حركة تصحيح سعري في العقارات السكنية
توقعات بانخفاض أسعار المنازل 5٪ في 2016
يشهد نمو أسعار المنازل في دبي تصحيحا صحيا ويرجح أن يظهر على نحو أوضح نهاية 2016، وفقاً لأحدث تقارير شركة كلاتونز العاملة في مجال الاستشارات العقارية والذي حمل عنوان «آفاق سوق العقارات السكنية في دبي 2015 / 2016»، ويتناول سوق العقارات السكنية في الإمارة.
طفيف
يظهر التقرير تراجع قيم الشقق (-0.8٪) والفيلات (-0.5٪) بشكل طفيف خلال الربع الثالث ليكون الربع الخامس على التوالي الذي يشهد انخفاضاً في الأسعار.
ويتوقع انخفاض أسعار المنازل في المنطقة من 3٪ إلى 5٪ خلال الأشهر الإثني عشر المقبلة ويرجع ذلك إلى تعثر النمو العالمي وارتفاع مستويات العرض. ولكن في نفس الوقت ستعزز استثمارات البنية التحتية المخطط لها مع اقتراب معرض «إكسبو 2020» من معدل توليد الوظائف وعدد الأسر الجديدة التي ستسقر في المدينة نتيجة لذلك.
قال ستيف مورجان، الرئيس التنفيذي لكلاتونز الشرق الأوسط: باستثناء فئة الوحدات الفاخرة في السوق، شهدت الغالبية العظمى من الأسواق الفرعية السكنية تغييراً ضئيلاً أو معدوماً في قيمتها هذا العام.
ويُعزى ذلك جزئياَ إلى الجاذبية المستمرة للشقق بالنسبة لمجتمع الشراء بهدف الاستثمار وينعكس من خلال إجمالي عدد صفقات الشقق التي أبرمت خلال الأشهر التسعة الأولى من 2015 حيث كانت أعلى بنسبة 6.6٪ مقارنة بنفس الفترة من 2014.
جاذبية
أضاف مورجان: لقد شهدنا استمرار جاذبية مبيعات العقارات على الخارطة وذلك يرجع لعدة عوامل منها أنّ أسعار العقارات السكنية عند شرائها على الخارطة غالباً ما تكون أقل بنسبة 20٪ إلى 30٪ من العقارات الثانوية الجاهزة والتي جوهرياً قد تسمح للمشترين تجاوز بعض معايير الإقراض الصارمة وربما أيضاً تجنب الحاجة إلى التمويل العقاري تماماً.
ومنذ تطبيق حد سقف التمويل الاتحادي قبل عامين تقريباً، تصدرت مسألة تحمل التكاليف وسهولة النفاذ إلى سوق الوحدات السكنية في دبي العناوين.
نقص
قال مدير الأبحاث لدى كلاتونز، فيصل دوراني، لقد نفّذ العديد من المطورين مشاريعهم في السوق وقدموها على أنها وحدات سكنية ذات أسعار مقبولة. إلا أن المساكن ذات الأسعار المقبولة فعلياً لا تزال شريحة تعاني من نقص الخدمات بشكل كبير في السوق.
ويتعيّن على السلطات إضفاء طابع رسمي على تعريف المساكن ذات الأسعار المقبولة، من حيث نوعية الشقق المؤهلة ونوع المساكن التي يجب بناؤها وإلا سيكون هناك خطر حقيقي من ضعف مصطلح «أسعار مقبولة» بشكل دائم.
تفاوت
وفقاً لتحليل أجرته «كلاتونز « لمسح وزارة الاقتصاد في دولة الإمارات حول دخل الأسر عام 2008، فإن متوسط الدخل السنوي للوافدين في الدولة يبلغ حالياً حوالي 199 ألف درهم.
بينما بلغ متوسط الإيجارات السكنية في مناطق التملك الحر في دبي في نهاية الربع الثالث 181 ألف درهم سنوياً ما يعكس التفاوت الكبير بين الدخل وتكاليف السكن.ووفقاً لتقرير «كلاتونز» فإن متوسط قيمة التمويل العقاري في المنطقة أعلى بثلاث إلى أربع مرات من متوسط الدخل.
متوسط
وأضاف دوراني: «في دولة الإمارات العربية المتحدة يتراوح متوسط التمويل العقاري من 600 ألف إلى 800 ألف وهذا الرقم يكفي عادة لشراء استوديو أو شقة بغرفة واحدة في الأسواق الفرعية الطرفية مثل المدينة العالمية والمنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي ودبي لاند أو واحة دبي للسيليكون، الأمر الذي يجبر العديد من الناس على مواصلة خيار الاستئجار بدل التملك.
أما نموذج الإيجار للتملك فقد كان ناجحاً في الماضي ويتمتع هذا الخيار بميزة إضافية وهي مساعدة المطورين على بناء محفظة مربحة يمكن أن يتم تداولها كأسهم استثمارية. وتعتبر هذه المبيعات للأصول المؤجرة شائعة في السوق التجارية للمدينة، ولكن نحن بحاجة إلى أن نرى المزيد من هذه الظاهرة في سوق دبي السكنية.»
يمكن للمستأجرين الاطمئنان إذ أنّ الإيجارات بمعظمها قد استقرت ولم يتم تسجيل أيّ نمو خلال الربع الثالث.
الأمر الذي أدى إلى انخفاض متوسط الإيجارات في مناطق التملك الحر في المدينة بنسبة 3.2٪ عن نفس الفترة من العام الماضي وتركزت معظم الانخفاضات في سوق الفيلات الأقل سعراً والمؤلفة من ثلاث غرف ، وتشمل «سبرينغز» و»قرية جميرا» و»الريم» و»فالكون سيتي» و»ذا فيلا» حيث تراجعت الإيجارات بنحو 6٪ بين يناير وسبتمبر.
