جدل بشأن إيجابيات وسلبيات المشروع واتفاق على إنشاء هيئة تنظيمية
تصنيف الإيجارات يدفع لاستقرار سوق أبوظبي العقاري
يشكو المستأجرون في سوق أبوظبي من ارتقاع إيجارات المباني السكنية القديمة بنسب تتراوح بين 20 ٪ و50 ٪ لتقترب من إيجارات الأبراج السكنية الجديدة في العاصمة أو جزيرة الريم الملاصقة لجزيرة أبوظبي.
ووفقاً لتقارير وإحصائيات كبريات المكاتب العقارية في أبوظبي، فإن متوسط إيجارات الوحدات السكنية القديمة غرفتين وصالة في المباني القديمة في أبوظبي حالياً يتراوح بين 70 ألف درهم و95 ألف درهم حسب موقع البناية ومساحة الوحدة، بينما تتراوح قيمة إيجار الوحدة السكنية ثلاث غرف وصالة في البنايات القديمة بين 90 ألف درهم و120 ألف درهم، وتقترب هذه الأسعار من إيجارات المساكن الجديدة سواء داخل جزيرة أبوظبي أو جزيرة الريم، حيث تتراوح قيمة إيجار الوحدة غرفتين وصالة ما بين 90 ألف درهم إلى 120 ألف درهم والوحدة ثلاث غرف وصالة ما بين 110 آلاف درهم و130 ألف درهم.
وتفتقر غالبية البنايات السكنية القديمة داخل مدينة أبوظبي من خدمات الصيانة إضافة إلى الخدمات التي استحدثتها إدارات الأبراج السكنية الجديدة من صالات ألعاب رياضية وجمانيزم وأمن وسلامة، والتي تقدر قيمتها غالبية شركات الاستشارات العقارية بمبالغ تتراوح بين 15 ألف درهم و25 ألف درهم لا يتحملها المستأجر.
وطرحت شركة الصمود للاستشارات العقارية في أبوظبي مشروعاً متكاملاً للجهات المهنية بنظام لتصنيف المباني السكنية بما يؤدي إلى السيطرة على الارتفاعات الكبيرة التي تشهدها إيجارات المساكن القديمة في أبوظبي، خصوصاً بعد إلغاء نسبة الزيادة السنوية الحكومية للإيجارات 5 ٪ وترك السوق لآلية العرض والطلب، ما أدى إلى انفلات الإيجارات وتزايد شكاوى المستأجرين القدامى.
ويطرح «البيان الاقتصادي» في هذا التحقيق مشروع التصنيف وإيجابياته وسلبياته وكيفية تحقيقه على أرض الواقع، حيث يثور جدل بين مؤيدين ومعارضين له، ويرى المعارضون أن التصنيف يعد تدخلاً غير حكيم من الحكومة في آليات السوق الحر ويحد من إنجازات القطاع العقاري ويقلص من استثماراته، بينما يرى المؤيدون أن التصنيف الجديد ينظم السوق العقاري في أبوظبي ويدفعه نحو الاستقرار ويشجع على جذب الاستثمارات الأجنبية التي تخاف من دخول السوق بسبب ارتفاع تكلفة إنتاجها نتيجة ارتفاع قيم إيجارات سكن موظفيها ومقراتها.
تحديد الأسعار
ويؤكد مبارك العامري الرئيس التنفيذي لشركة الصمود للإستشارات العقارية وصاحب المشروع، ضرورة تطبيق مشروع التصنيف، مشيراً إلى فوائده الكثيرة في استقرار السوق العقاري في أبوظبي بصفة عامة، وسوق الإيجارات السكنية بصفة خاصة.
وقال العامري «لا يعقل أن يستأجر المسـتأجر وحدة سكنية في بناية قديمة بأكثر من مائة ألف درهم بينما الوحدة لا تستحق أكثر من 65 ألف درهم، خصوصاً مع انعدام خدمات الصيانة فيها، كذلك لا يعقل أن يقترب قيمة إيجار وحدة سكنية قديمة تم تأجيرها منذ أكثر من عشرين سنة بوحدة سكنية جديدة في جزيرة الريم أو مدينة أبوظبي، وبكل تأكيد فإن تصنيف البنايات وفق فئات محددة وبأسعار محددة سيسهم في ضبط الأسعار تلقائياً، بحيث يتم تحديد الأسعار وفق أوضاع السوق.
ويقول العامري «وفقاً لمشروع التصنيف لن يستطيع مالك البناية المصنفة في الفئة الرابعة عرض شقة مؤلفة من غرفتين وصالة للإيجار بسعر 120 ألف درهم، مثلما لا يستطيع مسؤول الفندق المصنف ضمن فئة الثلاث نجوم تحديد سعر الغرفة بألف درهم، وذلك دون تدخل رسمي من الجهات المسؤولة».
ويشدد على أن مشروعه لتصنيف الإيجارات السكنية يخدم اقتصاد أبوظبي، حيث إن هذا التصنيف سيبث الثقة في نفس المستثمر الأجنبي والمواطن كما يدفع السوق نحو التصحيح الشامل، مشيراً إلى أن السوق العقاري في أبوظبي يعاني خلال السنوات الماضية غياب الرقابة.
ويضيف قائلاً «من خلال دراستي المتكاملة عن السوق ومن خلال المتابعة المستمرة والاطلاع على المعروض من العقارات بمختلف أنواعها بين قديمة وحديثة، وبين مجمعات سكنية وبنايات وفلل أؤكد أن السوق يحتاج إلى تنظيم وتصنيف للإيجارات وعلينا أن نرتب أوضاعنا خلال السنوات المقبلة».
وينوه بأن سوق أبوظبي العقاري منذ انطلاقته في عام 2004 يحتاج إلى التنظيم، خصوصاً وأنه سوق يمتاز بتوفر السيولة المالية الكبيرة سواء من البنوك القوية أو المواقف المالية القوية لملاك أبوظبي.
ويذكر أن السوق عانى من سلبيات عديدة أبرزها غياب الجهة التنظيمية المسؤولة عنه، إضافة إلى غياب اللوائح والقوانين والتشريعات الحاكمة والمنظمة له، وكثرة أعداد شركات التطوير والاستشارات العقارية، ومكاتب ناشئة للاستشارات العقارية لا تفهم أسوق ولا يهمها إلا جلب الأرباح على حساب الملاك والمستأجرين معاً، وكثرة الشكاوى وتعدد قضايا المنازعات الايجارية، واقتناع الكثير من المستثمرين والمستأجرين بأن «هوامير» السوق يسيطرون عليه ويحققون الأرباح الكبيرة وهو ما حدث فعلياً بعد عام 2008، وقد اتجه العديد من هؤلاء الهوامير إلى سوق العقارات وضخوا استثمارات كبيرة فيه، خصوصاً أن حققوا خسائر كبيرة في سوق أبوظبي للأوراق المالية إضافة إلى قرار الحكومة بوقف التداول على أراضي المنح.
وقال: «المشروع متميز ويحتاج فريق عمل، علماً بأن الهيئة التنظيمية المشرفة على تنفيذه ستتولي لاحقاً تنظيم السوق العقاري كله بما فيه من شركات للتطوير العقاري ومكاتب استشارات ووضع السياسات التشجيعية وخطط العمل الاستراتيجية لاستقطاب الاستثمارات المحلية والأجنبية في مجال تطوير وتنفيذ المشروعات العقارية، إضافة إلى وضع مؤشر للإيجارات في المدينة وضواحيها».
انتقاد التصنيف
يرفض صالح محمد بن نصرة رئيس مجلس إدارة شركة إشراق العقارية، فكرة تصنيف المباني السكنية أو التجارية جملة وتفصيلاً، ويبرر رفضه مؤكداً أن هذا التصنيف ليس في صالح الملاك أو المستثمرين أو المستأجرين.
ويقول «السوق العقاري في أبوظبي عرض وطلب وعلينا أن نحافظ على السوق الحر وهو ما انتهجته حكومة أبوظبي وحكومة الإمارات منذ سنوات التأسيس والإنشاء، ولا شك في أن هذا السوق الحر يرجع له الفضل في الكثير من الإنجازات التي تحققت، وعلينا أن نترك السوق العقاري لآلية العرض والطلب وهو سيصحح نفسه بنفسه». ويتساءل «هل لو تراجعت الإيجارات بشكل كبير أو ارتفعت بشكل أكبر هل سيصمد هذا التصنيف؟ بكل تأكيد لا، لأن المستأجر هو صاحب القرار الأول في اختيار ما يناسبه، ومن يعوض المالك أو المستثمر لو تراجعت الإيجارات بشكل كبير؟»
آثار سلبية
ويؤكد أن تدخل حكومة أبوظبي في السوق العقاري بتنفيذ هذا التصنيف سيكون له آثار سلبية كبيرة، خصوصاً على الاستثمار العقاري. ويقول «الاستثمار العقاري الفردي في أبوظبي حالياً ضعيف جداً والسبب أن هناك خوفاً لدى المستثمرين من تدخل الحكومة في السوق ولا بد أن نبدد هذا الخوف حتى ينتعش الاستثمار العقاري في أبوظبي أسوة بإمارات أخرى».
4 فئات
مشروع التصنيف الجديد للعقارات السكنية في أبوظبي يصنف البنايات السكنية والتجارية ضمن 4 فئات رئيسية، وفق سلم متدرج يبدأ بالفئة الأولى حتى الرابعة، على غرار نظام تصنيف الفنادق، وبما يضمن معالجة مشكلات تحديد أسعار الإيجارات بالعاصمة وضواحيها، لا سيما في ظل تفاقم الخلافات بين الملاك والمستأجرين.
استقرار أبوظبي
أكد وائل الطويل الرئيس التنفيذي لشركة تلال كابيتال في أبوظبي، أن التصنيف مهم جداً لتطور اقتصاد أبوظبي وأن الاستثمارات الجديدة وبصفة خاصة الاستثمارات الأجنبية تحتاج إلى مناخ مستقر من دون تقلبات، مشيراً إلى أن أي شركة تريد الاستثمار في أبوظبي تضع في نصب عينها تكلفة موظفيها ومقراتها، وبلا شك فإن الوضع الجاري للعقارات السكنية والتجارية في أبوظبي لا يشجع الشركات الأجنبية على القدوم ، وأبرز أسباب الارتفاع هي الإيجارات السكنية التي تلتهم أكثر من 45 ٪ من رواتب غالبية الموظفين، ومن هنا لو سيطرنا على الارتفاعات المفاجئة والعديدة ووضعنا تصنيفاً دقيقاً لمستويات الإيجارات السكنية وربطناها بالخدمات التي يحصل عليها المستأجرون فهذا سيؤدي إلى استقرار القطاع العقاري بشكل خاص والقطاع الاقتصادي بشكل عام.
فوائد كثيرة على اقتصاد الإمارة والملاك والمستثمرين والمستأجرين
تحفظ الدكتور عماد الجمل استشاري العقود والمناعات ومستشار جمعية المقاولين في أبوظبي، على رأي صالح محمد بن نصرة رئيس مجلس إدارة شركة إشراق العقارية، مؤكداً المزايا الكثيرة لمشروع تصنيف الإيجارات السكنية على اقتصاد أبوظبي والملاك والمستثمرين والمستأجرين.
ويقول «ليس صحيحاً أن تصنيف الإيجارات يعد تدخلاً وهيمنة من الحكومة على السوق، بل هو تنظيم وإعادة ترتيب للسوق وهو ما يحدث أيضاً في غالبية الدول الأوروبية وأميركا، حيث لا يعقل أن يدفع المستأجر قيمة إيجار شقة تقع على كورنيش أبوظبي التي تتميز بأفضل المواصفات والمزايا بقيمة إيجار شقة تقع في بني ياس تفتقد إلى مزايا الموقع والمساحة والخدمات والتسهيلات، ولا ينبغي أن تتحكم فئة معينة سواء ملاك أو مستثمرين للعقارات بالسوق وتحدد قيم إيجارية محددة وثابتة يصطلي بها المستأجرون ولا يعقل أن تقف الحكومة صامتة.
التنظيمات المسؤولة
ويضيف «هناك دول كثيرة تعمل بالتصنيف وهذا مشروع ممتاز للغاية، حيث تحدد الحكومة أو الهيئة التنظيمية المسؤولة عن قطاع العقارات السكنية الضوابط والأسعار حسب المكان والمساحة والخدمات، ولكي ينجح هذا المشروع فلا بد أن تتوفر له الشفافية الكاملة ولا بد أن تقدم الدوائر الحكومية كل البيانات والإحصائيات والأرقام الدقيقة، وبلا شك فإن هذا التصنيف سيسفر عنه مؤشر للإيجارات وهذا أمر جيد جداً».
ويتساءل الدكتور عماد الجمل «ما هو ذنب الموظف الذي يتقاضي راتباً قليلاً في عدم الحصول على سكن آدمي له، خصوصاً إذا كانت قيمة هذا السكن قد تبتلع أكثر من 50% من راتبه، والسؤال من أين سيأكل أو يعلم أبناءه؟ وبكل تأكيد السوق يحتاج إلى ضبط وتنظيم وهذا التنظيم لو تحقق فلن تجد وحدات سكنية جديدة شاغرة كما هو حالياً في أبراج جزيرة الريم أو غيرها من الأبراج السكنية الجديدة داخل مدينة أبوظبي.
وينوه الجمل إلى أن غالبية الملاك للمباني القديمة لم يتضرروا بشكل كبير من إيجارات بناياتهم خلال السنوات الماضية، لافتاً إلى أن زيادة الـ5% رفعت قيمة الإيجارات تدريجياً، وهذه الزيادة تناسبت مع عمر المبني وحالته العامة، حيث إن غالبية المباني كانت قديمة كما أن غالبية الملاك والمستثمرين العقاريين أهملوا جانب الصيانة لهذه المباني وتحملها المستأجر.
تغييرات السوق
قال وائل الطويل الرئيس التنفيذي لشركة تلال كابيتال في أبوظبي، «التصنيف فكرة ممتازة لكنها تحتاج إلى وقت يتراوح بين عامين إلى ثلاثة أعوام، ولا ينبغي أن نتسرع في التطبيق ونترك السوق لشركات ومكاتب استشارات عقارية تفتقر إلى المقومات المهنية ولا يهمها إلا تحقيق مصالحها الخاصة، بل لا بد أن تتولى هيئة حكومية أو شبه حكومية مثل دائرة البلديات في أبوظبي هذا التصنيف، وعلينا أن نتأكد من أن التغييرات في السوق العقاري تحتاج لفترات أطول عكس التغييرات في السوق المالي على سبيل المثال».
ويطالب وائل الطويل بضرورة الاستفادة من حيثيات وتفاصيل الأحكام القضائية التي أصدرتها لجنة المنازعات الإيجارية في أبوظبي على مدار سنوات إنشائها من أكثر من سبعة أعوام، مشيراً إلى أن هذه اللجنة أصدرت أحكاماً عديدة بتخفيض إيجارات مساكن كثيرة بعد أن قارنت بين مستويات الإيجارات السكنية في مناطق مشابهة أو قريبة من بعضها البعض، كما أن هذه الأحكام تتضمن معايير استرشادية يمكن الاستفادة منها في مشروع تصنيف الإيجارات السكنية والتجارية في أبوظبي.
ويتحفظ وائل الطويل على مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني للقيام بمهمة التصنيف ومراقبته، مشيراً إلى أن مسؤوليات المجلس كبيرة وتتعلق بالاستراتيجيات والسياسات المستقبلية للإمارة. وقال: «نحن بحاجة إلى هيئة تنظيمية تختص بقطاع العقارات لأن أبوظبي تشهد تطوراً عقارياً غير مسبوق في تاريخها، يتمثل في عشرات الأبراج السكنية العملاقة داخل مدينة أبوظبي وجزيرة الريم إضافة إلى عشرات الآلاف من الوحدات السكنية والفيلات والمحلات التجارية خارج وداخل المدينة، والقطاع تشعب كثيراً ويحتاج إلى تنظيم متكامل وشامل للعلاقة بين جميع أطرافه».
ارتباط
نجاح مشروع التصنيف يستلزم تحديد الجهة المنفذة
شدد مبارك العامري مبارك العامري الرئيس التنفيذي لشركة الصمود للإستشارات العقارية على أن نجاح مشروع التصنيف يستلزم تحديد جهة أو هيئة حكومية أو شبه حكومية لتنفيذه على أرض الواقع، مشيراً إلى أن هذه الهيئة ستضطلع بعدة مهام أبرزها وضع السياسات والنظم القانونية بشأن ترخيص المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية في السوق، وتنظيم جميع عمليات ومعاملات التطوير العقاري في الإمارة، وتنظيم العلاقة القانونية فيما بين المطورين للمشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية و المستأجرين، وإعداد مسح شامل لمساكن أبوظبي ووضع تصنيف لها حسب عمر المبنى وخدماته.
ويوضح العامري أن مشروع التصنيف تضمن نحو 30 شرطاً ينبغي تطبيقها، منوهاً بأن من بين هذه الشروط معرفة العمر الزمني للوحدة السكنية ومواصفاتها ومدى تطبيقها لإجراءات الأمن والسلامة وأعمال الصيانة.
ويقترح مبارك العامري أن لا يتم التصنيف حسب مباني الشوارع الكبيرة في أبوظبي بل حسب العمر الزمني للمبني، مشيراً إلى أن الهيئة التنظيمية العقارية تقترح مستويات إيجارية لكل مستوى من المستويات الأربعة يتراوح بين مبلغين، وذلك مثل أن يتراوح إيجار الوحدة القديمة التي مضى عليها عشر سنوات ما بين 70 ألف درهم و75 ألف درهم للوحدة غرفتين وصالة مثلاً وهكذا، ويصبح هذا التصنيف متاحاً أمام كل المستأجرين والملاك والمستثمرين وذلك بدلاً من ترك السوق هكذا، حيث ترتفع إيجارات مساكن لا تستحق أن ترفع بسبب تهالكها وتدني مستويات خدماتها.
قيود
غالبية الملاك لم يكونوا راضين عن الزيادات الإيجارية
يرفض صالح محمد بن نصرة رئيس مجلس إدارة شركة إشراق العقارية وضع أية قيود على الزيادات الإيجارية مرة أخرى مثل نسبة الـ 5 ٪ السنوية، مشيراً إلى أن غالبية الملاك لم يكونوا راضين عن هذه النسبة كما أن العديد منهم تضرر منها بشكل كبير بعد أن ارتفعت الإيجارات وعادت لمستويات المعيشة في أبوظبي.
ويضيف قائلاً «لا توجد مشكلات في السوق العقاري من الإيجارات الحالية، ومن يشكو من ارتفاع إيجار وحدته السكنية فعليه أن يبحث عن وحدة سكنية أخرى بسعر أقل والسوق مفتوح والعرض موجود، ولا ينبغي أن يتم ربط قيمة إيجار الوحدة السكنية بعمرها الزمني مطلقاً لأن العقار في أبوظبي حي ونشط ولا بد أن يستفيد المواطنون منه».
ويرى أن غالبية الوحدات السكنية في أبوظبي مستأجرة من قبل شركات حكومية أو شبه حكومية أو خاصة، لافتاً إلى أن غالبية المستأجرين لا يدفعون إيجاراتهم من رواتبهم الشهرية بل تتحمل الشركات قيمة هذه الإيجارات، والمسـتأجرون الذين يتحملون الدفع من رواتبهم عليهم أن يبحثوا عن السكن الرخيص والمناسب لهم وهو متوفر حالياً في ضواحي أبوظبي، حيث مدينة محمد بن زايد وخليفة (أ) و(ب) ومصفح والشهامة وبني ياس، ولا توجد أية مشكلة في هذا الصدد.
