أسرار صفقات بيع العقار الناجحة

ما الذي يجب فعله لبيع عقار اشتريته بهدف الاستثمار، أو ربما لحاجتك إلى السيولة لقضاء حاجة ما؟ سؤال يطرحه البعض لكن جوابه يختلف من اختصاصي إلى آخر. وهذه حصيلة لبعض الأجوبة على سؤال قد يكبر ليصبح "كيف تبيع العقار بأعلى سعر؟ أو كيف تبيع في الوقت المناسب؟ ومن الذي يحدد الوقت المناسب وكيف؟ وهكذا.. وإلى التفاصيل..

عبر الوسطاء

البعض يفضل إخبار الأصدقاء لكن البعض الآخر يختار الوسطاء، فبمجرد اختيارك للوكالة العقارية التي ستمثلك في البيع، ستوقع معها اتفاقاً يجيز لها إدراج عقاراتك في إعلاناتهم وسوف تحصل الوكالة على نسبة مئوية من ثمن البيع نظير عملها بما في ذلك أعمال التسويق والترويج لعقاراتك، والأعمال المكتبية وإجراءات الأوراق... وغير ذلك. وعند إتمام صفقة البيع لا يمكن للوكيل العقاري بموجب القانون أن يتقاضى رسوماً من كل من المشتري والبائع وذلك بهدف تفادي تضارب المصالح.

وإذا حدث خلاف بين البائع ووكالة الوساطة العقارية (على أن تكون معتمدة من ريرا)، يمكنه تقديم شكوى إلى مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة أراضي وأملاك دبي والتي تقوم بالنظر فيها من خلال لجنة خاصة لمعالجة النزاعات المتعلقة بالوساطة العقارية.

عبر المالك

إذا كنت تنوي بيع عقارك بنفسك دون وجود وسيط سيكون عليك القيام بكل الإجراءات الإدارية بنفسك، بما في ذلك قطع وتوصيل المرافق للعقار والتعامل مع دائرة الأراضي لإنهاء الأوراق والإجراءات المتعلقة بنقل الملكية. ولحماية نفسك، قد تحتاج أيضاً إلى إجراء بعض التحريات حول المشتري للتأكد من مصداقيته، كما يجب أن تتضمن اتفاقية البيع والشراء بعض المعلومات الأساسية كحد أدنى، مثل السعر المحدد ومواصفات العقار.

كبائع، من المعتاد أن يُطلب منك تقديم مبلغ ضمان، يكون عادة في شكل شيك مؤرخ بتاريخ آجل يتم استرداده عند سحب العقار من السوق سواء عند إتمام البيع بنجاح أو إذا فشلت الصفقة لأي سبب. إذا كنت تستخدم وكالة فستحتفظ بشيك الضمان لديها.

البيع على المخطط

لايزال هذا النوع من البيع العقاري غير واسع النطاق، ويمكنك إعادة بيع عقار بناء على مخطط البناء، فقط إذا كنت قد سددت ما لا يقل عن 30% من ثمن الوحدة، أو حسب عقد الشراء الذي وقعته مع المطور العقاري الذي باعك العقار، ربما يتوجب أن تتأكد من قدرتك على توفير جميع المعلومات الصحيحة التي يحتاجها المشتري مثل الخدمات المتوقع تقديمها ورسوم التكييف المركزي. أيضاً قد يفيد عمل تقييم لمعرفة ما قد تصل إليه القيمة المستقبلية للعقار وعائدات التأجير المتوقعة في تسهيل عملية البيع.

عقار مكتمل

لا شك في أن بيع العقارات المكتملة هو أمر أسهل كثيراً من بيع تلك التي لا تزال قيد الإنشاء. كما ان موقعها يسهم في تحديد قيمتها إلى حد بعيد، فالفيلات التي تقع في المجتمعات الراقية والمعروفة مثلاً تظل مرغوبة أكثر وتحتفظ بقيمتها بشكل أفضل مقارنة مع الشقق في المناطق الأقل رقياً أو التي بها وفرة في المعروض.

لكن لا تتسرع في قبول أول عرض أو أعلى عرض تتلقاه قبل إلقاء نظرة على الوضع المادي والمركز المالي للمشترين المحتملين، ففي بعض الحالات قد يكون من الأفضل قبول العرض الأقل سعراً ولكن أكثر ضماناً للبيع بسرعة أكبر من العرض الأعلى المقدم من شخص سوف يستغرق وقتاً طويلاً في تدبير المال لإتمام البيع.

ففي ظل ظروف السوق الشديدة التنافسية ووجود الكثير من المساكن المشابهة، يجب عليك بذل قصارى جهدك لإظهار عقارك بأفضل صورة ممكنة عند عرضه للبيع. إذا كان بيتك ملحقاً به حديقة اعمل على العناية بها وتنظيفها وتخطيطها لتبدو في أفضل صورة ممكنة.

تأكد من أن كافة توصيلات السباكة والكهرباء سليمة وتعمل بكفاءة وأن وحدات تكييف الهواء تعمل على نحو جيد، وأن البيت أو الشقة نظيفة ومُرتَبة. وإذا كان لديك وكيل عقاري فيجب أن يكون قادراً على تقديم المشورة الفنية بشأن تفضيلات المشترين في كل منطقة، والإشراف على أي تحسينات أو إصلاحات قد يتم الاتفاق عليها بينك وبين المشتري.

طرق أخرى

إذا كنت تنوي بيع منزلك تستطيع التخلي عن بعض المال في إجراء بعض التحسينات على المنزل الأمر الذي سيساعدك على زيادة ربحك عند بيع المنزل هذه بعض النصائح التي ستساعدك على تقرير ماذا يجب أن تصلحه قبل عرض المنزل للبيع.

 

دهان الأبواب: يمكن للباب الأمامي أن يولد انطباعات أولى عن المبلغ الذي يساوي بيتك لدى بعض المشترين المحتملين وإنه من الصعب القول لا أحد سيشتري بيتاً بسبب الباب الأمامي، ولكن الكثير من المشترين يتجولون في البيت لرؤية كيف يبدو المنزل هل هو جيد أم قذر، والباب الأمامي يولد انطباعاً عاماً ولكن بهذه الطريقة لن يقضي البيت وقت أكثر من اللازم معروضاً للبيع الأمر وإذا بقي كثيراً فستصبح مضطراً لإسقاط السعر أما عندما تهتم بالباب والطلاء فبالتأكيد لن يكلفك الكثير من المال إنما بعض المال ثمناً لطلاء جيد وبعض العمل بعد الظهر.

الاصلاحات الصغيرة: تستطيع أن تنجزها بنفسك، الفكرة هنا جعل المنزل يبدو كاملاً لأي مشتر متوقع وستتغير التكلفة بالاعتماد على نوع المشروع الذي يجب إنهاؤه. إن تغيير الأقفال لن يكلفك سوى القليل من المال إنما إنجاز أعمال في سرداب المنزل سيكلفك أكثر وإذا بدأت في عمل ما يجب عليك إنهاؤه. لماذا؟ لأن الشيء الذي سيبدو ناقصاً سيعطي المشتري عذراً لخفض الفاتورة أو سبباً لعدم الشراء على الإطلاق.

قم بتنظيف الفوضى: الفوضى غير مقبولة ليس فقط للمنزل بحد ذاته إنما للأثاث والمواد القبيحة الأخرى والمشتري لن يدفع للشيء الذي لن يعجبه، لذلك قم بترتيب منزلك للتباهي به، قم بالتخلص من أي شيء ممكن أن يقف في طريق نظافة المنزل أو أي شيء يعطي للمنزل نظرة هشة، وإذا كنت مصراً على إبقاء البعض من هذه المواد فمن الأفضل أن تبقيها خارج المنزل كأن تضعها في خزن تخصصها لها، وإذا كانت مجرد فوضى فمن الأفضل لك التخلص منها.

كن دائماً متأكداً بأنك تبيع البيت بالسعر الذي تريده. قم بزيادة المساحات في الخزن حتى إذا كنت تملك الكثير من الخزن والخزائن الصغيرة يجب أن تصنع فيهم مساحات أكثر من أجل الأدوات الصغيرة. لماذا؟ لا يمكنك أن تملك خزائن أكثر من اللازم أو أكثر من المساحة المتاحة لها، وعندما يأتي المشتري سيقوم بالبحث في أغلب الأحيان عن أكثر من بعض المساحات من أجل وضع الأغراض وهنا ستعرف مدى قيمة الشيء الذي فعلته، ولكن يجب أن تتأكد من عمل هذه الأمور بأقل تكلفة ممكنة وإن بناء خزانة جديدة ليس حلاً.

إذهب إلى محل المعدات وستجد مواد ستساعدك كثيراً على الحفاظ على المساحة في مناطق الخزانة وإن تعليق قضبان إضافية في الخزانة من أجل الملابس التي لن ترتديها كثيراً وإضافة بعض الرفوف الإضافية لن يكلفك سوى القليل من المال والوقت والأدوات.

تجديد المنظر العام في البيت: إن أثاث البيت والأشياء التي صنعت ببراعة تعاني من التآكل مع مرور الزمن فقم بتصليحها وتنظيفها أو دهنها أو تبديل القطع المكسورة فيها وذلك لإعطاء المنزل نظرة جديدة ونظيفة، ولكن إذا كان الغرض متآكلاً كثيراً وغير قابل للتصليح فقم باستبداله ولا تختار الأغراض ذات الجودة العالية والتي تكلفك كثيراً لأنه من الممكن أن يقوم الشاري باستبداله فقم باختيار الجديد ذي المظهر الجيد.

تصليح القسم الخارجي للمنزل: فليس كل مشتر سيأتي إلى البيت ليتفحصه، يوجد العديد من المشترين يأتون وينظرون إلى البيت من الخارج أو من عند الجيران معتمدين على المنظر الخارجي للمنزل في أحكامهم أي هناك بعض الناس يعطون أحكامهم من الغلاف فقط والحل بكل بساطة إعادة طلاء الجدران الخارجية وتنظيف المزاريب وتصليح السور الخشبي الخارجي وإطارات النوافذ والغطاء الخشبي للسقف إذا كان موجوداً وتأكد من أن بيتك لديه جاذبية خارجية، وضع دائماً في بالك فكرة التكلفة القليلة.

استبدال الأمور غير القابلة للتصليح فقط: لا تدخل في وضع تستبدل فيه جميع الأمور التي تشعر بأنها غير صالحة والتي لاتعرف إذا كانت ستعجبهم أم لا، والأسعار ستتفاوت، لكن يجب أن تصرف فقط ما يجعل القسم الخارجي لمنزلك موحداً وجذاباً.

لا تقم بالفحص الدقيق للتحسينات التي تجريها إذا كنت لا تريد اتباع كل النصائح السابقة فقم بالبعض منها وكن متأكداً بأنها ستفيدك كثيراً في بيع البيت، وتذكر بأنك تبيع بيتاً لن يسكن فيه إلى الأبد، والفكرة أنك ستضيف قيمة أكبر للمنزل لذلك لا تتحمس كثيراً وتصرف الكثير من المال على المواد وإسأل نفسك ماذا سيسعدك كمشتر وليس كمالك.

 

أفضل الطرق

يقول موقع بروبيرتي فايندر مخاطباً زوار موقعه الإلكتروني "بالطبع يمكنك بيع عقارك بنفسك، ربما عن طريق الإعلان عنه في الصحف مثلاً أو أي من وسائل الإعلام الأخرى، إلا أن الخيار الأفضل كما يقول الموقع - يظل هو الاستعانة بإحدى وكالات الوساطة العقارية المعتمدة من دائرة أراضي وأملاك دبي. فهذا لن يمنحك فقط إمكانات أكبر للوصول إلى مزيد من المشترين المحتملين لكنه أيضاً الطريق الأكثر أماناً لممارسات بيع العقارات في دبي، حيث يُلزم الوكلاء العقاريون بالالتزام بأخلاقيات وقواعد المهنة، والتي حددها القانون 85 لسنة

تابعوا البيان الاقتصادي عبر غوغل نيوز