استيكو: السوق العقارية في دبي حققت استقراراً أكثر في الربع الثالث
شهد القطاع العقاري في دبي خلال الربع الثالث من عام 2014 استقراراً أكثر وفق تقرير استيكو لحالة السوق في الربع الثالث 2014. وتراجعت إيجارات الشقق والفلل بنسبة طفيفة بلغت 2% و3% على التوالي مقابل أرقام الربع الثاني فيما سجلت أسعار البيع أيضا تراجعا طفيفا بلغ 1% و4% على التوالي على الرغم من بقاء النمو على أساس سنوي إيجابيا بالإجمال بارتفاع 31% و17% على التوالي لأسعار البيع الشقق والفلل.
وقال جيمس ستيفنز مدير عام استيكو:« للمرة الأولى منذ 2012 نشهد هبوط أسعار الايجارات والبيع كنتيجة للتعديل الطبيعي للسوق بسبب استمرار ضخ معروض جديد في السوق، كما أن تأثير فرض سقف على القروض العقارية وارتفاع رسوم المعاملات العقارية والتي هبطت 30% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي تجعل دخول المشترين المحتملين لسوق دبي العقاري أكثر صعوبة».
ولايزال سقف القروض العقارية الذي فرضه المصرف المركزي الذي حددها بنسبة 75% للوافدين و80% للمواطنين يقيد الطلب يفاقم من ذلك ارتفاع مبالغ الدفعة الأولى المطلوبة ورسوم نقل المليكة البالغة 4% من دائرة الأراضي والأملاك في دبي التي كانت 2% سابقاً.
انتظار
ومن الجانب الإيجابي أبرز التقرير إطلاق 27 مشروعاً جديداً خلال سيتي سكيب الشهر الماضي لافتاً إلى وجود «مستويات قوية» من الاهتمام الاستثماري. وقال ستيفنز:« بالنسبة للمشترين الآن فهي مسألة انتظار ترقبا للنتائج ونحن نرى أن أسعار البيع قد تتراجع أكثر مع دخول مزيد من المعروض للسوق إلا أنه من المهم الإشارة إلى أن ذلك لا يدل على ركود للسوق على النحو الذي شهدناه في 2008 بل هو مؤشر فقط على تأثير نشاط العرض والطلب على السوق.
مناطق
ومن ناحية مبيعات الشقق كانت المناطق الاكثر أداء خلال الربع الثالث 2014 مقابل الفترة نفسها من 2013 هي أبراج بجيرات الجميرة (جي ال تي) ووسط مدينة دبي (داونتاون دبي) بارتفاع 37% و35% على التوالي وبسعر حتى 1500 درهم و3000 درهم للقدم المربع الواحد على التوالي. وفي المقابل تتوفر الاسعار في مناطق مثل قرية الجميرة بما بين 800 و1050 درهما للقدم المربع بانخفاض 3% على أساس فصلي ولكن بارتفاع 32% على أساس سنوي.
وسجلت الفلل في مشروع فرجان الواقع على شارع الشيخ محمد بن زايد وجزيرة النخلة جميرة أسعار مبيعات للقدم المربع بلغت 1150 و4000 درهم على التوالي بانخفاض 4% على أساس فصلي للفرجان وبدون تغير لجزيرة النخلة ولكن مع تحقيق نمو لافت بنسبة 38% و55% على التوالي على أساس سنوي.
إيجارات
ومن ناحية معدلات إيجار العقارات السكنية سجلت «ديسكفري جاردنز» و«انترناشيونال سيتي» تراجعا بنسبة 7% في أعقاب مستويات النمو القياسية العام الماضي التي بلغت 23% و40% على التوالي. ولفت التقرير إلى إمكانية حدوث ارتفاعات جديدة في معدلات الإيجار في هذين الحيين وفق مؤشر إيجارات مؤسسة التنظيم العقاري والذي قد يدفع مستأجرين أكثر إلى الانتقال للإمارات الشمالية على الرغم من توقع تباطؤ هذا التوجه مع استقرار مستويات الاشغال في الأحياء السكنية الأكثر اقتصادية.
وبالمقارنة فإن بعض المناطق الراقية في دبي مثل داونتاون دبي ظلت مستقرة نسبيا فيما سجلت النخلة جميرة نموا بنسبة 3% على أساس فصلي بسبب محدودية العرض وزخم الطلب المتواصل.
وقال ستيفنز:« شهدت منطقة دبي مارينا الشهيرة والتي عانت من مشكلات الأعمال الإنشائية والازدحام المروري لفترة طويلة تراجعا بنسبة 2% عن الربع الثاني 2014. ومع استقرار معدلات الإيجارات على أساس فصلي وارتفاع 42% على أساس سنوي يبلغ سعر إيجار شقة من غرفتي نوم في «جي ال تي» حاليا حتى 150,000 درهم سنويا فيما يبلغ معادل ذلك في دبي مارينا حتى 185,000 درهم.
وسجلت الفلل أيضا انخفاضا بلغ بالمتوسط 3% مع تراجع الينابيع بنسبة 8% والمرابع العربية ومردف بنسبة 5% منذ الربع الثاني 2014 والذي ترجعه استيكو جزئيا إلى تأثير المعروض في تجمعات أخرى مثل قرية الجميرة ودبي لاند الأكثر ملائمة للميزانيات.
مكاتب
لم يتم تسجيل أي نمو في الربع الثالث في ايجارات المكاتب بعد نمو طفيف بلغ 2% في الربع الثاني 2014 فيما شوهد تسجيل تراجعات طفيفة أيضا في الخليج التجاري في أعقاب إطلاق وحدات جديدة أوائل هذا العام،ويشهد الطلب على البيع تحولاً من المواقع المميزة مثل مركز دبي المالي العالمي بمتوسط سعر 2200 درهم للقدم إلى عقارات أقل سعراً في جي ال تي مثل مزايا وأبراج القبة التي تحقق نحو 850 درهماً للقدم .
