحتاج إلى أكثر من جلستين بشرط أن يكون الإعلان صحيحاً.

وذكر أخيراً أن من الأمور الأخيرة التي زادت الثقة في نفوس المستأجرين الأمر الصادر عن حاكم الشارقة بعدم قطع التيار الكهربائي من قبل الملاك واتخاذ إجراءات صارمة بحقهم على اعتبار أن عقد التيار الكهربائي عقد خاص بين هيئة الكهرباء والمستأجر، وفي حال قطع التيار الكهربائي تصدّر أوامر مستعجلة بإعادته، ويمكن للمستأجر رفع دعوى على المالك يطالبه فيها بدفع التعويضات التي سببها قطعه للتيار الكهربائي بغير وجه حق، بالإضافة إلى الغرامة التي نص عليها القرار الجديد وهي بفرض 20 ألف درهم في حال قطع الماء أو الكهرباء عن المستأجر لأول مرة و40 ألفاً في حال تكرار القطع.

إلغاء التنفيذ «حال بطلانه».

عبد الرحمن سلطان بن طليعة قاضي التنفيذ في محكمة الشارقة أوضح أن من أهم الإجراءات التي تؤثر على قرار التنفيذ النواحي الإنسانية، ومنها سكن العائلات الكبيرة أو أن تكون فترة الإخلاء متزامنة مع امتحانات طلاب المدارس والجامعات، فالمحكمة في قرارها تراعي هذه المسألة وتعطيه مهلة مراعاة لظروفه.

وأوضح أن المحكمة تراعي أيضاً ظروف الشركات الصناعية والمصانع التي يصدر بحقها حكم بالإخلاء الفوري، وهنا تتدخل المحكمة أيضاً لعلاج المشكلة من الناحية الاقتصادية، فتعطي صاحب الشركة أو المصنع مهلة كافية لنقل المعدات والآليات خوفاً من التسبب في الخسارة الكبيرة من جراء الإخلاء الفوري.

وذكر أنه في حال اتخاذ المحكمة قرار بتنفيذ الإخلاء وثبت فيما بعد أن السبب غير موجود يمكن للمتضرر أن يتقدم بطلب استشكال يشرح فيه نقاط الإشكال والنقاط القانونية التي تتعرض لذات الموضوع كأن يثبت مثلاً أنه دفع بدل الإيجار للبلدية، وفي حال استشكال قاضي التنفيذ في قرار المحكمة المتخذ يمكنه إيقاف التنفيذ وفق ما رسمه القانون.

إذا كانت هذه وجهة النظر القانونية.. فما هو رأي أطراف النزاع العقاري والذي يعتبر كل واحد منهم أن الحق معه وعلى الطرف الآخر تقدير موقفه. ليس هذا فقط بل إن البعض يطالب بتعديل القانون لحمايتهم من الطرف الآخر وضمان حقوقهم يقول سعيد القادري: أنا أسكن في منطقة النباعة منذ سنة تقريباً وأراد مالك العقار زيادة الإيجار بعد عام فقط من 17 إلى 24 ألف درهم وهو رقم كبير جداً ولاسيما أني طالب جامعي وعندما رفضت الزيادة أنا وزميلي أدخل علينا مستأجراً ليستأجر المنزل وهددني بالشرطة مستغلاً عدم معرفتي بقوانين الإيجار المعمول بها وجعلني أوقع على تعهد خطي بالاخلاء بعد ثلاثة أشهر.

كما انه قطع الماء عن المنزل يوماً كاملاً، وخفت كثيراً من عواقب الموضوع إلا ان أحد الأشخاص نصحني باللجوء إلى الجهات المختصة لضمان حقي وبالفعل ذهبت إلى هيئة الماء والكهرباء في الشارقة التي أعادت لي الماء فوراً واقترحوا علي رفع شكوى حول هذا الموضوع لأنه لا يجوز له فعل مثل هذا الأمر، إلا ان مشكلتي الحالية مع المحكمة اني خلال هذه المنازعات تأخرت عن تسديد بدل الإيجار 15 يوماً وهذا ما يستغله المالك ضدي في الدعوة الحالية التي تأجلت لمدة شهر تقريبا للبحث فيها.

نريد تعويضاً

أما محمد عبدالله المعيني فقصته الايجارية تختلف عن سابقتها فهو صاحب معرض سيارات في منطقة الصناعية الرابعة وأراد مالك العقار الجديد إخلاء جميع السكان وقال: وجه لنا المالك الجديد رسالة طلب منا فيها الإخلاء لأنه يريد هدم البناء كاملا ولكن نسأل والقضية الآن مازالت في المحكمة منذ فترة طويلة ألا يحق لنا المطالبة بتعويض عن الأشياء التي أحدثناها في المحال التجارية؟

وتواجه محمد وأصحاب المحلات الأخرى الذين احتشدوا أمام باب المحكمة مشكلة قد تفقدهم رخصهم التجارية لأنها منتهية حاليا وبحاجة إلى تجديد والتجديد لا يكون إلا بوجود عقار مستثمر.

الشيكات المرتجعة

في الطرف المقابل وقف أصحاب العقارات بالطبع مدافعين عن تصرفاتهم وأملاكهم ويرى محمد سالمين مندوب عن مالك أحد العقارات ان رفع الأسعار هذا يحكمه السوق ولا يمكن لصاحب العقار ان يجد الجميع يقومون برفع الأسعار ويبقي هو الإيجار على حاله، وقال: أنا لدي قضايا إخلاء كثيرة في المحكمة حالياً وأكثرها تقوم على امتناع المستأجرين عن الدفع.

فهناك أشخاص لم يدفعوا منذ ثلاثة أشهر وآخرون لم يدفعوا منذ ستة أشهر وهكذا، كما أن هناك مستأجرين يقدمون شيكات مرتجعة واستغرب كيف أن الجهات المختصة تحاسب المالك إذا قطع الماء أو الكهرباء ولا تحاسب المستأجر إذا تقدم بشيكات مرتجعة؟.

وحول الزيادة التي فرضها على المستأجرين قال: المسألة عرض وطلب وأنا أرفع الإيجار بالسعر الذي يتناسب معي وإذا لم يعجب المستأجر فعليه البحث عن سكن آخر يتناسب مع قدراته المادية.

ستؤثر على الاستثمار

ويجد أبوخالد مالك أحد العقارات أن زيادة الأسعار السبب فيها هم المستثمرون الذي يتعهدون باستثمار العقارات من الملاك الأصليين موضحاً أنه ليس لديه قضية تتعلق بزيادة الإيجار وإنما في الخلل في شروط عقد الإيجار وقال:

إن مشكلتي مع المستأجر هي تحويلة المنزل المستأجر إلى سكن عمال وهذا ما أثار سخط سكان البناء كاملاً والذي أحرص أن يكون عائلياً، وعندما طالبته بالإخلاء رفض ما اضطرني إلى اللجوء إلى المحكمة التي لم تسمع مني شرحاً وافياً عن القصة وأجلت بدورها القضية إلى فترة مقبلة ولست أدري هل ستبت في الموضوع وقتها أم أنها ستؤجله مرة أخرى.

واعتبر ان القوانين الإيجارية صارمة بحق المالك وتفقده الكثير من حقوقه وتتطلب بعض التعديل كي لا تؤثر على مسألة الاستثمار في العقارات بالمنطقة.

تحقيق: عمر بدران